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マスターリース(サブリース)転貸借管理の解約ができない!?

2023.05.20

不動産投資の罠


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ルームキューブ株式会社の榎本です。

ここ最近、一不動産管理会社の経営者としてとても不思議に思っていることがあります。

法的強者である「貸主」から、法的弱者である「借主」を保護するために制定された借地借家法。

管理委託契約の解約が出来ないようになる借地借家法を逆手に取り、経験豊富で「物件所有者」よりも強者である「特定転貸事業者」や「不動産会社」がやりたい放題しながら解約させないという状況があるのをご存知でしょうか?

今回は多くの物件オーナーがもしかすると困っているかもしれないこの不動産業界の闇の件について書いてみます。

【目次】

  1. 1.「賃貸管理」と「転貸」は違う!
  2. 2.こんな人はマスターリース(サブリース)契約をしてはダメ!
  3.  2-1.利益を最大化したい人や、そもそも逆ザヤ物件を購入した人
  4.  2-2.管理業務を見て管理会社を変更したい人
  5.  2-3.高い修繕費用などを支払いたくない人
  6.  2-4.家賃滞納や倒産して逃げられることがある!?
  7. 3.メリットよりデメリットが多いのがマスターリース(サブリース)
  8. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.「賃貸管理」と「転貸」は違う!

所有している不動産を賃貸する場合、多くの方は賃貸管理を委託されると思います。
その際に不動産会社から色んな説明があると思いますが、「集金代行管理」なのか「転貸借」の形なのかをよく理解せずにいるオーナーさんが非常に多いです。

これらは全く別物です。
まずはそこから知っていくようにしましょう。

・集金代行管理
貸主(物件所有者)と借主(賃貸物件の入居者)の間に不動産会社が入り、賃料や契約金等の授受、各種契約やクレーム等の対応を行う管理形態。
→貸主(物件所有者)と不動産会社は民法上の委任や請負の関係

・マスターリース(サブリース)などの転貸借
物件所有者から不動産会社が物件を借りて、それを入居者へまた貸しする管理形態。いわゆる「借り上げ管理」。
→物件所有者と不動産会社は貸主と借主の関係

※マスターリースとサブリースは混同されがちですが、
・物件所有者と不動産会社との賃貸借契約をマスターリース
・不動産会社と入居者との転貸借契約をサブリース
と言います。

このように、マスターリース(サブリース)などの転貸借を結んだ場合は、物件所有者と不動産会社の間の賃貸借契約に借地借家法が適用され、不動産会社が保護されます。
つまり、本来、物件所有者よりも経験や知識が豊富なはずの不動産会社に強い権利を与えてしまうことになり、更に「法的に見て合理的な理由」が存在しない限り(実際は99%認められない)解約もできなくなる契約なのです。

「マスターリース(サブリース)は空室のリスクがないから安定収入が得られるんでしょ?」
というオーナーさんもいらっしゃいますが、最近は空室保証のないマスターリース(サブリース)契約もあったりします。

賃借人が付いたところで初めて家賃の支払いを発生させるマスターリース(サブリース)契約も存在しています。
不動産会社がより強い権利を得るのと同時に、入居者の滞納やトラブルへの法的措置を不動産会社自らが行えるようにしつつ、お金の面でも絶対に損をしない仕組みです。

大切な賃貸経営や不動産投資。
不動産会社の口車に乗せられないようにして、大切な契約ごとなのでしっかりと内容を確認するようにしましょう。

2.こんな人はマスターリース契約をしてはダメ!

「1」で書いたように、マスターリース(サブリース)契約は物件所有者が貸主というよりただの「リスク保有者」になるだけじゃなく、解約権も失ってしまうがんじがらめの契約ということが理解いただけたかと思います。
以下のような項目に当てはまる人はマスターリース(サブリース)契約はお勧めしませんのでご注意ください。

2-1.利益を最大化したい人や、そもそも逆ザヤ物件を購入した人

マスターリース(サブリース)契約の一般的な管理手数料は賃料の10~15%。
賃料の3~5%程度の集金代行管理と比較して管理手数料が大きくなります。

それだけでも利益を搾取されてしまいます。
また、もし逆ザヤ物件(毎月のローン返済や諸経費を差し引くと赤字になる物件)の場合だと、高い手数料がお財布を圧迫します。

良質な物件のオーナー様は、空室リスクを気にしないでリーシング力のある不動産会社に集金代行管理で賃貸管理を委託するようにしましょう。
また、そもそも空室リスクを気にしないといけない、そしてサブリースに期待しないといけないような物件を購入しないように気を付けましょう。

2-2.管理業務を見て管理会社を変更したい人

不動産投資においてパートナーとなる管理会社選びはとても大切です。
その管理会社の業務を判断し、ご自身の物件にあった賃貸管理サービスを提供してくれる不動産会社と管理委託契約を結ぶことが出来れば賃貸経営は成功します。

もし、現在の管理会社の管理業務に納得いかない場合は、管理会社を変更することも視野に入れることもいいと思います。

しかし、マスターリース(サブリース)契約を締結してしまうと、前述したように管理会社の変更がほぼ出来なくなります。
よって不動産会社から解約を申し出てこない限り、管理委託契約を解除できなくなり、「管理会社の変更」を視野に入れられないのです。

契約後、後から気付いても遅いので、不動産投資の前提としてなるべくマスターリース(サブリース)契約は回避した方がいいと思います。

2-3.高い修繕費用などを支払いたくない人

マスターリース(サブリース)契約の中には、

「建物や設備の修繕費用は物件所有者が支払う」

といった内容が盛り込まれていたり、
定期的に、

「建物メンテナンス代」
「設備管理費」

などの名目で不動産会社にお金を支払わないといけない契約があったりします。

前者の修繕費用負担については、
果たして本当に必要な工事だったのか?
見積もり(工事費用)が高くないか?
といった点が結構不明確なことがあります。

また、後者の定期費用の場合は、そのまま不動産会社の収益となっていることが多いように思います。

マスターリース(サブリース)契約において高い収益を上げているはずの不動産会社が、空室リスク以外のリスクを負わないようにしているってどうなんでしょう?
それを疑問に思う方は集金代行管理の方がいいと思います。

2-4.家賃滞納や倒産して逃げられることがある!?

これは盲点になっている方も多いと思います。

不動産所有者から物件を借りた不動産会社が万が一家賃を滞納したらどうしますか?
通常の賃貸借契約では「保証会社」や「連帯保証人」を付けることで、万が一の際の保証がされますが、マスターリース(サブリース)契約では連帯保証がありません。

つまり、不動産会社が家賃を滞納した場合は、どうにかして回収しないといけません。
また、多くの家賃や敷金を持ったまま計画的に倒産されてしまった場合は回収はほぼ不可能になってしまいます。

「不動産購入の際に手伝ってもらった会社さんだから。」
「営業担当さんが進めてくれた管理会社だから。」

といった安易な理由でマスターリース(サブリース)契約を締結することは注意された方がいいように思います。

3.メリットよりデメリットが多いのがマスターリース(サブリース)

以上で見てきたように、マスターリース(サブリース)ではデメリットがとても多いように私自身は感じています。

最近はやりのAIのチャットGPTに「サブリースのメリットは何か?」を聞いてみました。
回答は以下の通りです。

1.定期的な収入源:マスターリースホルダーは、サブリーステナントから定期的な家賃を受け取ることができます。これにより、安定した収入源を確保できます。
2.管理の負担軽減:マスターリースホルダーは、物件の管理や保守、修繕などの責任をサブリーステナントに委託することができます。これにより、物件の日常的な運営に関する負担を軽減できます。
3.長期的な契約の安定性:マスターリースは通常、長期的な契約で行われることが多いため、サブリーステナントは一定期間の安定した場所を確保できます。また、マスターリースホルダーも長期的な収入を見込むことができます。
4.投資の多様化:不動産投資家は、マスターリースを通じて、所有する物件を複数のテナントに貸し出すことができます。これにより、リスクを分散し、投資ポートフォリオを多様化することができます。
5.財務的な柔軟性:マスターリースでは、サブリーステナントに対して様々な契約条件を設定することができます。家賃の金額や支払いスケジュール、契約期間などを調整することで、財務的な柔軟性を確保できます。

これを見る限り、ごく一般的な「集金代行管理」でも1・2・4・5は同じですね(笑)
3は入居者が長期に渡って住んでくれれば一般の賃貸借契約の方が、マスターリース(サブリース)と比べて賃料の改定等も起こりにくいのでそれこそ安定収益になるように思います。

そう考えるとあとは「2」で書いてきたようにデメリットしかないように思いますがいかがでしょうか?

4.不動産賃貸管理会社の一句

『サブリース 解約できない 縛リース 儲けも吸われりゃ 詐〇リース?』

過去にもサブリースの解約を求めた訴訟などが提起されたことがありますが、やはり所有者からの解約は認められなかったようです。

個人的にはマスターリース(サブリース)で、プロである不動産会社を過剰に保護している現在の司法判断に疑問を感じます。
サブリース会社ではなく、物件の所有者と転借人(入居者)の権利の保護を優先し、サブリース会社に関しては借地借家法ではなく「賃貸住宅管理業法」の中で、借地借家法とは違う不動産業者の横暴を防ぐための何かの定めを設けるべきなんじゃないかとだと考えています。

サブリースは本当に解約できないのか?
解約に必要な「正当事由」は認められないのか?

一般的には無理なんです。
しかし、これに関してはサブリース会社に不手際がある場合は、いくらでも戦える余地があると思います。
もちろん簡単ではありませんが、現在サブリースに苦しんでいる方は動いてみる価値はあるんじゃないかと思います。

お気軽にご相談お待ちしております(^-^)

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。
また、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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