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住宅ローンコンサルタントとアドバイザー

2020.09.03

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最近、不動産市場に動きが出ているみたいですね。
以前にも「マンションと戸建て比較。買うならどっちがいい?」で書きましたが、都心はまだまだですが、少し離れた地域では戸建て需要が高まってきているみたいです。

しかし、やはりマンションにも、

・災害に強い。
・維持管理が楽。
・眺望などを確保しやすい。
・賃貸しやすい。
・共用設備が充実している。

など、たくさんの魅力があります。

今回は、一戸建てやマンションなどの不動産購入の際に多くの人がお世話になる「住宅ローン」について。

「宅地建物取引士」や「不動産コンサルティングマスター」とは少し違う、「住宅ローンアドバイザー」的な目線も含め、「住宅ローンコンサルタント」として、「変動金利」や「フラット35」などの「固定金利」、更には「つなぎ融資」などについて事例ごとに書いてみます。

色んな事例を列挙していこうと思っていますので、まとまりがなくなるかもしれませんが、

「あ、これ、自分の事例に当てはまる!」

ってものがあると嬉しいなと思います。

【目次】

  1. 1.住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」
  2.  1-1.変動金利の住宅ローンを借りるには?
  3.  1-2.固定金利の住宅ローンを借りるには?
  4.  1-3.買い替えで「つなぎ融資」を使うには?
  5. 2.金融機関や代理店によって異なるので要注意
  6. 3.不動産賃貸管理会社の一句

1.住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」

住宅ローンを借りる際にまずあるのが「固定金利」と「変動金利」。

細かく書くと面倒くさいので「固定金利」は「フラット35」ということにしましょう。
対して「変動金利」が「一般住宅ローン」ということにします。

ものすごくざっくりまとめると、

変動金利(一般住宅ローン):金利が変動する。収入による借入可能額が少なくなる。
固定金利(フラット35):金利が固定される。収入による借入可能額が大きくなる。

また、借りられる金額も両社では大きく異なります。

【例】
年収500万円・一般住宅ローン・金利0.41%・35年返済で借り入れられる目安金額:3,910万円(月々返済額約10万円)
年収500万円・フラット35・金利1.31%・35年返済で借り入れられる目安金額:4,910万円(月々返済額約14.5万円)

フラット(固定)の方がたくさん借りられます!

変動の方は金利上昇リスクに備えてるんでしょうね。
逆に固定の方は上限で設定してきてる感じがあります。

この「借りられる」と「返済していける」は、それぞれの人、仕事、家庭状況によっても異なりますので、気になる方はお気軽にご相談ください。

1-1.変動金利の住宅ローンを借りるには?

今は異常なほどに低金利の時代です。
0.3%台の住宅ローンまであったりします。

返済金額がとても小さくなるので、変動金利の一般的な住宅ローンを検討される方も多いんじゃないかと思います。

この変動金利の住宅ローンのリスクとしては、「金利上昇」のリスクがあるということ。

金利は2%くらいならすぐに動くと言われています。
先ほどの年収500万円の例の方が、現状0.41%で借りた住宅ローンが、金利が2%上昇して2.41%になったとしましょう。

すると返済額が、¥137,901-となり、なんと約¥38,000-も増えることになります!
その増加に耐えられると判断されないと通常の住宅ローンは借りられません。

ということは、とにかく重要なことは年収を増やすことが重要です。
そしてかつ安定した仕事をしていることが重要となります。

各社の「住宅ローンシミュレーター」などがあるのでそちらで、一部の個人情報を入力してみると借入可能額が分かったりますので是非参照してみてください。

1-2.固定金利の住宅ローンを借りるには?

固定金利というとフラット35が思いつきます。
変動金利と比べて高い金利になりますが、こちらの方が比較的審査が緩いと言われています。
また、月々の返済額が一定となる為、返済予定が立てやすいというメリットもあります。

変動金利の一般住宅ローンと比べての大きなメリットはその2点。
つまり、

・金利が変わらない。
・借入額を大きくしやすい。

となります。

また、自営業者や会社役員にも比較的融資が出やすいというのもメリットかと思います。

その他にも、特段の事情があれば購入物件を賃貸してその賃料収入を返済に充当してもいいというところもフラット35ならではのメリットでもあるかもしれません。
(一般的な住宅ローンは短期の定期借家等じゃない限り賃貸は不可)

→次のページ「つなぎ融資と金融機関による温度差」

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