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不動産市場に異変あり?賃貸市場の下落と売買トレンドの変化

2021.12.18

管理人の独り言


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ルームキューブの榎本です。

つい先日、「賃貸不動産経営管理士」の試験を受けてきました。
予想点は40点。
これなら合格できますかね。

これで、

・宅地建物取引士
・公認不動産コンサルティングマスター
・賃貸不動産経営管理士

という不動産管理会社で働く上で、持ってるとデカい顔できる資格を全て合格する予定。

そんなことを隙間時間を駆使して何とかやっていた最近ですが、そんなことをしている内に不動産市場に大きな変化が生まれてきたような気がします。

今回は、賃貸市場と売買市場の両方について、感じていることを予想含めて書いてみようと思います。

あ、各種ソースは貼りませんので、すみませんが各自で検索いただければと思います(笑)

初期費用0や広告料だけじゃなく、賃料も下落開始

コロナ禍で始まった「移住」や「テレワーク」、「リモート通勤」「リモート通学」更に外国人の賃貸需要の激減に伴う賃貸物件の需要減。

ワンルーム賃貸が軒並み崩れていく中、ワンルームに住んでいた人たちが1LDKや2LDK物件へと引越をしていくことで更にワンルームの空室問題は悪化。
一時は脚光を浴びたかのように思えた1LDK物件も、体感的には2LDKとかの方が決まりがいいように感じます。

そんな中でも生まれてくる新築賃貸物件。

先日、弊社のある台東区周辺の新築賃貸物件の図面を持って大手管理会社さんが来店されました。
そこには目を見張る賃貸条件が!

『広告料3ヶ月、フリーレント2ヶ月!』

これには正直びっくりしました。
しかし、こんな競合物件が出てきてしまうと、現在空室の物件はフリーレントは当たり前、家主様の持ち出し広告料も増加。

「賃貸収入とはなんぞや?」
「新築よりオーナーチェンジの方がいいんじゃないか?」

といった結果になってくると思います。

そして賃貸物件が決まる理由としては、

・初期費用が安い。

が当たり前となってきており、
更に、

・賃料がリーズナブル。

という条件も付加されていきつつあります。

これも体感ですが従来よりも5%程度は賃料が下落しております。
もちろん賃料を下げないオーナーさんもいらっしゃいますが、空室期間はどんどんと伸びていきます。
「機会損失」ってやつですね。

また、各種ポータルも、媒体による影響はそこまで差がありません。
つまり市場全体が少し停滞しているか、お部屋探しの需要自体が減少しているのでしょう。

不動産の成約価格の下落が始まった

売買不動産の成約ペースはあまり落ちていません。
それは各種データを見ても明らかです。

しかし、気になる数字が「平均成約価格」。
これが微妙に低下しているんです。

不動産価格の上昇に大きな影響がある新築物件が売れないのか、それとも賃貸同様、コロナ以降の不動産購入需要によって潜在的な不動産購入希望者が不動産を購入し、市場が一巡した感じがあるのでしょうか?

とにかく価格の下落が始まってしまったかもしれません。
これから不動産購入を検討される方は、金利と価格のいいバランスのタイミングで購入を検討されろといいかもしれません。
売却を検討されていた方は、今のうちに不動産を売却された方がいいかもしれません。

しかしいずれにせよ売り物件不足は続いておりますので、今後の不動産価格の動向はまだ予断を許しません。
大幅下落を起こすのか、それともそこまで落ちないままにコロナが落ち着き、また上昇を始めるのか?

リアルタイムな動向が気になる方は是非お気軽にお問い合わせくださいね。

賃貸管理会社の一句

『今からの 市場予測は 難しい ただ大事なのは データと体感』

データだけを追っていては市場予測は出来ません。
いい物件がたくさんリリースされれば、成約賃料も成約価格も上昇します。
最近は新築が減っているから成約賃料も成約価格も下落しているのかもしれません。
しかし、古い物件でもリノベーションなどで価値を高めていけば成約賃料を上げることも出来ます。
逆に、新しい物件でも無理矢理な狭小物件などでは成約賃料は下がっていきます。

一番大切なことは「市況感」です。
それを知っているのはアンテナを張っている不動産会社です。

より多くの物件を見ている仲介業者、より幅広く見ている不動産管理会社、そして開発等を手掛けているディベロッパーなど。

それぞれのオーナー様が、信頼できる良きパートナーを見つけてくださいね!

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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