【不動産投資】賃貸経営の利益を最大化する方法。
2018.12.07
賃貸経営
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不動産投資をして儲けようとしている人たちがいます。
しかし、そもそも不動産投資っていうものは副業ではなく、事業です。
一つの事業を手掛ける事業家として、その事業での利益を最大化するために、色んなことをしていかないといけません。
しかし、お金儲けが先に立つとろくなことがありません。
それを分かりやすく書いてみようと思います。
目次
１．誰が「お客」か考えよう。
まず何よりも第一に考えないといけないこと。
不動産投資や賃貸経営において、主役はオーナー様ではありません。
管理や募集を委託される管理会社でもありません。
主役はそこに住まう「入居者」様であり、彼らが「お客様」です。
自分のことよりも、管理会社のことよりも、まずはお客様がどう感じるかを考えて賃貸経営を行うことが利益を最大化することに繋がります。
・適正な賃料か？
・初期費用は高すぎないか？
・「貸してやっている。」の気持ちを持っていないか？
・業界の慣例以上に、自分だけのルールを押し付けていないか？
お客様が嫌な気持ちになれば、借り手はいなくなります。
まずは第一にお客様目線を持って取り組みましょう。
２．誰が「仲間」か考えよう。
賃貸経営を行う際には、色んな人や会社の協力を仰ぐことになると思います。
その際、自主管理ではないオーナー様にとって、一番身近にいるのが「管理会社」かと思います。
彼らを部下や下請けのように使おうと思っていたら大間違いです。
そうすることで、彼らはきっとオーナー様に対して最高のパフォーマンスを出そうとはしなくなるでしょう。
彼らは最大の仲間です。
仲間だと見込んで付き合いを始めているはずです。
彼らが空室を埋める為に利益を捨てて取り組んでいる場合、それ以上に何を求めますか？
彼らが心を病みながらトラブルに対処している場合、更に彼らにプレッシャーをかけてどうするんですか？
そういうオーナー様はきっといつか寂しいことになってしまいます。
管理会社がはなれ、結果的に自らの時間を食いつぶしていき、本業が手に付かなくなる事態に陥ってしまうかもしれません。
仲間とともに協力し、賃貸経営をいい方向に持っていく。
そういう「管理会社」がオーナー様の本当の味方になるんだと思います。
３．事業の軸を持とう。
不動産投資が上手くいかない時、ついついうまくいっている別の投資家さんや、別のエリアや客層の違う物件、更には依頼している不動産会社とは別の会社さんの意見に右往左往してしまうオーナーさんがいます。
しかし、そもそも、その事業のオーナーはあなたです。
自分の会社の方針に色々と口出されたからと言って、コロコロと事業モデルややり方を変えていっていたらどう思われますか？
「この物件は家賃は安めに設定しているけど、入居期間の長期化を図るんだ！」
「この物件は初期費用を抑えているけど、その分審査を緩くして家賃は高めに取るんだ！」
「この物件はファミリー物件だから、少し割安でも客層を重視して住環境を維持するんだ！」
というように、何か軸となるものを決めた方がいいです。
コロコロと変化させていたら、周りは「どうせまた変わるだろ。」と、常に同じタイミングで動いてくれなくなります。
４．リスクを比較して選択していこう。
賃貸経営や不動産投資のリスクをしっかり比較しながら、損得計算をしっかりとして事業を進めていきましょう。
例えば、
『更新＜更新料の免除や減額＜賃料の減額＜退去』
といった風にリスクが高まります。
他には、
『フリーレント＜広告料＜案内なし』
もそうですね。
また、
『賃料発生日は１ヶ月後＜１ヶ月後を断り２週間後の申込の人がその２週間後に入居＜期間の縛りを厳しくして無数のお客を逃す。』
少し難しいかも知れませんがそれぞれのシーンできちんと判断していきましょう。
５．まとめ
不動産投資の利益の最大化って、ただ家賃を上げるとか、空室期間を減らすといった事だけじゃなくて、色んな要素の複合体で実現されます。
偏った利回り計算での判断や、賃貸仲介や管理も知らない売買売りつけ営業マンのウ〇コみたいなセミナーで得た浅い知識、自分も賃貸経営をしながら不動産投資の良さを雄弁に語りながら、なぜか「いい物件だよ」なんて言って勧めてくる家主系営業会社の言うとおりに物事を判断してはいけません。
上の方でも書きましたが、あくまでオーナー様はキャスト兼オーナーです。
ゲスト（入居者）を迎え、パートナー（管理会社や不動産会社）と協力して事業を進めていくんですよ。
仲介を儲けさせて空室を埋めようとしてる人は失敗しますね。
儲けさせるなら管理会社か入居者を儲けさせようとしていきましょう。
話が膨らんでしまいそうなので、この件はいずれまた。
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