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コロナで衰退する都心ワンルーム賃貸の特徴5選

2021.07.13

賃貸経営


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今回は前回の記事、「コロナで衰退する都心ワンルーム賃貸とその理由を考察」の続きとなります。

まだ前回の記事を読んでいない方は、そちらからまず読んでいただきますよう宜しくお願い申し上げます。

そして前回の繰り返しになりますが、

保有不動産の売却を検討されるなら今の内だと思います。
ワンルーム賃貸は早々に適切な空室対策をした方がいいと思います。
既に数ヶ月空室になっているようであれば、真剣に取り組んでくれる管理会社に管理変更した方がいいと思います。

理由は前回の記事と、その前の2020年5月に書いた「コロナ以降の不動産市場は?ハイブリッド賃貸?価格下落?動向を検証する。」の記事を参照していただければと思います。

それではここから本題です。

コロナをきっかけとして見えてきた、市場ニーズから判断分析する「危ない都心のワンルーム賃貸物件」の見分け方についてです。

【目次】

  1. 1.弱含みなワンルーム賃貸の特徴
  2.  2-1.「学生の街」にあるワンルーム賃貸
  3.  2-2.「都心部企業」に勤めるサラリーマンが住む街のワンルーム賃貸
  4.  2-3.高収益を謳った狭小ワンルーム賃貸
  5.  2-4.駅近を売りにした高賃料ワンルーム賃貸
  6.  2-5.平均相場より高い分譲系ワンルーム賃貸
  7. 3.空室対策は早ければ早い方がいい
  8. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.弱含みなワンルーム賃貸の特徴

コロナ以降の都心のワンルーム需要が激減しているように感じられる昨今ですが、それでも強いワンルーム物件は確かに存在しています。
しかし、やはり弱い物件の方のインパクトが強くて目に付いてしまいます。

今、賃貸物件をお探しの方からなかなか気に入ってもらえないワンルーム物件にはある一定の特徴があることがわかってきました。
今回は、今後、客付けに注力、力点を置いて取り組んでいくべきワンルーム賃貸物件の特徴を5つ挙げてみます。

2-1.「学生の街」にあるワンルーム賃貸

『学生の街=ワンルーム需要』

という神話が崩れています。

リモート授業が増え、わざわざ一人暮らしをするよりも実家から通学する人も増えているかもしれません。
とある山手線の主要駅のワンルーム募集状況を見てみましたが、学生が上京してまず最初に借りるようなワンルーム賃貸の相場が軒並み崩れていました。
そして条件にヒットする物件数もとても多かったです。
競合多数という状況ですね。

2-2.「都心部企業」に勤めるサラリーマンが住む街のワンルーム賃貸

例えば池袋や新宿、渋谷に通いやすい東京西側エリア。
そもそもIT企業が多いエリアでもあり、企業としてのテレワークへの移行がとてもスムーズに行われております。
そして大手町を中心とした中央区方面、品川などの東京フロントエリアも、大手企業によるテレワークがどんどんと進んでおります。

今までこれらのエリアの近くのワンルームに住んでいた人たちが、通勤の為にいい立地で高い家賃を支払う必要もなくなり、賃料を抑えたエリアへの引っ越しや同棲を始めています。

2-3.高収益を謳った狭小ワンルーム賃貸

『おうち時間』なる言葉の流行と共に、自宅での居心地を重視する動きが出てきました。

それには狭い空間じゃ『おうち時間』が充実するどころか、少し窮屈なんです。
お部屋は広いに越したことはないんです。
更に言えば寝室とリビングとテレワークスペースは分かれている方がいいんです。

しかし、狭小ワンルームではそんな余力はないんです。
外出を自粛、テレワークやリモート授業が増加、おうちにこもるがそこはあなぐら・・・。

そんなおうちに住みたいと思う人は少ないですね。

2-4.駅近を売りにした高賃料ワンルーム賃貸

以前働いていた管理会社で、

「この物件は駅徒歩1分だから、相場より1割高くても決まるんだ!」

と、中野区のとある私鉄沿線駅にあるクローゼットの中に洗濯機置場のある23㎡が、8.5万円で成約していました。

今ではこんな物件、見向きもされないか、よほど家賃を下げないと決まらないでしょう。
そもそも駅に通う必要がないんです。
そもそも高い賃料を抑えようとする需要が増えているんです。
高い家賃を支払う魅力がないと、「駅徒歩1分」だけじゃ物足りないですよね。

2-5.平均相場より高い分譲系ワンルーム賃貸

先日のブログでも書きましたが、今の賃貸需要のメインは、

・同棲
・ルームシェア

になっています。

その理由は、

・寂しいから
・家賃を抑えたいから

といった点です。

それと逆行しているのが、「分譲系高級賃貸ワンルーム」です。

一人暮らしを希望し、所得が減っていなく、テレワークがあまりない人で、自宅では充実設備で快適に暮らしたいという方はこの「分譲系高級賃貸ワンルーム」を選択する可能性があります。

しかし、これらの要素が欠けていくにつれ、好立地の分譲系高級賃貸ワンルームを避けていく傾向があります。

3.空室対策は早ければ早い方がいい

これは前回でも書きましたが、今様子を見ていては取り返しのつかないことになります。

これから1~2年以内に、既に計画されていた新築のワンルームも続々と完成していきます。
ワンルーム需要の少なくなったところに、強い新築ワンルームがリリースされてきます。

そうなった際に、設備や仕様の似通った築年数が経過しただけのワンルームが太刀打ちできると思いますか?
狭小のワンルーム、駅から近いだけのワンルーム、将来に向けて需要が減ったであろうエリアのワンルームが勝てると思いますか?

不動産投資を成功させるためには今から手を打っていかないといけません。

・リノベーション
従来の既存をかっこよくするだけじゃない個性的なリノベーションなど。
弊社の和モダンリノベーション「和処-wadocoro-」は満室稼働中です。
・物件独自のコンセプト賃貸化
管理会社を変える
自主管理、自主募集、自主契約をする

などなど、今から少しずつでもやれることをしっかりとやっていきましょう!

4.不動産賃貸管理会社の一句

『衰退に 気付いて動く 大家さん 自覚できれば あとはやるだけ』

「過去の常識は通用しない。」状況です。
コロナが落ち着いたとしてもテレワークやリモートが普及し、100%以前のような状況に戻ることはもうありません。

「俺の物件は大丈夫!」という驕りが手遅れになる可能性があります。
今でも売買メインでやっている不動産会社さんは危機に気付きもしていません。
そういったところに付いている管理会社が動かない今だからこそ、すぐに動かないといけないのです。

是非弊社にご相談ください^^

弊社では全社員の80%が宅地建物取引士の有資格者です。(新入社員が取得に向け勉強中です♪)
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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