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【賃貸か購入か】借りるか買うか悩んでいる方へ

2019.06.11

特選売買物件


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永遠の対決ってあるんです。

猪木かモハメドアリか?
長州力かマサ齊藤か?
ハンセンかホーガンか?
ロッキーかランボーか?

不動産業界の永遠の対決テーマ。

賃貸か売買(購入)か?

最近感じていることをざっくりとまとめていきたいと思います。

目次

  1. 1.賃料支払いとローン支払いの考え方
  2. 2.買って後悔しない物件とは?
  3. 3.「古くてもリノベーションしていれば」の罠と対策
  4. 今日の一句

1.賃料支払いとローン支払いの考え方

賃貸か購入かで考える際に一番考えておかないといけないこと。
賃貸か購入かで悩んでいる方からよく聞く言葉。

「家賃払うならローンの方がだいぶ安いじゃん!」

です。

まず抑えておかないといけない基本的なこと。

家賃:大家さんの収益の為に支払う金額=物件維持費+大家さんの利益
ローン返済:物件購入時の返済金=物件価格分割+金利
※ローン返済は元利均等払いと元金均等払いで内容が実際は異なりますが、あくまでイメージです。

家賃はローン返済に比べて高くなりがちです。
しかし、家賃以外に出費が出ることはほぼありません。

ローン返済は家賃に比べると出費が抑えられているように見えます。
しかし、ローン返済以外にも、

・固定資産税
・都市計画税
・管理費(分譲じゃなくても植栽の維持等がかかることがあります。)
・修繕積立金(積み立てない場合は修繕が必要になった際にまとまった費用が必要です。)

といったお金が掛かりますので、意外と賃貸の方が気持ちも出費も軽いなんてこともあったり。

しかし、根本的に違うこととしては、

ローンは金利以外は出費ではない!ということ。
出費ではなく物件が少しずつ自分のものになっていってるイメージです。
「家賃は払い捨て」、「ローン返済は積み立て」ってところが全く違います。
さらに言えば経年によっても、ある程度需要のあるエリアの不動産は価値がゼロにはなりません。

積み立てた分が少なからずずっと残っていきます。
不動産は安定資産と言われる所以がここですね。

2.買って後悔しない物件とは?

1を読むと、「じゃあ買う方がなんやかんや結局いいんじゃん。」ってなる方が多いかと思います。

しかし、少し待ってください。

分譲マンションを1,000万円で買って4年住んで、売るとき500万円。
年間に支払った金額は、管理費・修繕積立金等々含めて約150万円。
近隣の物件を普通に賃貸していたら月額6万円だったので4年で約300万円の出費。

差し引き150万円の損・・・。

こんな不動産の売買あります?
こんな価値の物件を買わされてしまうのってありです?

4年住んで大学を出たからこれを賃貸に出しましょう。
月々の家賃収入が6万円-管理費・修繕積立金等々2万円=4万円の黒字
150万円の損を埋めるためにはあと3年かかります。

これって買う意味あったんでしょうか?

こんな物件を買ってたらいけません。
買って後悔する物件ってこういうものです。

腹の底では、「数年先・・・知らね~。」って思いながら、爽やかな営業を掛けてきている営業マンも多いですよ~。

あと、実際に住む予定のファミリー物件の場合は、しっかりと近隣や周辺環境をよ~く調べましょう。
ファミリー物件は「相場」よりも「価値」です。

長く住めそうか?
安心して子育てが出来そうか?
実家として愛していけそうか?
住宅ローン控除は使えるか?
・・・もし環境が変わって売るなら高く売れるだろうか?

といったところは、ネットの情報を見てるだけじゃわからないですよ。
高級物件と思いきや隣にみすぼらしいボロアパートがあって、結構荒れていたり・・・。

ある程度買う段階で信頼できそうな担当者を見つけておいて相談する方がいいです。
不動産会社や担当者選びは、「取扱件数が多い」が信頼の指標ではありません。
こんなのはAIで十分です。

「信頼できる奴なのか?」が一番重要ですよ。

3.「古くてもリノベーションしていれば」の罠と対策

「リノベーションされている物件なら、故障とかも少なそうだし、賃貸にしてもただの中古より高いし、むしろ新築よりも個性があっていいんじゃない?」

って声も聞こえます。
リノベーションはいいですよ~。僕も大好きです。
しかし、表層のみのリノベーションは意味がありません。
やるならフルスケルトンかそれに近いくらいのリノベーションを行っている物件に絞って候補を絞りましょう。

まあ、ほとんどがフルスケルトンではありますが、そうして絞った物件から次のふるいに掛けます。

その目安は、

①自分にとって代えがたい価値を感じる立地にある物件か?
②中古を買ってフルスケルトンリノベーションをした予算と比べてどうか?
③新築と比べてもどうしても欲しいと思える物件か?

こういった基準のどれかを優先させながら候補を更に絞っていきましょう。

リノベーションは「買取転売事業」という不動産会社の収益の一つです。

安く買って、安いリフォームを施して、それなりの価格で売る!がそうです。

本当は安いリノベーションなのに、デザインとかだけに騙されて下手な買い物をしないように、しっかりと仲介の担当者に色々相談しつつ、気を付けて物件選びを行いましょうね。

今日の一句

借りるより 買うと決めたら まず担当 買って成功 売れてまたよし

不動産営業マンとして経験やノウハウはあるに越したことはありませんが、一番大事なことは親身になって考えてくれること。
後悔させない不動産選びのお手伝いは、ルームキューブの使命です。

是非、私、榎本までご相談くださいっ!(ちゃっかり自分推し(笑))

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
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TEL:03-5806-3123

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