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「空室率45%を1年で満室にした空室対策①~まずは現状分析~」

2017.10.09

空室対策

2017年3月に株式会社タスが発表した空室率インデックスでは、2017年1月における東京都内の空室率は11.56%となっております。
(このタス社の空室率インデックスは、満室稼働中の物件は計算に入れず空室率を省いて計算していると言われておりますので、実際の空室率はここまで低くはないかと思われます。詳しくは「日本銀行金融システムリポート」で調べてください。)

更にはここ数年は東京オリンピックを控えた不動産投資熱の高まりや、働き方の変革への憧れ、相続税対策と銘打った新築賃貸アパートマンションの建築など、まずます賃貸物件は増えていきます。
そんな中、築年数の経過した物件や、設備や間取りが悪く、不人気物件となってしまい空室を多く抱えてしまった物件はどうやって賃貸の入居者さんを集めていけばいいのでしょうか?

初めての記事となる今回では、三郷にあるとあるマンションの管理が、台東区にある賃貸管理会社である弊社に移行して来てから実際に行った事例を取り上げてみたいと思います。数日間に渡ってまとめていきますのでよろしくお願いします。

目次

  1. 1. 近隣相場よりも近隣物件調査
  2. 2. お部屋探しをしている総客数のイメージ把握
  3. 3. 地域性と時期の分析
  4. 4. まとめ

①近隣相場よりも近隣物件調査

管理を引き受ける際にまず取り組んだのは空室対策の基本「相場や市場の調査」。

都心の物件などでは近隣物件のたくさんの事例をもとに、正確な相場を調べることも出来ますが、今回の三郷の物件の場合、類似事例が少なく、そんな中では相場見ようにも曖昧な数字になってしまうと思いました。

そこで今回は近隣相場というよりも、ライバルとなりうる競合物件との比較を中心にとらえることにしました。

三郷の弊社の管理物件。管理移行前の賃料は管理費込で7万円後半。間取りは2DK、専有面積45平米程度、築年数は約30年。

設備の交換納屋大規模な修繕などはやっておらず、オートロックはなし、日中は管理人さんがいる。

比較するのは隣のマンション。

かの有名な分譲マンションの区分を賃貸募集。50平米ほどで賃料は8万円前半。

もちろんオートロックや宅配ボックスも付いた分譲クオリティーでまどりは3DK。

ファミリー層としては、こちらの3DKの方が家族数も多く入居出来るし、家賃を抑えたい家族にとっては最適。更にグレードもいい。

となれば、2DKのこちらの基本賃貸条件は「高くても管理費込7万5千円程度」じゃないと勝負にならないと判断する。

ここまで来れば、大体の賃貸条件でその他の物件と比較。横並びではなくバラバラに見える。これで良しと判断しました。

②お部屋探しをしている総客数のイメージ把握

先ほども少し書きましたが、三郷は都心とは違って賃貸のお客様自体がとても少ない。ですので、その少ないお客様に物件を見てもらうことや、興味を持ってもらうことが必要になります。

「異常に安くする」とか「プレゼントをあげる」とかして賃料デフレの波に飲まれるのは空室対策とは言えません。

今回重視したのは出来るだけ物件に興味を持っていただくための「物珍しさ」。

そこで、オーナー様からたくさんある空室の内、2部屋のみに弊社の得意な和モダンリノベーションを行うことを了承いただきました。

③地域性と時期の問題

近隣物件を調べていた時もそうですが、三郷近辺の賃貸物件は初期費用が安い!
しかもこう言っては悪いですが、都心のように同じビルに何件も不動産会社があるようなものとは違って、不動産業者さんの空気もゆっくりしていました。
こういう場合、「空室対策」というものに積極的に取り組んでいる会社さんは少ないことが多いです。
また、繁忙期と閑散期を生み出す要素を探しましたが、正直見つかりませんでした。
そこで考えたのが、最悪の空室率を急激に改善するため、「礼金と広告料の見直し」を行い、まずは空室率をできるだけ改善し、収支が改善した後はじっくりと総収入を高めていくという戦略を練り、こちらもオーナーの了承を得ました。

まとめ

賃貸物件の空室問題を考えるときに、マニュアル通りの賃貸査定方法や、ITやビッグデータを駆使した査定システムを用いることも早くていいと思いますが、そんなことは誰でも出来ます。
しかし、そういった頭を使わず、汗もかかない方法で、他に打ち勝つことなんてできません。もちろん、オーナー様の協力と理解も必要です。そして決定的に必要となるのは上記の「近隣査定」や「地域性の分析」に用いた「賃貸不動産市場での経験」です。
そういったことが出来るのが弊社の強みでもあります。

次回、「空室率45%を1年で満室にした空室対策②~勝つための戦略策定~」では、実際にどういった賃貸条件と戦略を策定していったかを書いてみたいと思います。

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