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不動産投資セミナーや、不動産コンサルが大嫌いなんです。

2018.06.09

不動産投資の罠


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本ブログは基本的に真面目に色々書いていこうと思ってかしこまっていましたが、時には雑なタッチでもいいかなと思い、今日はダラダラと思うことを書いてみようと思います。

目次

  1. 1.不動産投資セミナーが嫌いな理由
  2. 2.不動産コンサルが嫌いな理由
  3. 3.不動産投資や賃貸経営に必要なものは「出来る管理会社」
  4. 4.まとめ

1.不動産投資セミナーが嫌いな理由

不労所得を謳い不動産投資を煽る「不動産投資セミナー」。

「たった一年で資産〇億!」(いや、それ借金やてw)
「年収300万円で始める不動産投資!」(よくやるねw)

色んなふれこみがあると思いますが、僕はこの手の不動産投資セミナーが嫌いです。
理由としては、

・物件を買わせたい為
・借金をさせたい為
・5年後は煙に巻く為

あちこちにバコバコ賃貸物件建てて、それも最近は用地がない為、木造新築アパートもバンバン。
それでも夢を見て新築賃料(これ架空であり理想w)を見せられて将来的な利回りを勝手に弾いて資産形成だとのたまうセミナー。

①新築利回りに惚れ込んで物件購入(手出し抑えるけど融資マックス→価格マックスw)
②数々のキャンペーンを打ってやっとこさ満室(契約金とAD関係で相殺しているので手出し少なく危機感ゼロw)
③来年にはまた近隣にADたっぷりゼロゼロ新築。(来年も頑張る新米大家さん達のせいで大迷惑w)
④入居者は新築に引っ越し業者代だけで引っ越しして空室発生。(更新料よりも安い契約金に釣られる人多数w)
⑤賃料下落、利回り崩壊(夢と理想の新築バブルは即崩壊w)
⑥逆ザヤ物件誕生祭♪(賃料下落と同時に持ち出し増加w)
⑦金融機関の融資引締めで売るにも売れず逆ザヤ物件大暴れ(嫌な友ほど側にいるw)

これが不動産投資セミナーをやっている会社が売っている物件のオチですよ?
ローンに強いだけで、無理してローンを組まされるだけで、売った不動産会社と、抵当権を設定した金融機関だけがウハウハなんて不動産投資を始めさせられますよ~。

2.不動産コンサルが嫌いな理由

空室に困る賃貸物件の救済を掲げた「空室対策コンサル」や「リノベーション会社」っていますよね。
また、「ステージング」や「コンセプト賃貸」や「DIY賃貸」、「共用サービス」「シェアサロン」などの様々な要素をご立派に壇上から語る講師の方々も含めて僕は「不動産コンサル」だと思っています。

それぞれ、確かに魅力的なことを掲げています。
それらを聞いてやらないよりはやるに越したことはありません。
でもその前に費用対効果を見ましょうよ?

「リノベーションしましょう!」
→何年回収?その工事必要?
※弊社はリノベーション大好きですw

「コンセプト賃貸にしましょう!」
→なんでそんなに費用掛かるの?コンセプトだけなら無料で打ち出せるよね?
※弊社でコンセプト賃貸、いくつか手掛けていますw

「DIY賃貸は流行ります!」
→やらせるメリットある?出来る人いる?
※弊社では結構早いころにDIY賃貸やってますw

「ステージングで印象アップ!内見数アップです!」
→そもそも管理だけして仲介やってない管理会社の物件でやってどうするの?商品券3万円個人バックの方が内見数増えたりして。
※弊社でもリノベ物件にステージングしました。すぐにお部屋決まりましたw

こんな風に書いてますが、何を言いたいか分っていただけますか(笑)?
そうなんです。

僕は、自称不動産コンサルや不動産コンサルらしきことを言って提案している人の言うがままにやっても、費用対効果はいいとは思えないんです。

「空室対策は10種競技です。」

今日、たまたまとある物件オーナーと話していて生まれた僕の名言です(笑)

何かをやればそれだけでうまくいくなんてことはないんです。
あれとこれとそれをバランスよく組み合わせないといけないんです。

リノベして、ペット可にして、高齢者入居可能にして外国籍専門保証会社利用可にして・・・
↑これじゃダメです。
具材と調味料がグチャグチャで、味も見た目もまずいですw

リノベして、綺麗な写真撮って、間取り図書き直して、キャッチコピー変えて、ニーズのある方面へ広告を打ち直す。
こういうことを出来るのが本当の不動産コンサルの初歩です。

たった一つの奥の手なんかでうまくいくなら誰でもうまくいってます。

「コンセプト賃貸」って話聞いてるといいなと思う~!
・・・こんな短絡的な事業戦略(不動産投資は事業ですよ!)で激しい競争を勝ち抜けると思ってるんですか?

だから適当な空室対策、物珍しげな空室対策を語る怪しい不動産コンサルが嫌いなんです。

3.不動産投資や賃貸経営に必要なものは「出来る管理会社」

オーナー様の物件を一番知っているのはオーナー様自身です。
それは物件の「親」だから。

それに対して不動産管理会社は「学校の先生」です。

子供(物件)を立派に育てたり、長所を伸ばしたりしていくのが学校(不動産管理会社)の役目です。
親(オーナー)は子供(物件)の機微を感じ取り、たまには自身で動いたりするのもいいですけど、学校(不動産管理会社)と連携して子供(物件)を育てていくのです。

「今日はちょっと元気がないな。」と気づくのは親です。
「いつもと変わりないと思いますが注意深く見ていきますね。」が学校の先生の役目です。
その学校の先生がポンコツだと、子供はあらぬ方向へ進んでいきます。

つまり「いい不動産管理会社」とタッグを組まないと不動産投資はうまくいかなくなるということです。

4.まとめ

今回の記事、僕、次の予定があるのですがついつい長くなってきましたので短くまとめます。

不動産投資を考えて物件を購入しようと思ったら、申込前にまずご相談ください。
空室に困ったらまず弊社にご相談ください。
怪しげなセミナーやコンサルに騙されて無駄な出費をしないでください。
物件オーナーは事業主として他人任せをやめて、しっかりとしたパートナー選びをしてください。

不動産投資に失敗は許されません。
失敗を許さない不動産管理会社でありたいと日々努力している会社がすぐそこにいることを覚えておいてくださいね^^


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