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人口減少に立ち向かう強い賃貸物件とは?

2018.12.20

管理人の独り言


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「これからの時代は人口も減っていくだろうから不動産投資の為に賃貸物件を買うのはどうなんだろうか?」
「日本人が減っていくので外国人向けの賃貸物件をやっていった方がいいんじゃないのか?」

最近、時々聞こえてくる声。

これは正解です。

だからと言って不動産投資をやめますか?
私の周りの大家さん達は、今のこの時期(銀行融資も厳しくなった)にいいものが出て来たと言って、どんどんと買い増してる方もいらっしゃいます。
それはどうしてなのか?

やめておいた方がいいはずの不動産投資、どうしてこの期に及んで積極的に買いに走る投資家さんがいるのでしょうか?

目次

  1. 1.今は不動産投資のタイミングじゃないのか?
  2. 2.「勝てる」投資用賃貸物件とはどんなものか?
  3. 3.節税の為の不動産投資とは何ぞや?
  4. 4.リーシング力こそが勝利の鍵!
  5. まとめ

1.今は不動産投資のタイミングじゃないのか?

不動産投資のタイミングなんてものはそもそもありません。
どんな物件を買ったとしても、その物件に賃貸が付かないことには意味がありません。

それはタイミングのせいでもありませんし、社会やそんな物件を売りつけた不動産会社のせいでもありません。

全て買ってしまった方の自己責任です。

「いつ」というタイミングじゃなく、「どんな物件」を「どんな条件」で賃貸市場に流通させられるか?が重要です。

2.「勝てる」投資用賃貸物件とはどんなものか?

不動産投資で勝つための方法は数あれど、「勝てる」投資用物件は意外と少なかったりします。

そんなものが市場にごろごろ転がっているのであれば、誰でも成功しますがそうもいかないから常に「楽待」や「健美家」をサーフィンしまくっている投資家さんがあちこちにいるんですよね。

なければ作ればいいんです。

・価格
・金利
・融資期間
・立地

を重視し物件を取得し、

・利回り
・物件力

を構築すればいいんです。

強い賃貸物件の要素は、

①立地
②賃貸条件
③物件力

で決まります。

どんなおんぼろ物件でも、破格の賃料で貸せば借り手が付きます。
ものすごくいい物件なら家賃を上げまくっても借り手が付きます。

「勝てる」投資用賃貸物件とは、投資コンサルの不動産会社が売りつけるような「ポンコツ」物件を「高値」で仕込んだために「高い賃料」で貸さざるを得なくなったものではなく、上記①~③のバランスが非常に取れている物件です。

3.節税の為の不動産投資とは何ぞや?

給与所得者の不動産投資で魔法のようにささやかれている言葉が「節税」しながらの不動産投資です。

簡単に言えば、「日常生活に掛かったお金を賃貸経営に掛かる経費として計上しつつ、更に建物の減価償却を使って所得税の還付をもらおう。」というものかなと思います。
・・・給与所得に対しての節税効果より、それ、不動産投資の部分だけで完結しないといけないですよ?
それ、売りたい業者のセールストークですよ?

余計なリスクを背負って、その分の微々たる還付をしてもらってって、そんな物件なら買わないでいいです。
経費計上だけじゃ抑えきれない程に、不動産投資で上がってくる利益を埋める物件にしましょう。

「節税分を考慮したらこれだけ儲かった(ということ)だから成功した。」
「節税しなくても儲かる」が当然です。

少しニュアンスが違うんですよね。

4.リーシング力こそが勝利の鍵!

市場の動向なんて賃貸市場にはそこまで影響してきません。
いつの時代も重要なのは賃貸の空室対策、客付け力、いわゆる「リーシング力」がある物件ならば勝てるんです。

強い需要を生みそうな物件を作りだし、それを強いリーシング力を発揮してくれそうないい不動産賃貸管理会社に管理委託し、共に二人三脚で歩くんです。
これが不動産投資、賃貸経営の必勝パターンです。

まとめ

時代が悪い、社会が悪い、国が悪いといつも他人に責任転嫁している人は不動産投資をやらない方がいいです。

自分で会社を立ち上げておいて自分の会社を批判するような人はいませんよね?

いつの時代、どんな社会情勢になっても「勝てる不動産投資」は出来ます。

物件、管理会社、大家さん、全員の総力戦で勝利をもぎ取れるんです。


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