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住宅ローンコンサルタントとアドバイザー

2020.09.03

賃貸・売買物件情報

1-3.買い替えで「つなぎ融資」を使うには?

例えば今購入して住んでいる物件から、新しく土地を取得し、家を新築しようとする場合、よほど収入に余力のある方じゃない限り今の住宅ローンを残したうえで、新規で購入予定の物件の住宅ローンを組むことは出来ないと思います。

そういった場合に使うのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資にもいろんな種類がありますが、

・既存の住宅ローンを借りたまま、土地の取得費や着工金、中間金などを貸してもらえるもの。

が一番ありがたいですよね。

しかし、現在所有している物件をフラット35で組んでいる場合は、そのフラット35の完済が条件となっている金融機関や代理店もあります。
(そもそもフラット35は自己使用のための物件に融資することを前提としているので、二つの物件を共にフラット35で購入することは出来ません。※セカンドハウスの特例あり。)

フラット35で住宅ローンを組んでいる物件を所有しているのに、新たにフラット35で住宅を取得しようとする際は、

・「つなぎ融資」実行までに完済する。
・「本融資」実行までに完済する。

という2つのパターンが金融機関によって選べたりします。

つなぎ融資までに売却して完済しろってなかなかハードですよね。
更に土地の売買契約後、約2ヶ月で土地を決済しないといけないとなると、売買契約前から自己使用の物件を売りに出して買主を見つけておかないといけない計算となります。
(売却先の買主も住宅ローンを使う場合が想定されるため。)

となると、せっかくいい土地が見つかっても契約を待ってもらわないといけなくなるので、そんな中途半端な状態だと他で買われてしまいます。

親などから借り入れを起こすか、今のフラットを借りているところとは別のつなぎ融資を使うか、といった作戦しかありません。
つなぎ融資を使うと、最終の本融資から利息などが差し引かれる場合がほとんどですので、最終的にお金を借りる先にもつなぎ融資のことを伝えておき、本融資の金額を増やしてもらわないといけません。

しかし、他社の借入の利息分にまで融資を出してくれるかは担当さんとの駆け引きが重要になります。

・既存フラット35の住宅ローンを、最終的な建物の引き渡しまで続けておくことが出来る。
・つなぎ融資も合わせて手配してくれる。
・最終的には既存住宅の売却は必要となる。

という金融機関がベストといったところでしょうか。

このように、つなぎ融資を使う場合は色々と難しいこともあります。
お客様にとって一番メリットのある形のご提案が出来るよう努めてまいりますので、不動産購入の際、買い替えの際は、お気軽にルームキューブまでご相談くださいませ。

2.金融機関や代理店によって異なるので要注意

今まで見てきたように、住宅ローンと一口に言っても色々と奥が深いですね。
金利、融資額、つなぎ融資、フラットの取り扱い方など、金融機関や代理店によってそれぞれ条件が異なってきます。
フラットでいうとフラット35Sといった金利優遇のプランや、融資額に対して頭金を入れることでも金利が下がったりといったこともあります。

そして最終的にはそういう金融機関は「融資手数料」で差が出てきます。
例えばフラット35の窓口での手続きにかかる手数料ですが、「A社:2.2%」「F社:1.65%」「Z社:1.32%」です。
ネットで出来れば1.1%のところもありますが、つなぎ融資が必要な場合は対象外だそうです(笑)

このように色んな金融機関さんを調べていく必要がありますね。
しかし、とてつもなく時間のかかる作業だなあと思っています。

だからこそ、「住宅ローンアドバイザー」や「不動産コンサルティングマスター」「ファイナンシャルプランナー」といった有資格者による、住宅ローンコンサルタントとしてのアドバイスを必要としていただければと思います。

・・・常日頃変化を続けているのでこちらも勉強をし続けないといけませんが・・・。

3.不動産賃貸管理会社の一句

『自らの 属性知って 住宅ローン 固定か変動 金利も気になる』

住宅ローンなんてダメだったからといっていくつも審査出しても、ぎりぎりじゃない限り結果にはほとんど差がありません。

「額面給与の〇〇%以内に返済額を抑えよう。」なんて言うアドバイスもありますが、額面給与の40%を超えてこなければギリギリ支払えます。
だからと言ってそんな住宅ローンを組んでいると苦しくなってしまうこともあります。

「それじゃあ20%以内だろ!」

だと、多分ですが希望とは違う物件を買うことになってしまいそうですね。

・物件の価格
・所得、資産状況
・ご家族構成
・金利
・将来の展望

等によって答えはバラバラです。

ルームキューブは、あなたに合った住宅ローンで、理想の物件を購入するお手伝いをさせていただければと思っております。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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