原状回復よりＤＩＹ賃貸がいいケースとその理由
2018.10.10
賃貸経営
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以前、弊社で管理をさせていただくことになったとある物件。
それまで住んでいた入居者が滞納を続け、お部屋もめちゃくちゃなまま退去してしまったと。
中を見させていただきましたが、とにかく汚い。壊れてる。
キッチン交換、トイレ交換、浴室補修、和室から洋室へのリフォーム等、原状回復に掛かるお見積りがなんと約200万円。
普通ならそのままリフォームして貸しちゃうんでしょうね。
でも僕の頭の中にふと何かが浮かびました。
「ＤＩＹ賃貸にして出してみよう。」
計算は簡単でした。
共に更新料は考えないことにします。
◆原状回復した場合の収支
工事費：200万円（工事費持ち出し）
賃料：8.3万円
仕上がり：最低限のリフォーム仕様
退去後：通常の原状回復でまた8.3万円で再募集
４年入居を想定した場合の収支：8.3万円×48ヶ月-200万円＝198.4万円
８年入居を想定した場合の収支：8.3万円×96ヶ月-200万円＝596.8万円
※８年入居の可能性は少ない。（途中で退去があり、追加の原状回復費用が掛かるリスクが大きい。）
◆ＤＩＹ賃貸にした場合
工事費：0円（持ち出しなし）
賃料：7.0万円
仕上がり：お客様のニーズにマッチした仕様
退去後：通常の原状回復で9.0万円で再募集
４年入居を想定した場合の収支：7.0万円×48ヶ月＝336万円
８年入居を想定した場合の収支：7.0万円×96ヶ月＝672万円
※自身で手を（費用も）掛けたお部屋の場合、８年入居の可能性も十分ある。（退去に伴う現状回復リスクが小さい。）
つまり、ＤＩＹ賃貸の方が長期の入居が見込めるので空室リスクと現状回復工事費用リスクを回避できるんです。
多額の費用を持ち出すリスクも不要です。
決まるか決まらないか、家賃に反映されるか分からないリノベーションの投資も不要です。
退去後、ただのリフォーム工事を行ったお部屋よりも、今の時代にマッチした魅力的なお部屋にＤＩＹされたお部屋に生まれ変わってくれているんです。
これはオーナー様にとって「得」しかないですよね。
早速ご提案♪
前例のない取り組みだったため、オーナー様も不安があったかと思いますが賛成してくれました！
そして約１ヶ月後、ＤＩＹ希望の女性が現れ、お部屋は総フローリングになり、最新のシステムキッチンが取り付けられ、壁は珪藻土で塗装されたお部屋に仕上がっていました。
今でもその方は入居中です。
通常の思考とは違うご提案で収支を改善することも、資産価値を高めることも可能です。
まずはルームキューブまでお気軽にご相談ください(^-^)
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