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マンションと戸建て比較。買うならどっちがいい?

2020.08.09

賃貸・売買物件情報


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新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、最近目にした色々なニュースや、お偉い評論家様達が残してきたコメントがあります。

・アフターコロナ、ウィズコロナで狭小戸建て販売が順調!
・「密」すぎるタワマン暴落時代到来!?

大まかに書くとこんな感じです。

言われてみればそんなような気もするけど・・・ってなりませんか?
しかし、ひねくれている僕はこれを聞いて、

「あちこちでドミノマンションになるくらいにマンションを建て続けているマンションデベロッパーに対して、建売業者が反撃のタイミングとみての提灯記事なんじゃないか?」

とか疑ってしまいます(笑)

まあ、マンションと戸建てのどちらがいいのかは人それぞれの感覚なので感覚の押し付けや偏向抜きに、宅建士であり、不動産コンサルティングマスター(昨年合格♪)であり、住宅ローンアドバイザー(未登録w)である私がゆるりと比較してみます。

今回は長文だったので3ページに分けてみました。

グダグダとごたくを並べる文章になりそうですので、最初に結論を書いちゃいますので、興味のない項目は読み飛ばしてもらえればと思います。

【目次】

  1. 1.分譲マンションと戸建ての違いを知る。
  2.  1-1.戸建ての方が価格が高い?
  3.  1-2.マンションの方が維持管理が楽?
  4.  1-3.耐震性はマンションの方がいい?
  5.  1-4.資産性はどちらが高い?
  6. 2.マンションと戸建て、どっちを買うべき?
  7.  2-1.マンションは立地を重視
  8.  2-2.建売戸建てと注文住宅でも違う。
  9. 3.不動産賃貸管理会社の一句

1.分譲マンションと戸建ての違いを知る。

まずよく知っている人もそうでない人も分譲マンションと戸建ての違いを知りましょう。

分譲マンション:マンションを各部屋ごとに区分けした専有部(区分)を所有する複数の区分所有者達で、一棟のマンションの共用部及び敷地となる土地も共同所有する不動産の形態。
戸建て:その建物及び、建物の立つ土地を個人で所有する不動産の形態。
※互いに借地の場合もあり。

と、簡単に書くとこんな感じです。

マンションの場合は共用部も自分たちの物なんですから大切に使わないといけません。
「共同住宅」という言葉がありますがまさにイメージしやすい単語かなと思います。
また、戸建ての場合は何かあっても全て自己責任です。

1-1.戸建ての方が価格が高い?

———-
☆結論
分譲マンションの価格メリット:☆☆☆☆
戸建ての価格メリット:☆☆☆☆
→何を重視するかによって価格に対する価値観は異なる。
———-

まず分譲マンションか建売戸建ての購入を検討した場合を例に挙げます。

正確な数字は調べるのに時間が掛かってしまうので、ざくっと出てくるデータをご覧ください。

◆台東区の新築分譲マンション相場(住所別)

◆台東区の新築戸建て相場

※共にエンドユーザーが利用可能な情報正確性No.1(僕が勝手にそう思っています)不動産サイト「AT HOME」より転載。

台東区は新築分譲マンションの相場が、専有面積60㎡以上だとして5,400~6,500万円くらいだとして、台東区の新築戸建ては5,100万円くらい。
これだけ見るとマンションの方が高いですよね。

しかし、ここには裏があります。

新築分譲マンション用地とされる土地は、商業地でありいわゆる駅や商業施設が近い利便性の高い立地なので、坪単価がとても高いです。
そして少し調べてみると、台東区の新築戸建てとして売りに出されている情報は、駅から15分以上の人気のない立地だったり、借地権の建物だったりするものでした。
駅が近い商業地などの土地は、容積率が大きく、高い建物が建てられたりしますので、そんなところに戸建てを建てて住もうという無駄遣いを好むような人は少ないですし、ましてや超高額になってしまう新築で分譲しようとする建売業者は売れない可能性も高いので、仕入れ自体を避けるか、それこそマンション用地にしてしまうでしょう。

また、今回は台東区という比較的都心に近いエリアの戸建てで見ましたが、地方の物件を見ると土地値が安くなり、建物の方が土地値よりも高いことが多いです。

駅徒歩1分に建つ分譲マンションの10F部分60㎡と、同じ駅徒歩1分の戸建て床面積60㎡だと、多分戸建ての方が高いでしょう。
しかし戸建ては駅から少し離れた場所に建つことが多いですので、駅から15分の60㎡の戸建ての場合は、分譲マンションと同じくらいの価格になってくることも多いです。

つまり、マンションと戸建てのどちらが高いのかは一概には言えませんが、その物件の「場所」「土地」が大きく影響してくるという事になります。

1-2.マンションの方が維持管理が楽?

———-
☆結論
分譲マンションの維持管理のしやすさ:☆☆☆☆
戸建ての維持管理のしやすさ:☆☆
→マンションは管理費を支出するが、全体の管理をプロに委託出来るので日々のメンテナンスが容易。
———-

マンションは区分所有者で作られた管理組合が、管理会社に建物全体の管理業務を委託していることが多く、日常の清掃はもちろん、建物全体の定期メンテナンスや、何か問題が起こった際には常にプロの意見を聞くことが出来るので、比較的管理体制が良好である傾向が高いです。
逆に戸建ての場合はそういった外部に委託することをしないので、常に所有者自身が定期的なメンテナンスに気を配らないといけません。
もちろん、メーカーからくる通知や、売主業者から案内があることも多いですが、最終的にはすべて自己判断です。

そう考えるとマンションの方がやっぱり楽です。
設備故障の際などもプロが原因を精査して対応してくれる。
クレームも対応してくれることがある。
理事会が細々したことを取りまとめてくれる。(ただし、自分が役員になることも)
清掃が行き届いている。
などなど。

そんなマンションですが少しだけネックがあります。
それは決して安くはない「管理費」「修繕積立金」というものが毎月固定費として掛かってくることです。

戸建ての場合は管理をするのも、修繕の為の積み立てをしておくのも自己責任なのでそこは掛かりませんが、自分でやらないといけない日常の草刈りや、水拭き、建物の状況の把握に、万が一の故障などの際の一時的な出費がかさんでしまう場合があります。

共同責任の分譲マンションと、自己責任の戸建てといった感じですね。

→次のページ「耐震性は?資産性は?」

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