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不動産投資初心者の弊社が行った最初の不動産投資

2020.06.17

賃貸経営


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弊社は創業12年目。
最初は賃貸仲介一本で3年。
そのあと社長の私、一人で賃貸管理部を立ち上げてから9年目。
今では従業員のほとんどが賃貸管理部。
少しずつ業務が手離れした私は、売買やリノベーションも手掛けさせていただけるようになっていきました。
そんな私の不動産賃貸管理歴は、起業前も含めると約14年。

賃貸管理については普通の不動産業者さんよりは多少ですが自信があります。
もちろん仲介営業はもっと自信があります。

しかし!
多くの不動産オーナー様の所有する賃貸物件を管理しているのに、唯一やったことがなかったこと。

それが「不動産投資」。

そんな不動産投資初心者の弊社が、約3年前にとある一部屋目の物件を購入し、不動産投資を始めてみたんです。
尚、ブログの目次はたらたら長いですが、極力端折って手短に書いていきます。
更に深いところに興味を持っていただけた方はお気軽にお問い合わせください。

【目次】

  1. 1.初心者が不動産投資を始めるきっかけ
  2.  1-1.知り合いオーナーからの物件購入のすすめ
  3.  1-2.利回りを高める為のリノベーション
  4.  1-3.圧巻の客付力で成約
  5.  1-4.利回りを維持する取り組み
  6. 2.どうして分譲マンション投資だったのか?
  7.  2-1.現金で購入できるほど安いから
  8.  2-2.修繕積立金をあてにしたから
  9. 3.不動産投資ローンは使わないのか?
  10.  3-1.最初は借金をしたくなかった。
  11.  3-2.貯金の預け替えのイメージ
  12. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.初心者が不動産投資を始めるきっかけ

簡単です。
賃貸管理に自信があったから。
客付の営業力に自信があったから。
あと、弊社管理物件のオーナー様に対して少し同じ目線で物事を見ることが出来るようになるかなと思ったからです。

1-1.知り合いオーナーからの物件購入のすすめ

ふと降ってわいた話。

「所有者さんが亡くなられて、管理費とかの滞納がすごい区分マンションがあるんだけど、買ってみない?」

この一言です。

所有者さんは帰省先のご実家で亡くなっておられたので事故物件ではない。
管理組合に対する滞納と税金の滞納があり、弁護士先生との価格調整も既に済んでいた。
弊社から物件までは片道2時間のいわゆる郊外物件。

それでも弊社ほどの客付と管理の能力があれば必ず借り手が見つかるはず。

『これくらいで買えるなら失敗しても授業料。いっちょやってみるか!(絶対失敗しないけど。)』

と思ったのがきっかけです。

1-2.利回りを高める為のリノベーション

安く買えました。
お金のない中小企業でも買えちゃうくらい。
しかし、その分ボロボロですよ。
天井に穴、給湯器使えない、とにかく汚い、あちこちカビだらけ、一日ここにいたら病む。

そんな中古の郊外老朽物件買ったらどうします?

リノベします。フルで。

ということで数社の見積もりを比較。

400万、350万、380万・・・

無理。

そこで部材を施主支給させてくれる業者さんにお願いする。
工事費は150万円くらいだったような。

それから部材を探す。
ネット、メーカー直、ホームセンター、そして遂には自ら現場で職人作業もこなす。
ボロボロだったお部屋は、めちゃくちゃかっこいい部屋に。

多分、総工費は部材含めて300万円いかなかった。
一番きつかったのは、システムキッチンを階段で4階まで持って上がったこと。
運送屋のおじさんが上、僕、下でした。

1-3.圧巻の客付力で成約

こんなかっこいいお部屋。
すぐに決まるだろうと思いませんか?

賃貸募集は僕が書いたイメージパースで。
問い合わせこそちょこちょこ来ていたものの、完成二日前にやっと初内見が入る。
そのまま申込、契約。

営業力すごいけど、物件力も侮れないです。

1-4.利回りを維持する取り組み

その後、とてもいいお客様にご入居いただいております。
近隣物件と比較して賃料は約63%UP。
利回りはざっくりで表面15%以上。

途中、水圧を上げるための増圧ポンプを導入。
更に、2年の賃貸借契約更新時にプロの業者さんによるルームクリーニングをプレゼント。
とても喜んでいただけたし、設備等の維持にもつながり、更に退去を抑制し、利回りを維持する為のとても良い施策だと思います。

2.どうして分譲マンション投資だったのか?

中古戸建、一棟アパートやマンションなどの不動産投資がある中、どうして弊社は分譲マンションの区分不動産投資という方法を選択したのでしょうか?

2-1.現金で購入できるほど安いから

安いものは安いから。
それだけです。
土地の持ち分もほぼなければ、それ以上下がらないくらい価格も落ち着いている。
でも15㎡とかのは買わないですよ。
賃貸管理を知る人間として、そんなものは買うに値しないと考えています。

2-2.修繕積立金をあてにしたから

分譲マンションで修繕積立金があればもうけもんです。

まずは購入したお部屋をしっかりと綺麗にします。
あとは皆さんが数十年かけて積み立ててきた修繕積立金を使って共用部をリニューアルすれば・・・。

エントランスからお部屋の中まで、自分の物件だけがほぼ新築扱いです。
これって、全部で20室のマンションで仮に2,000万円の修繕積立金が積み立てられていれば、

2,000万円÷20戸=100万円

となり、つまり100万円をもらったようなもんです。

更に言えば残りの1,900万円も間接的には自分(達)の物です。
それを使って、エントランスから廊下、外壁などをきれいにしてもらえばいいんです。

そう簡単にはいかないことも多いですが。

3.不動産投資ローンは使わないのか?

不動産投資にローンを使う方がレバを利かせてキャッシュフローが良くなるんですよね。
でも弊社は使いませんでした。

3-1.最初は借金をしたくなかった。

個人的にリースとかローンとか嫌いなんです。
それだけの理由です。
不動産投資初心者としてそもそもは「感覚を勉強をする」、「オーナー様と感覚を共有する」という事が目的でしたから、借金してまでやりたくはなかったです。

まあ、借りようと思っても貸してもらえなかったでしょうけどね。

3-2.貯金の預け替えのイメージ

会社に少しだけ残っていた社内留保。
置いておいても意味がない。

人材の採用に100万円かけても数ヶ月は戦力にならないから更に給料分垂れ流し。
その後も赤字社員とかになってしまうことも考えれば、雇用のリスクも大きい。

であれば数百万円をかけてでも、毎月数万円の純粋な黒字を文句も言わず黙って持ってきてくれる安定した従業員の一人としての区分マンション投資だと考えました。
空室になれば赤字(管理費・修繕積立金・固都税など)を数万円出すけど、また借り手が付けば数万円を黙って持ってきてくれる。
労基も関係なければ、コロナも関係ない。
ただただ赤字を作らないイエスマン。
こんなに手がかからない従業員なら100人いてもいいですね。
飲み会には呼ばないですけど。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『初心者が レバだなんだは 後回し まずは小さく 始めるとよし』

中古区分は面白いです。
リノベ考えるのも楽しいです。
もちろん不動産投資ローンを組んでの一棟投資も楽しいですが、大きなリスクが伴います。

まずはご自身が不動産投資の適性があるのかを判断する為にも、小さな区分マンション投資はお勧めできます。
最悪、すぐに手離れできるくらいの安いのがいいと思いますよ。
テレワーク需要向けの「ハイブリッド賃貸」にリノベーションなんかいいんじゃないでしょうか?

ちなみにこの1号案件、仕入れ値(リノベーション費用込み)の1.5倍で購入希望が来ています。
もっと働いてもらいたいのでまだ売りませんが。

あと最後に言っておきます。
難しく考えすぎて逆にうまくいかないオーナーさんもたまに見かけますが、不動産投資は、成功せずとも、失敗しなければいいんです。
少なくとも私はそう思います。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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