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不動産投資にフラット35(住宅ローン)はダメな理由4選

2023.02.18

不動産投資の罠


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最近、またフラット35を使って不動産投資を行っていた方が、突然、住宅金融支援機構から約4,000万円の一括返済を求められたといって絶望したというニュースが話題になっていました。

初めに言っておきますが住宅ローンで不動産投資を行うことは出来ません。

「不動産屋が言ってるんだから大丈夫だろう。」

じゃありません。
そんな不動産屋とは付き合っていてはいけません。

今回はそんな旬な話題について書いてみようと思います。

【目次】

  1. 1.住宅ローンと投資用ローンの違いを知ろう。
  2. 2.住宅ローンで不動産投資を行ってはいけない理由
  3.  2-1.審査が緩いから借り入れに無理があるかも
  4.  2-2.物件の価値が実際よりも高く評価されているかも
  5.  2-3.物件の収益性やリスクについて隠しているかも
  6.  2-4.住宅ローンを使った不動産投資は、法的に禁止されています
  7. 3.悪徳不動産業者には毅然と対応しましょう。
  8. 4.住宅ローンで購入した物件を賃貸出来るケース
  9. 5.不動産賃貸管理会社の一句

1.住宅ローンと投資用ローンの違いを知ろう。

まず「住宅ローン」を金利変動型と、フラット35のような金利固定型、そして「投資用ローン」について以下のように簡単にまとめます。

【住宅ローン(金利変動型)】
・自己居住用不動産の購入や建設に利用されるローン
・金利が比較的低い
・返済期間が長め

【フラット35(金利固定型)】
・自己居住用不動産の購入や建設に利用されるローン
・金利が変動型と比べると高い
・返済期間が長め

【投資用ローン】
・賃貸物件などの収益物件の購入や建設に利用されるローン
・金利が高い
・返済期間が短め

この特徴を見ると、不動産投資のような借り入れ金利と予想利回りのギャップで収益を見る事業だと「住宅ローン」の方がいいように見えますので使いたいですよね。
でも住宅ローンを不動産投資に使うことは禁止されていますし、お勧めはしません。

その理由を見ていきましょう。

2.住宅ローンで不動産投資を行ってはいけない理由

上記したように、フラット35などの住宅ローンと不動産投資ローンはその性質と目的が全く異なっています。

そんな住宅ローンを使って不動産投資を行うリスクと問題点についてまとめてみます。

2-1.審査が緩いから借り入れに無理があるかも

悪質な不動産業者の中には、住宅ローンを使って不動産投資を勧めるケースがあります。
これは、住宅ローンの融資審査が比較的簡単であることや、住宅ローンの金利が投資用ローンよりも低いことを利用して、不動産投資を誘導するものです。
(住宅ローンは「自分の住まいに対する支出」という目的で融資判断をしているため、不動産投資用ローンより審査が緩いです。)

実際に自分が住む住まいに対する支出と、投資に出している物件のローンの返済という2つの住宅に関する大きな支出が毎月かかってきます。
その場合、投資をする方の現在の収入状況を超えて不動産投資というリスクを抱えてしまうことが問題になってきます。

2-2.物件の価値が実際よりも高く評価されているかも

前述したように住宅ローンで借り入れを行う際の上限額は、投資用ローンと比べて緩い、つまり上限額が高くなる傾向があります。
それを逆に利用して、悪意を持って不動産価格が吊り上げられることがあります。

◇例
投資用ローンとしての不動産評価:3,000万円
住宅ローンとしての不動産評価:3,500万円

上記は同じ物件です。
不動産業者が、そもそも投資用としては3,000万円の価値しかない3,500万円で売りたい物件を年収400万円の人に勧める場合、投資用ローンでは融資の承認が取れず買ってもらえないので、住宅ローンを使って購入させようとすることもあります。

つまり、3,000万円の価値しかない物件を3,500万円で買わされることがあるということです。
更にもし提示された「査定賃料」すらも高く設定されていて、実際は空室が埋まらなかったり、もっと安い賃料でしか借り手が見つからなかったら・・・

このようにして不動産価格が実際よりも吊り上がっている場合があります。

2-3.物件の収益性やリスクについて隠しているかも

不動産投資において、空室は収益の減少につながります。
ローンを利用した場合、毎月の返済が発生するため、空室期間中でも返済を継続しなければなりません。

そして、空室期間が長引くと、その間の負担が増えるため、経済的に厳しい状況に陥ることがあります。

それ以外にも収入下落リスク(給与)、賃料下落リスク、物件修繕リスク、不動産価値下落リスク、売却時値下がりリスク(新築は買った瞬間中古扱い)などもあります。

しかし、住宅ローンを使って不動産投資を勧めるような業者さんは、不動産投資のいい部分だけを切り取って、

・権利収入です。
・個人的な年金の積み立てです。
・生命保険代わりです。
・節税です。
・キャピタルゲインです。(これ違法w)

なんて言いながらさも必ず成功する、メリットしかないかのように不動産投資を進めてきます。

住宅ローンは大抵、元利均等返済が多いので、築年数に応じて賃料が下落してしまう物件の場合、イールドギャップが変動しやすいです。
これは投資用ローンでも同じことですが、不動産投資のメリットとデメリットをしっかりと判断してから投資決断をするようにしてくださいね。

2-4.住宅ローンを使った不動産投資は、法的に禁止されています

投資用不動産の購入に住宅ローンを使うことは、その使用目的を偽っていることから「詐欺」に当たり、そもそも「違法」です。
また住宅ローン控除などを利用すると次は「脱税」も追加されます。

そういった投資家をだまして犯罪行為を行わせようとする不動産業者も詐欺や脱税の片棒を担いでいるので違法です。

3.悪徳不動産業者には毅然と対応しましょう。

以上で見てきたように、住宅ローンで不動産投資を行うことは絶対にやめてください。
また、そういったことを勧めてくる不動産業者、勧められる物件にも大きな問題とリスクが隠れていることも分かっていただけたかと思います。

まずはそういった不動産業者と一切関わりを持ってはいけません。
彼ら・彼女らは、あれやこれやと手を変え品を変え、あなたを失敗のどん底へと引きずりこもうとしているかもしれまさん。
丁重にお断りしてあげてください。

4.住宅ローンで購入した物件を賃貸出来るケース

住宅ローンで購入した自分自身が住む予定の住宅についても、将来的に転居する際に賃貸として活用することができます。
その場合は事前に金融機関に相談し、適切な手続きを行うことが重要です。また、ローン契約に違反しないように、賃貸契約書などを適切に作成することも重要です。
またフラット35のサイト上では明確に以下のような記載があります。

「フラット35は、お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる住宅の取得資金としてご利用いただいております。
転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。
ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。
なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。」

例えば転勤によって遠方に移り住んだり、親の介護のために一時的に実家に帰ったりするケースであれば、住宅ローン返済の継続に問題がないことを条件に賃貸に出せる可能性があります。
ただしそのようなケースであっても、「最終的には申込者本人が購入した家に戻ってくる」「賃貸中は管理者をつける」などの条件が設けられることが多いため、今後の状況も踏まえてどうするのかを検討する必要があります。

流れとしては、

①その家に住むことが難しくなる理由を備えて借入先金融機関へ相談する。
②ある程度の期間を定めた定期借家契約とする。
③確定申告時(年末調整時)に住宅ローン控除を受けない(受けられない)。

といった流れの元、一定のルールを順守することで空室期間の住宅ローン支払いのための費用に充当するための賃料収入を得ることが出来ることがあります。

5.不動産賃貸管理会社の一句

『悪徳の 話を聞けば いい話 でも騙されたなら 後の祭り』

うまい話には裏があるとは言いますが、私自身、不動産投資は悪いものだとは思っていませんし、弊社でもささやかながら不動産投資を行っております。
不動産投資をするのであれば、真摯・真剣・真面目な不動産会社、管理会社と一緒に行うようにしましょう。

賃貸物件を住宅ローンで買って一括返済の恐怖におびえているオーナーさんだけじゃなく、

・ローンの支払いが多く、賃貸の収益が思ったように上がらないオーナーさん
・サブリースで縛られて逆ザヤ物件の保有に苦戦しているオーナーさん
・全然空室が埋まらない一棟アパートオーナーさん
・管理や客付け、修繕コストばっかりが膨らんで儲からない、言わばボランティアしているオーナーさん

まずはご相談お待ちしております(^-^)

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。
また、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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