信じるな！「想定賃料」や「査定賃料」の表裏。
2018.01.06
不動産投資の罠
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不動産業界には平気で嘘をつく奴がたくさんいるように思われがちですが、それってどの業界でもそうなんじゃないかって思ってしまうほど根が真面目な私です(笑)
さて、不動産投資をする際、新築分譲マンションを購入する際、中古の分譲や一棟アパートマンションを購入する際、販売会社や仲介不動産会社が持ってくる「賃料査定報告書」って見たことありますか？
その物件のある地元の大手不動産会社、よくあるのはエ〇ブルやアパ〇ンショップ、ミ〇ミニやピ〇ットハウスなどそれ以外にもいわゆる「大手」と言われるところが査定を出している場合もあれば、販売会社の子会社的な立ち位置の仲介不動産業者や賃貸管理会社が査定している場合もあります。
実際に私が自身の住むマンション購入を検討した際も、販売会社の営業マンが「賃料査定報告書」を持ち出して来て、これ見よがしに私にその物件の良さをとくとくと説いてきたものです。
果たしてその「賃料査定報告書」に書かれている査定結果にどれほどの信ぴょう性があるのでしょうか？
今回は「想定」と「現実」のカラクリというか、矛盾を書いてみたいと思います。
目次
１．「想定賃料」は「そうであって欲しい賃料」
「この物件を賃貸に出すと、これくらいの家賃収入が見込めると、地元の賃貸専門不動産会社さんから査定が出ています。」
と言いながら営業マンが見せてくる資料。
表・・・理想的な収支を叩き出すいい物件。自身が住むだけじゃなく、最悪家族構成が変わったり、転勤などで住めなくなったとしても、賃貸に出せば家賃収入があってラッキー。
また、一棟物件の場合は、投資額こそ大きいものの、そこはやはり一棟物件！
ローンの支払金額こそ大きいですが、それ以上に家賃収入が大きく、金利をはるかに上回る家賃収入が！
裏・・・管理会社や賃貸専門不動産会社としては、なるべく高い査定家賃を提示して、賃貸管理や媒介契約を受託したいもの。
販売会社としては、自分たちで査定したものではないというところでのリスクヘッジと、賃貸専門不動産会社が出している査定は高ければ高いほど売りやすくなるので、安い査定は購入希望者には見せられないので高い査定が出るまでいろんな会社に査定を打診する。
つまり、購入希望者・販売会社・賃貸管理会社や賃貸専門仲介不動産会社全員にとって「そうであって欲しい賃料」の査定報告書が仕上がってくるということです。
２．賃料査定は正直な意見が聞けるセカンドオピニオンが最重要
「１」で書いたように、利害関係者が描いた「そうであって欲しい賃料査定」では、全員が現実に背を向け、盲目的にその絵空事を信じて突き進んでいこうとする傾向があります。
そういった形で始まった不動産投資は、５年もしないうちにガラガラと崩れていきます。
一番大事なのは利害関係にない「第三者によるセカンドオピニオン」。
もしくは信頼できる不動産管理会社に依頼する賃料査定。
既に購入を決めてしまった投資家さんは、この「セカンドオピニオン」や、「正直な意見」を聞いてしまうと、たいていの方はびっくりされます。そしてそんな言葉を信じたくないという思いに駆られて、まだ「そうであって欲しい賃料査定」の呪縛から逃げられずに少しでもそちらに近づけようとされます。
しかし、もう契約が終わってしまっている場合は、時すでに遅しです。
現実を受け入れる勇気と、管理会社と練るリーシングの作戦が必要になってきます。
３．「査定賃料」は売り手の意見を鵜呑みにしない
「売りたい」不動産会社の営業マンは、どこかのいかにも信用できそうな賃料査定を元に、
『もし賃貸に出しても利回り〇〇％は回りますし、そうならば売りたくなった時もこの物件の価格と利回りなら手離れいいですよ。』
『もちろんこの賃料査定には「新築プレミア」って言葉もありますが、５年間のキャッシュフローを取って、それから売却して売却益も取れたら取っちゃいましょうよ。』
『大手の査定だから間違いないですよ。これは掘り出し物件です。融資付けもすぐかと思います。』
なんて言って売ってきます。
こういった言葉に騙されてはいけませんね。
５千万円の物元物件なら３００万円の売上が。
１億円なら６００万円。３億円なら１，８００万円の手数料がかかってるんです。
これが不動産業者が売主だったら利益はもっと・・・
だからと言って査定賃料の裏を見抜くことは難しいかもしれません。
そんな時は賃貸に特化した管理会社であるルームキューブへ。
まとめ
その「賃料査定」や「想定賃料」が実際にどうなのかを一回自分で調べてみるか、ルームキューブにご相談下さい。
もちろん弊社も賃貸管理や媒介契約が欲しいです。
しかし、嘘をついてまで仕事を受けようとは思いませんし、嘘をついてまで高い物件購入はお勧めしません。
しっかりとした賃貸査定の元、より安定した不動産投資を応援できればと思っております。
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