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【賃貸】敷金礼金なしなのに初期費用が高い理由を教えます!

2021.10.03

賃貸・売買物件情報


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アフターコロナ?ウィズコロナ?なんだかわかりませんが、最近賃貸物件の動きがめちゃくちゃ悪いです。
賃料ダウンは当然として、新築物件を見ていると、初期費用なんてほぼゼロの物件がバンバン広告を出しています!
(弊社で仲介させていただいた場合ですが。)

賃貸の初期費用ってもったいないなんて思っている人はいませんか?
そして「敷金礼金なし」の賃貸物件を探したのに、なぜか思ったよりも初期費用が掛かったってビックリしてしまった人いませんか?

以前、「賃貸契約の際の初期費用の無駄を解明・説明する」の記事でもご紹介した「賃貸の初期費用の無駄」ランキングと少し内容がかぶりますが、書いていってみようと思います。

【目次】

  1. 1.賃貸の初期費用項目について
  2. 2.「敷金礼金なし」賃貸物件の初期費用が高い理由
  3. 例1.「保証金」名目で結局礼金敷金の補填をするから
  4. 例2.書類作成代名目で手数料が取られるから
  5. 例3.何かの会費や室内消毒費が強制だから
  6. 3.当然にかかる初期費用だけは把握しておこう
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.賃貸の初期費用項目について

賃貸の初期費用について語るには、初期費用の各項目について理解をしておきましょう。
そしてこの項目を理解すれば、後で紹介する意味不明な名目のお金に疑問が出てくるかと思います。

賃貸の初期費用の主な項目はこれら。

・礼金
 賃貸契約の際に貸主に対して支払うお礼金
・敷金
 賃貸契約の際の貸主に対する債務に対しての担保となるお金
・前家賃(前管理費)
 賃貸契約においては賃料は前払いが一般的
・火災(家財)保険
 万が一の事故に備えた保険に加入する義務あり
・仲介手数料
 各社によってばらつきはあるが、仲介してくれた不動産会社に支払う手数料

これ以外に、最近では連帯保証人を立てる代わりに保証会社の利用が一般的なので「保証委託料」などがある。

それらを合計すると、都心の物件の場合は、

賃料×(4ヶ月分~5ヶ月分)となるのが一般的です。

2.「敷金礼金なし」賃貸物件の初期費用が高い理由

「1」で挙げた初期費用の内、「敷金・礼金」がない物件だと、初期費用が一体いくらになるんだろう?
と思って不動産会社に初期費用の見積もりをお願いしたところ、想定外の金額になっていることってあったりします。

果たしてそれはなぜなのでしょうか?

例1.「保証金」名目で結局礼金敷金の補填をするから

「敷金」「礼金」はいただきません。
本物件では「保証金」をいただきます。

・・・こんな詭弁のような初期費用があります。
更にその保証金は、「償却」といって、支払った瞬間に領収され利益計上されます。
まるで「礼金」です。

民法上、敷金や保証金には明確な規定がありません。
ただ、「敷金=預入保管金」の意味合いが強いため、簡単に償却(預かる必要がない)出来る「保証金」という名目にしているのでしょう。
更に、エンド向け広告には「敷金礼金なし!」って銘打って宣伝できる。

こんな便利な「保証金」という名目のせいで初期費用が高くなるんですね。

例2.書類作成代名目で手数料が取られるから

賃貸借契約の際の精算書に「書類作成代」の記載。
たまにあります。
大体1万円前後。

大きなお金の動く不動産の取引の中でこの1万円は小さいので見逃しがちですが、これも初期費用を高くする理由です。

そんなもん、管理会社がもらう収益の中でやればいいのですが、中には客付けの際に利益を計上しない(利益ゼロ)の管理会社もいます。
そういった会社さんの場合は、少しでもかかるコストを埋めるために「書類作成代」や「契約事務手数料」を請求していることもあるようですね。

しかし、仲介するだけの業者さんでも、独自にお客様に請求しているところもあったりしますので、注意してくださいね。

例3.何かの会費や室内消毒費が強制だから

「~の会」」「~クラブ会費」、更には頼んでもいない「室内消毒」や「室内除菌消臭」など、あれやこれやと費用を請求してくる不動産会社がいます。

これも賃貸の初期費用が高くなってしまう原因の一つです。

『必要ないんで』と言っても外してくれないことも多々あり(逆に外せる方が珍しい)。

「室内消毒代」と言っていた業者が、最近は「室内除菌代」なんて言いかえているところもあるとか。
私たちみたいな普通の管理会社が、こういうコロナに便乗するような商法をする会社さんを見ていると、『商魂たくましいな~』と感じてしまいます。

3.当然にかかる初期費用だけは把握しておこう

賃貸の初期費用は安いに越したことはありませんが、「初期費用ゼロ円」なんてすっっっっっっごく稀にありますが、基本的には「ない!」と思ってもらっていいです。

「敷金礼金ゼロ」なだけで、必ずかかるお金というものもあります。

それが当初に紹介した、「前家賃(前管理費)」や「火災(家財)保険料」、「保証委託料」や「仲介手数料」です。

キャンペーン等で「フリーレント」「仲介手数料無料」「契約時の火災保険・保証会社利用料貸主負担」とかやっていることもあります。
その全てをやっている物件に限って言えば夢の「賃貸の初期費用無料」が叶うということになりますが、そんな物件や貸主、管理会社と出会えることの方が奇跡です。

ですので、賃貸物件を借りようとして「敷金礼金なし」の物件でも、

賃料×(1ヶ月分~3ヶ月分)程度

は最低でも掛かってくると思ってお部屋を探された方がいいかと思います。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『初期費用 ゼロかと思えば それはない それでもやっぱり 安い方がいい』

賃貸の初期費用は年々安くなっていっています。
コロナのせいでその傾向は加速したような気もします。
お部屋探しのお客様にとっては嬉しいことですが、物件を所有されているオーナー様にとっては苦しい状況ですね。

空室に困っているオーナー様には、初期費用について、是非!以下のご提案をさせていただきたいです。

1位:礼金なし!
2位:敷金なし!
3位:フリーレント1ヶ月!

ファンド物件などの初期費用がすごいです。
上記した、礼金なし・敷金なし・フリーレント付きなんて当たり前、更に広告料3~4ヶ月なんて新築物件もちらほら・・・。

「初期費用なんて払いたくない」っていうお客様の声は、更に強くなっていくように思います。
競争が激化するこれからの賃貸市場。

どうやって打ち勝っていけばいいのか?
出来るだけ持ち出しをしないで借り手を見つけるにはどうすればいいのか?

そんな課題を抱えたオーナー様、是非弊社までご相談くださいませ。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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