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不動産の買い時と売り時は?不動産価格決定方法について

2021.05.30

不動産売却


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コロナと緊急事態宣言とオリンピックとワクチンが日本では大騒ぎの中、今頃になってやっと中国の武漢がコロナ起源だったという追及の声が世界で高まってきました。
そんな中国の隣国でもあり、国民の努力によってコロナ抑え込みに成功していると思われる日本では、中国に対してウイルス蔓延の調査の要求や、責任論、損害賠償の請求を求めるような声が国会議員やマスコミから一切出てきません。
それどころか、未だに国籍を問わず、コロナウイルス感染者の療養・治療にかかる費用を税金から捻出し、効果が未知数の数々の助成金を垂れ流し、将来の我々日本国民の財政に不安を与える政策が次々と提案されております。

そんな将来の不安が拭えないときに注目されるのが「お金の投資先」です。
金や先物、外貨、仮想通貨に不動産。

今回はその「不動産」について、そしてその「価格」について、特に「売り時」と「買い時」について、ものすごく基本的なレベルのお話を書いてみたいと思います。

【目次】

  1. 1.売り時と買い時は何のため?
  2. 2.不動産価格に影響を与える要素
  3.  2-1.建築費と不動産価格
  4.  2-2.平均所得と不動産価格
  5.  2-3.金利と不動産価格
  6. 3.売却益を出すならこう売買する!
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.売り時と買い時は何のため?

不動産の「売り時」と「買い時」を気にしている方は多いと思いますが、そもそも何のためにそれを気にするのでしょうか・

「今買ったら高いかもしれないから・・・。」
「今売るよりもう少し高くなるかもしれないから・・・。」

それだけの考えで目の前のいい物件を逃してしまったり、売却のタイミングを逃してしまうのは馬鹿らしいと思います。

不動産の価格はどうやって決まるのかは以前に『気に入った不動産物件はどうしていつも「高い」のか?』で書きましたがあれはあくまで売主・買主・不動産業者の三社目線でのお話でしたので、今回はもっと広い視野でみつつも、シンプルに考察してみようと思います。

2.不動産価格に影響を与える要素

不動産の価格に影響を与えるのは景気?社会情勢?
それを言うなら今のコロナ禍の中でもどうして不動産価格は高いのでしょうか?
どうして日経平均株価はいまだに3万円辺りの値段を付けているのでしょうか?

不動産価格に影響を与える大きな要因、弊社はこれから書く3つ、「建築費」・「平均所得」・「金利」がかなり大きなウェイトを占めていると考えています。

2-1.建築費と不動産価格

新築物件を建築する際の建材コストや人件費が上がれば、原価が上がるわけですから当然に不動産価格は上昇します。
逆に下がるときはその逆です。

リノベーションなどは特にその傾向が顕著ですが、大規模な建築の場合は、そもそもゼネコンが見込んでいた大きな利益を削ることでも多少は価格の上昇を抑えることが可能だったりします。
しかし新築の区分マンションはここ10年でものすごく値上がりしています。
タワマンなどの高価格帯のマンションが増えたのもその影響かもしれません。

今後は、大規模マンションの災害リスクや、テレワークや戸建て人気も相まって変動が生じる可能性がありますね。

2-2.平均所得と不動産価格

平均所得は不動産価格に影響を与えます。
というより、不動産自体がターゲットとしている顧客の所得層に応じて価格を設定してくるというのが正解かもしれません。

「年収いくらくらいの人が、住宅ローンを組んで手の届く価格帯を最多価格帯に設定しよう。」

なんていう考えは、売り方としては間違っていないと思いますし、余裕で完売してしまうような安い価格設定にはしてこないのも当然かと思います。

2-3.金利と不動産価格

多くの方は不動産を購入する際に、金融機関から住宅ローンの借り入れをされるかと思います。
そんな大勢の方の不動産購入の意思決定におけるもっとも大きな要素は「月々幾らくらいの支払いでマイホームが持てるのか?」かと思います。

それに影響しているのが「金利」です。

仮に5千万円を借りる場合、

①金利:0.41%、返済期間35年の場合
→月額返済金額:¥127,813-

②金利:1.36%、返済期間35年の場合
→月額返済金額:¥149,686-

となり、その差は¥21,873-にもなります。

月々の家賃で考えてみればかなり大きな金額です。
①の場合の借り入れ条件で②と同じ金額の返済を行うなら、5,850万円の物件を購入することと同じくらいになり、よりいい物件が買えることになります。

所得に占める住宅ローンの返済割合には一定の基準があります。
所得が変わらないとした場合に、その基準となる金額が金利によって大きく変動しますので、それに合わせて不動産価格も流動的に推移します。
金利が不動産価格に与える影響は「とても大きい」と思います。

3.売却益を出すならこう売買する!

正直、「売り時」「買い時」なんて関係ありません(笑)

自分が住む(実需)ための物件で、気に入った物件があって現在の所得で購入し維持出来るのであれば購入する方がいいです。

売った後に手残り十分と思える金額で買い手が付いてくれそうなら売却してしまうのも手です。

しかし気になる「売り時」「買い時」。
でもそもそもこれって株や先物と同じで、「売却益を出すため」の理屈です。

売って買ってで不動産転がしを検討している人の場合は「売り時」「買い時」を気にしましょう。
それが「不動産投資」です。

この「売り時」「買い時」の判断は大まかにいうととても簡単です。

・金利が高いときは不動産価格が下がり気味なので「買い時」
・金利が低いときは不動産価格が上がり気味なので「売り時」

これでけの判断でも長期的に見れば成功することが多いです。

もちろん「ダメ物件」は買ってはいけません。
立地や土地の将来性、管理体制や規模感なども加味して購入物件を検討するようにしましょう。

更に言えば今回のコロナウイルスのような大騒ぎによって「新しい生活様式」が作られることもあります。
それが一過性のものなのか、永続性のあるものなのかも頭に入れていく必要がありますね。
しかし、それは「災害」みたいなものなので、判断がとても難しいところですが・・・。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『買える時 それと同じく 売れる時。 無理して買うな 無理矢理売るな』

勢いで不動産を買っちゃった!
って人の声も聞くことがありますが、実際にはそういう方たちもとてもよく勉強している方が多いです。
もちろん売却を検討されている方も同様に、こちらが査定などを出す前に明確な売却希望額が決まっている方も多いです。

不動産の売買において大切なことは、「買って大丈夫なのか?」と「売って大丈夫なのか?」の2つです。

土地や物件選び、建築会社選び、間取りプラン選びなど、複合的な要素があります。
しかし、最優先に考えるべきは、不動産購入の場合は「収入との兼ね合い」、不動産売却の場合は「売却後の手元金額とその行方」だと思います。

失敗しない不動産売買。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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