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【空室対策まとめ】基本の空室対策方法5選!

2023.09.10

空室対策事例


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ルームキューブの榎本です。

最近、少し自分改革を進めています。
一体何についてなのかというと、「尖り過ぎない」ということ。

基本的なことを「誰でも知っている(はず)」と考え、基本をすっ飛ばしてその先について語ることをやめようと思っています。

・業界の儲けのからくり
・営業マンの常とう手段
・カモにネギをしょわせる方法

こういったものを常に批判していますが、基本をすっ飛ばしていてもただ毒づいているように見えてしまうから・・・。

その方が一般受けが良さそうだから・・・。

はい。
下心は大いにあります(笑)
より多くの物件オーナーさんに弊社のことを知ってもらい、新規管理をご依頼いただけるように。
その為にソフトな部分もたくさん!
いや、ほとんどが実はソフトなんです!
ということを知っていただければと思っています(笑)

ということで今回は、不動産投資を始めるなら絶対に知っておきたい「空室対策」の超初級・基本の「5」をご紹介します!
【目次】

  1. 1.空室を生まないことが不動産投資成功の基本
  2. 2.空室対策はまず何よりも基本から
  3. 2-1.内見時のお部屋を綺麗に見せる
  4. 2-2.きれいな写真を撮影する
  5. 2-3.見やすい募集図面を作成する
  6. 2-4.適切な賃貸条件を設定する
  7. 2-5.信頼できる不動産会社に依頼する
  8. 3.「管理を委託される」とは?
  9. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.空室を生まないことが不動産投資成功の基本

不動産投資についてのいろんな本を読んだり、勉強会に参加したり、ネットで検索したりといったことをし過ぎている人が陥るポイント。
それは、「頭でっかちになりすぎる」こと。
そして、不動産投資を「こうじゃなきゃいけない」という風に決めつけて難しく考えてしまうこと。

もちろん勉強は大事です。
もちろん、ある程度利回りが出て、キャッシュフローが出て、ランニングコストが抑えられて、あわよくば出口まで見えている物件があれば言うことありません。

しかし、あくまでそれは未来予想図でしかありません。
「ずっと何年経ってもこうして変わらぬままでいれたらいいな。」です。

大切なことは、適切な賃料で、出来るだけ空室を生まない(空室を埋めるのに苦労しない)ことが一番大事です。
「利回り計算」「積算価格」だけじゃ決してうまくいきません。
まず何よりも、不動産投資における最大の敵「空室リスク」を回避するための基本ポイントを押さえておきましょう。

2.空室対策は物件のスペックだけじゃない

「物件選びを間違えなければ不動産投資はほぼ成功したも同じ」

その通りです。
「ほぼ成功」です。

なので「成功」ではないので要注意です。

まずは不動産を安定的に稼働させ、予定していた賃料収入を手に入れ、借入金の返済を差し引いても利益が残ることが大事です。

その利益から、

・設備等の修繕費
・税金
・大規模修繕や突発の工事に備えた修繕積立金
・保険費用
・(管理委託をしている場合)管理委託費

をしっかりと計上していき、更に利益が残ることが必要です。

「赤字じゃありません。個人年金です。」
「マイナスじゃありません。お子様の為の資産形成です。」
「損はしません。節税でそれ以上に取り返します。」

じゃありません。
それはもはや失敗です。
現金が有り余っていない限り、そんな営業マンからは絶対に物件を買ってはいけません。

「いい担当」

まずはそこが基本です。
その上で「いい物件」を探すのが一番いいと思います。

それでは具体的な基本の空室対策方法を見ていきましょう!

2-1.内見時のお部屋を綺麗に見せる


まずは何よりも第一に行うべきことは、お客様に見てもらうお部屋を綺麗にすることが基本です。

①綺麗な内装工事を行う。
まずは内見してくれたお客様にいい印象を持っていただけるように室内のリフォームやクリーニングは綺麗に行うようにしましょう。
特に壁紙や、クッションフロアーの貼り替え、水回りの傷や水汚れ・油汚れなどは綺麗に落とすようにしましょう。

②コストカットも検討する。
お部屋をきれいにするコストがかけられない場合は色んな方法を駆使して、出来るだけ見栄えを良くするようにしましょう。

壁紙であれば貼り替えよりも塗装が安い場合もあります。
(少し匂いが残ったり、表面が少し硬くなったり、「塗ったな」と分かってしまうこともありますので、要注意です。)

また、フローリングや水回りは交換を行うと費用が嵩みますので、「リペア」や「コーティング」といった方法もあります。
まるで新品のように生まれ変わるので、痛みや汚れの状況によってはかなりのコストをさえることが可能です。
これはかなり印象が変わりますので私自身も時々ご提案させていただいております。

③綺麗な状態を維持する。
内見用のスリッパを事前に用意しておいたり、お水を流して水垢が残ったりしないように排水口にラップを貼ったりしておくと、募集期間の汚れ対策に効果的です。
また、定期的に現地の確認や換気、封水トラップへの給水なども行えると尚いいでしょう。

2-2.きれいな写真を撮影する


お部屋を綺麗にしたら、その状態で綺麗な写真を撮影しましょう。
管理会社がいる場合はそちらに依頼してもいいですし、リノベーションや新築の場合は記念にプロに撮影を依頼するのもありです。

不動産会社でも写真が上手な担当さんは結構います。
もちろんプロは機材も(加工も)レベルが高い物を使っていることが多いのでより「映える」写真になります。

弊社でも新築やリノベーション後の物件写真を撮影する際は、プロのカメラマンさんに依頼することが多いです。
・・・とはいえ、僕自身の写真の腕も捨てがたいんですけどね(笑)

2-3.見やすい募集図面を作成する


いい写真は各種媒体やSNSなどでの集客に非常に活躍します。
しかし、お部屋のご紹介を行う際に未だに重要視されるのは、物件の概要や賃貸条件、導入設備や間取り図などを記載した「募集図面」です。

見やすい募集図面に必要な要素は、

①綺麗な間取り図
最低でも間取り作成ソフト程度のクオリティーは必要です。
色付けされて見やすい間取り図は、お部屋のイメージが付きやすくなるため、関心を持ってもらいやすくなります。
洋室は薄いブラウン、収納はピンク、玄関やバルコニーは薄いグレーなど。
床暖房の有無が分かるようにしたりといった色分けは非常に効果的です。

細かい点を上げれば、壁や間仕切りの線の太さや、お部屋の広さを表記するフォントの種類やサイズもいい間取り図作成に影響します。

②物件のセールスポイントを的確に伝えるキャッチコピー
「築浅・2階以上・バストイレ別!」

このワード選びよりも、

「三面採光・敷金礼金なし・更新料も無料!」

の方が少しだけ興味をそそられませんか?

これ、実はすごく深い意味があるワード選びなんです

前者はエンドのお客さんや接客する営業マンが大前提として物件の絞り込みに使う「検索条件」です。
後者は検索条件に使われにくい物件のセールスポイントなんです。

つまり、検索条件で絞り込んだ物件が100件見つかった場合、
前者の場合は横並びの物件情報の中から選ばれるための争いに参加するワード選びになります。
しかし、後者は他とは一線を画した「個性」が立つ物件として認知されやすくなります。

無数の物件の中での「特別感」を引き出すワード選びがとても重要になってきます。
こういったワードを募集図面、更には広告媒体にもちりばめていくのです。

2-4.適切な賃貸条件を設定する

どんなにいい物件、いい写真、いい内装、いい募集図面でも、賃貸条件が相場よりかけ離れていたら借り手は付きません。
基本的な「賃貸査定」が重要となってきます。
しかしこの「賃貸査定」は「家賃査定」を含むのです。

何の話か分からない方もいらっしゃるかと思いますが、賃貸条件には、

①敷金礼金などの初期費用
②賃料などの月額費用

の2つがあります。

一般的に高い月額費用(賃料)の場合は、安い初期費用にして空室を埋めようという動きが取られます。
逆に安い月額費用(賃料)の場合は、一般的な相場の初期費用を設定しても借り手が付いてくれます。

不動産会社に家賃の査定を依頼すると、高い家賃査定を出されることが多いです。
それは「媒介」や「管理」が欲しいからです。これば売却査定も場合も同じです。

その賃料が本当に正しいのか?
その賃貸条件で本当に借り手が付くのか?

より正確な賃貸査定を行ってくれる不動産会社に査定を依頼する必要があります。
査定に関してもお気軽にご相談ください。

2-5.信頼できる不動産会社に依頼する

上記してきたようなことは、物件オーナー様自身で取り組むことでもありますが、管理を委託している場合は管理会社が積極的にご提案、取り組む必要のあることばかりです。
管理会社は、お預かりさせていただいた大切な資産の運用を最大限のパフォーマンスで行っていけるように日頃から知識を身に着け、実際に行動に移していくことが非常に重要です。

常にエンド目線で物件を客観視し、より魅力的な伝達方法を模索し、スピード感を持って取り組んでいく。
そういったことが出来るパートナー選びが、オーナー様の不動産投資を成功に導く近道だと考えます。

最低限の業務をなるべく高いレベルで行うことのできる管理会社さんであれば、今回ご紹介させていただいた基本の空室対策をしっかりと抑えた賃貸管理業務をご提供出来ると思います。

3.「管理を委託される」とは?

ここまで書いてきたごく基本の空室対策方法ですら出来ていない不動産会社や担当さんって実際にいます。
弊社に賃貸管理をご相談いただくオーナー様のほとんどが既に不動産投資を何年か経験されてきた方がほとんどです。
そんなオーナー様が最初に仰っていることとしては、

・担当部署のたらいまわし(責任回避)で面倒だ。
・募集広告に力を入れてくれない。
・出費が多くて収益が出にくい。
・空室が埋まらないのに何も提案がない。
・物件の資産価値の維持向上のアイデアがない。
・レインズ、スーモに掲載してるだけ。
・担当がすぐやめるから誰に話していいか分からない。
・担当がすぐやめるからどこから話せばいいのか分からない。
・いつまで経っても空室が決まらない。
・相談に乗ってくれない、レベルが低い。

といった内容が多いです。
こんな悩み事を抱えているオーナー様が非常に多いんでしょうね。

仕事には報酬があるのと同時に義務と責任が伴います。
管理会社として義務と責任を果たすこと、従業員として義務と責任を果たすこと。
これは最低限のことです。

この最低限のことですらしっかりと取り組まない不動産会社や従業員さんがいるんでしょうね。
これはもちろん弊社にも言えることです。
ですので自分たちも厳しく取り組んでいかないといけないことだと反面教師として認識するようにしています。

出来るだけオーナー様の気持ちに寄り添い、無駄なコストをご提案することなく、まずやるべきこと・やれることを徹底してやりつくしていくことを徹底していく管理会社でありたいですね。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『空室と 本気で向き合う 基本から やることやって 果報は寝て待て』

コロナ以降、東京の賃貸市場は潮目が変わりました。
全体的に「学生の街」と言われていたエリアの学生や外国人をターゲットとした狭いワンルーム物件は依然として苦戦が続いていると思います。
逆に東京都への転入は最低を記録した2021年を経て、2022年は既にコロナ以前の数字に戻っています。
つまり選ばれるべき物件は選ばれ、苦戦している物件はより苦戦が続いている状況です。

だからと言って建て直しやリノベーションをそう簡単に行えるわけではありませんので、どうすればいいのかを考えて取り組んでいかないといけません。

賃貸条件の変更じゃない「基本+何か」が出来ることが重要だと考えます。

もちろん弊社でもそのお手伝いをさせていただきます。
真摯・真剣・真面目に頑張ります。
是非お気軽にご相談くださいませ。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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