不動産価格・金利上昇で不動産投資や賃貸経営は儲からない？

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高市首相が進退をかけた電撃解散からの衆議院選が終わりましたね。
不正選挙があったとか、大きな政党の合体劇が全く想定以下の結果で終わったとか、意味不明な政党が大きな組織の力で伸びたとか色々と言われております。

しかし、全体的に見れば日本の株価上昇、インフレは進むであろうと見込まれています。
これからの資産形成をどうしていけばいいのか？
特に不動産経営は大きな影響を受けるかと思われます。

今回は民泊や旅館に比べて「儲からない」と言われ始めた一般賃貸経営について見ていきたいと思います。

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【目次】
１．不動産価格の高騰と金利上昇がもたらす「儲からない」リスク
２．逆風下でも利益を出す不動産投資・賃貸経営の勝ちパターン
　２－１．インフレに強い「実物資産」のメリットを活かす
　２－２．資産価値の下がりにくい物件選定と差別化
　２－３．固定金利と変動金利の賢い選択
３．「儲からない」を回避するパートナー（管理会社）の選び方
４．不動産賃貸管理会社の一句
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ニュースを見れば「不動産価格はバブル期超え」「住宅ローンの金利上昇」といった話題が飛び交っています。

これから不動産投資を始めようとする方、あるいは現在賃貸経営をされているオーナー様の中には、

「今からではもう儲からないのでは？」

と不安を感じている方も多いのではないでしょうか？

確かに、以前のような「買えば上がる」時代とは異なります。
ただ、適切な戦略を持てば利益を出すことは十分可能です。

現在の市況におけるリスク（価格高騰・金利上昇）を正しく理解し、その上で収益を確保するための具体的な対策についてまとめていきたいです！
途中眠くなったら、まず寝てください(笑)

１．不動産価格の高騰と金利上昇がもたらす「儲からない」リスク

なぜ今、「不動産投資は儲からない」と言われるのでしょうか。
その背景には、収支構造の変化があります。

不動産価格の高騰

物件価格が上がると、家賃収入に対する表面利回りが低下します。
高値掴みをしてしまうと、投資回収にかかる期間が長くなり、キャッシュフローが悪化します。

最近、都心においては「利回り6％」なんて物件はなかなか見つかりませんね。

金利上昇の影響

日本銀行の政策変更により、住宅ローンや不動産投資ローンの金利が上昇傾向にあります。
今回の衆院選での自民党圧勝の結果によっても、金利上昇の可能性が見込まれています。

借入金利が上がれば、毎月の返済額が増え、手残りの利益（インカムゲイン）を圧迫します。
特に変動金利でギリギリの収支計画を立てている場合、わずかな金利上昇で赤字転落になってしまうオーナー様もいらっしゃいます。

そもそも逆ザヤで騙されて（？）賃貸物件を持ってる方にとっては赤字が大きくなるだけでダメージが小さい方もいらっしゃるかもですが。。。

２．逆風下でも利益を出す不動産投資・賃貸経営の勝ちパターン

しかし、すべての投資家が損をしているわけではありません。
このような状況下でもしっかりと利益を出しているオーナー様は存在します。
その「勝ちパターン」を解説します。

２－１．インフレに強い「実物資産」のメリットを活かす

不動産価格の上昇は、裏を返せば「インフレ（物価上昇）」が起きているということです。

不動産は現預金と異なり、インフレに強い実物資産です。
物価が上がれば、将来的には家賃や売却価格の上昇も期待できます。

短期的な転売（キャピタルゲイン狙い）は難易度が上がっていますが、
長期的な視点での資産防衛、および運用としては依然として有効です。

また、一般的に賃料の変動は不動産価格の変動よりも動きが鈍いので、
今は収益が悪くなってしまっているオーナー様でも、
早期に後述するような手を打つことで収支の大幅改善を達成できる確率が高まります。

２－２．資産価値の下がりにくい物件選定と差別化

「儲からない」物件を避けるためには、立地と物件力へのこだわりが不可欠です。

都心の駅近や再開発エリアなど、需要が底堅いエリアの物件は、
市況が悪化しても価格や家賃が下がりにくい傾向にあります。
しかし、そんな物件は高くて買えません。

となると、少し地方の物件にも目を向けてみませんか？
東京なら西の方、また、埼玉や千葉、横浜でも少し田舎の方など。

「あ！」という物件がたまに見つかります。
弊社も昨年、たまたま見つけた物件があり、夜に現地確認、そのまま買い付けを送り購入しております。

また、築古物件であっても、適切なリノベーションを行うことで
新築に負けない競争力を持たせ、家賃アップを実現することが可能です。

リフォーム会社や、キックバック目当ての不動産会社の言う通りに単に設備を新しくするだけでなく、
きちんとしたリーシングプランを元にターゲット層に響くデザインや機能性を付加することが、賃貸経営成功の鍵です。

２－３．固定金利と変動金利の賢い選択

金利上昇局面では、資金調達の戦略も重要です。

一般的に変動金利は低いですが、将来の上昇リスクがあります。
一方、固定金利は安心感がありますが、当初の金利は高めに設定されています。

ご自身の資金力や返済期間、今後の金利動向予測（まだ低金利が続くと見るか、
さらに上がると見るか）に合わせて、リスク許容度の範囲内で最適なプランを選択する必要があります。

また、自己資金比率を高めて借入額を抑えることも、金利上昇リスクへの有効な対策です。
とはいえ、以前は購入額の一割ほどの自己資金があればいいなんて時代があったのですが、
最近では三割は必要とか、場合によっては半分が必要と言われるケースも増えています。

こういう時は上昇した銀を売却して･･･
いや、銀はまだ値上がりしますよ。
ちなみに私の銀は暴落したと言われつつも、その価値は現在４倍となっています(笑)

３．「儲からない」を回避するパートナー（管理会社）の選び方

厳しい市況の中で賃貸経営を軌道に乗せるには、オーナー様の努力だけでは限界があります。
不動産投資が「儲からない」結果になる原因の多くは、購入後の「空室期間の長期化」や「修繕費の増大」です。

これらを防ぐには、客付け力があり、コストパフォーマンスの高い維持管理を提案できる管理会社の存在が不可欠です。

◆お部屋探しのお客様のニーズを的確にとらえ、市場動向に基づいた適正な家賃設定ができるか？
◆入居者のニーズを捉えた設備投資の提案ができるか？
◆金利上昇や不動産価格の変動を見据えた出口戦略（売却）の相談に乗れるか？

そして一番大事なのは、
「相手に気兼ねなしに賃貸経営の相談が出来て、相手も正直にそれにこたえてくれる関係性」
です。

単なるビジネス上の「管理」だけでなく、「経営パートナー」として共に歩める会社を選びましょう。

４．不動産賃貸管理会社の一句

「風向きを　読んで操る　舵取りで　荒波越える　資産の未来」

不動産価格や金利上昇といった外部要因はコントロールできません。
しかし、それに対する対策は打つことができます。

「儲からない」と諦める前に、中長期的な視点で収益構造を見直し、
質の高い管理を行う（もしくは委託する）ことで、安定した賃貸経営は実現可能です。

私たち「ルームキューブ株式会社」は、市況の変化に敏感に対応し、
オーナー様の利益を最大化するための戦略的な管理をそれぞれのオーナー様ごとに設計してご提案します。

「今の収支状況に不安がある」「今後の金利上昇が心配だ」「管理会社が使えない」など、
現状に少しでも不安のあるオーナー様、ちょっとした相談でも愚痴でも構いません。
まずはお気軽に雑談程度で一度ご相談ください。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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