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変わる賃貸需要から考える「間取リノベーション」

2021.08.29

リノベーション


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今回は前回の記事、「コロナで衰退する都心ワンルーム賃貸の特徴5選」の続きとなります。

賃貸のお部屋探しのお客様ですが、ここ最近のご来店のお客様を見ていると、やはり、2人入居希望の方が多いです。
従来の一人暮らしの人はいないのか?というくらいの勢いです。

ハイブリッド賃貸」や「和モダンリノベーション」など、数々の名言を生み出してきた、私、ルームキューブ代表取締役社長である榎本が、かの日本最上級の経済番組「ワールドビジネスサテライト」に出演させていただいた際に生み出した伝説の名言がこれです。

あ、これ違った。
これはホテルでテレワークしてるフリをしつつ、実は不倫している人がいるんじゃないかという考察の時だ・・・。
あ、違う、そんな特集はなかったわ・・・

番組内で名言が流れた映像を探しましたがありませんでした!
ですので文字で起こしますが、

『プラス「1」の需要』

です。

今回は空室対策の為のリノベーションに役立つ、『プラス「1」の需要』について、色んな事例を見ながら学んでいきましょう。

【目次】

  1. 1.リフォームはやめてリノベーションをしよう!
  2. 2.「プラス1」を産む間取り変更を考える際に注意することと変更案
  3. 事例1.昔ながらの2K間取りをお洒落な1SLDKにする。
  4. 事例2.ただ広いだけの2LDKを無理矢理3LDKにする。
  5. 事例3.量産タイプの田の字3LDKをちょっとだけアレンジする。
  6. 3.無理矢理「プラス1」にしなくてもいい。
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.リフォームはやめてリノベーションをしよう!

賃貸物件の空室が埋まらないからって、古い物件の場合に間違ったリフォームをしちゃう人。

「トイレを交換してみよう。」
・・・トイレだけ変えても費用対効果低いです。

「キッチンを取り換えてみよう。」
・・・かっこいいシステムキッチンにするならいいけど、結局、コンロ後置きの天板テカテカステンレスにしたところで・・・。

「浴槽を入れ替えてみよう。」
・・・いや、それならまだ全面塗装がいいかも。

「クッションフロア―をフロアタイルに変えてみよう。」
・・・あら、それいいじゃない。

「洗濯機置場を室内に作ろう。」
・・・めちゃくちゃいいじゃないですか。

といったように、古いものを新しくするだけじゃ効果が薄いことが多いです。
「現状を変える」ことが重要です。
業者に言われるがままに、何でもそのまま新しくしたって意味がありません。
「別の物件に生まれ変わらせる」ことが大事なのです。

2.「プラス1」を産む間取り変更を考える際に注意することと変更案

マンションなどの間取り変更を行う際に大切なのが、

・窓の位置
間仕切り壁を作ろうとしたときに、その壁の行く先が窓サッシだと、壁を立てることが出来ません。
うまく全体を捉えてプランニングしていくといいと思います。
・梁の出方
梁があるせいで、ダクトや扉、照明などの配置に制限が出ることがあります。
梁を活かすのが上級者です。
・PS、MBの位置
室内にあるパイプスペースやメーターボックスの位置は基本的に動かせません。
・排水位置と勾配
水回りを大幅に動かすと、水が流れなくなることがあります。
工夫することで解消することも出来ます。
・排気用ダクト位置
水回りを移動させる場合は、ダクトの位置も重要です。
これも工夫することで解消できることがあります。
・撤去出来ない壁の有無
構造壁や躯体壁とは違いますが、室内の水回りをかこっている壁が、撤去不能だったりすることがあります。
その場合はその壁を残したおしゃれな間取りにしましょう。

などなど、間取りを決めるだけでも色々と気にしないといけないことがあります。
「戸建てと違ってマンションは自由な間取りが作れる」
とか言いますが、一概にそうだとは言えない部分もあるんです。

また、それぞれの「壁厚」も考えないといけません。
10cmずれるだけで、お部屋の間取りは大きく変わってきます。
それくらい間取りを考えることは、本当に難しいんです。

それではここからは、僕がそれぞれ5分で作った間取り変更の簡単な事例をご紹介していきたいと思います。
(あくまでわかりやすいように作った間取りなので、フィクションです。)

事例1.昔ながらの2K間取りをお洒落な1SLDKにする。

築年数の経ったアパートに多いこの2Kの間取り。
これは設備を新しくしても、「借りてもらえる」かもしれないだけで、工事費の分、利回りは低下します。

「日の届かない奥の狭い居室」がネックなので、ぶち抜いちゃう人もいると思います。
それが真ん中の間取りです。

であればついでに、閉塞感を一気に解消しつつ、収納や、書斎にも使えそうな納戸を作るのはどうでしょうか?
それが一番右の間取り。

こうすれば、賃料もアップすることが予想されます。
キッチンは移設してカウンターにすれば尚よしですが、予算がない方は、トイレと浴室と合わせて古いままのキッチンでもいいかもしれません。

事例2.ただ広いだけの2LDKを無理矢理2SLDKにする。

これも古い物件によくある2LDKのまどり(左)。
明かりの届かない広いLDKがもったいない2LDK。
大体が左右のお部屋の両方に掃き出し窓がある為、間仕切りの位置が限定されます。

それを右のように最低限の寝室と収納の他に納戸を作り、
・書斎
・ウォークインクローゼット
・パントリー
のように使うのはいかがでしょうか?

これはもちろん「無理矢理」した間取りですが、元の右の間取りよりは需要が高いと思います。
これも水回りをいじっていないのでコストを抑えてできる、「間取リノベーション」(まどりのべーしょん)です♪

事例3.量産タイプの田の字3LDKをちょっとだけアレンジする。

また来ました定番の「田の字型3LDK」タイプ。(右)

この間取りは、各部屋のプライバシーが守られると人気の間取りですが、もうありきたり過ぎて見飽きちゃってます。
これ、一番使われないのがLDK脇の洋室。
であれば、ここに「書斎兼ウォークインクローゼット」を作っちゃいましょう♪

テレワークをする方はここで。
しないときは大型のウォークインクローゼットとして。

お子様に宿題を教えてあげたり、子供同士が集まってお絵かきなどをして遊んだり、家族みんなで机作業をするコミュニティースペースとして使うのもいいですね。

3.無理矢理「プラス1」にしなくてもいい。

これからの住宅需要を見据えると「プラス1の需要」は間違いなく増えていきます。
また、今回は事例に上げませんでしたが、ワンルームなどの専有面積の狭い物件の場合は、無理矢理「プラス1」しちゃうだけで逆に使い勝手が悪くなる可能性があります。

その場合は無理矢理「プラス1」しなくてもいいんです。

・お部屋の壁のどこかにカウンターテーブルを作り付ける。
・収納を広くする。
・細長いお部屋を間仕切る。

といった工夫だけで物件が生まれ変わったりします。

古い物件の場合、設備をリニューアルするだけでは魅力は出ません。
これはほぼ言い切れます。
設備の交換は大きな費用が掛かります。
その費用があるのであれば、間取りを変えませんか?

一緒に、間取リノベーションしませんか?

これまた名言の予感。。。
(しかし、スタッフ曰く、「いわゆるオヤジギャグですよね。」とのこと。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『間取りだけ 変えれば変わる 部屋の顔 お客の層も 変わる必然』

「設備の交換なんてリノベーションじゃない」です。
リノベーションをするなら、まず間取りを変えないといけません。
厳密には専有部内の配管もです。

時代の需要を見据えた間取りにして、積極的な管理会社と一緒に超空室時代を勝ち抜いていきましょう。

是非弊社にご相談ください^^

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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