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契約中の賃貸物件の家賃値上げは出来ない?

2024.05.13

賃貸経営


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こんにちはTです。
今日はあいにくの雨模様ですが、最近はすっかり暑い日々が続いていますね。

最近、賃貸物件の値上がりが凄まじいなと感じております。
もちろん全ての物件が該当するわけではございませんが、都心の築浅は比較的賃料が増加傾向にあると日々感じております。

弊社が蔵前店を構えている管理物件は1年前に入居した方と今年の春に入居した方で10,000円以上も賃料に差が生じております。
それはやんちゃすぎる気もしますが、他の物件でも新規募集の度に値上がりが生じております。

では、更新をし続けて長く住んでいるお部屋はどうでしょうか。
近隣相場より安いままなのか、それとも近隣相場に合わせて値上げできるのか、私の私見を交えながらご紹介していきたいと思います。

【目次】

  1. 賃貸借契約での家賃値上げ規定といろんなケース
  2. 1.相場に見合った家賃に変更したい
  3. 2.家賃はそのままでいいから長く住んでいただきたい
  4. 3.値上げしたいけど・・・貸主VS借主
  5. 家賃値上げまとめ

賃貸借契約での家賃値上げ規定といろんなケース

家賃や管理費の値上げについては一般的な契約では次の事由が発生した場合、貸主と借主の協議の上で決定するものとするとなっております。

・土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により、家賃が不相当となった場合。
・土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により、家賃が不相当となった場合。
・近傍類似の建物の賃料の変動が生じ、家賃が不相当となった場合。
※弊社書式の契約書から抜粋

簡単に言えば、税金が高くなった場合、不動産価格に変動があった場合、家賃相場に変動があった場合は相談できるという解釈です。

因みに本来は更新時以外にも随時家賃の改定は可能ですが、実務上はやはり区切りのタイミングである更新時に相談することがほとんどでございます。

これを踏まえて長く住んでいるお部屋は家賃が安いままなのか、相場通りに値上げができるのかを見ていきましょう。

1.相場に見合った家賃に変更したい

家主様であればそう思うのは当然のことかと思います。
新規募集ならこれだけ家賃が上げられるのだから、住んでいただいているとは言え家賃の増額をしたいと。

私どもでは更新のタイミングで賃料相場を確認した上で家主様に値上げができそうか否か、できそうであればどのくらいなのかをご提案させていただいております。

ただ、値上げの可否はあくまで協議であること、入居中の物件のためお部屋の経年劣化等で新規募集の物件と同等の賃料までは上げにくいことを踏まえて相場よりは若干安めにご提案することもございます。
また、多くはスタートの打診金額と落としどころの金額をご提示させていただきます。

そこから借主との折衝に移ります。
体感ではございますが最終的には6~7割程度の案件は値上げが成功しております。
※ご提案内容よりは値上げできなかったものも含みます

最近の実績では、台東区で10,000円の増額が大きなところでした。
1,000円の値上げでまとまった細かい案件もございます。

2.家賃はそのままでいいから長く住んでいただきたい

家主様の中にはこのようなお考えの方もいらっしゃいます。
長く住んでくださっている方が退去されると、原状回復費用や募集費用等で費用が発生してしまう可能性がございます。

それであれば多少相場より安くても長く住んでいただく事で安定した収益を確保したいといった考えでございます。
現在住んでくださっている方が大手法人の契約など、内容が良いからそれを継続させたいと言った意図がある部屋もございました。

弊社でお付き合いしている家主様の4割程度は退去までは家賃据え置きでとおっしゃってくださっております。

3.値上げしたいけど・・・貸主VS借主

最後は値上げを試みたものの、協議が整わず値上げができなかった例です。
借主の中には弁護士を通して反対の意を連絡してきた方もいらっしゃいました。

協議でまとまらない場合は同条件での更新か訴訟をするパターンがございます。
訴訟に発展する場合、貸主側が現在の賃料が見合っていないことを立証するために不動産鑑定士に依頼して継続家賃の算出を依頼する必要があったりします。

その費用に最低数十万円はかかるため、家賃を数千円上げたい等の案件では費用が見合わないことが多いです。

そのため、このような場合はほとんどが同条件での更新になります。
とは言え、同条件で更新する際も次回の更新時は値上げさせていただきたい旨をお伝えして更新させていただいております。

家賃値上げまとめ

このように更新時の値上げは家主様の意向と借主の反応次第で着地が変わってまいります。

弊社ではなるべく家主様の意向に応えるため、借主と折衝を何度も重ねて粘り強く対応しております。
たかが1,000円ですが、されど1,000円です。年間だと12,000円、それが何部屋もあれば結構な金額になります。

もし、更新時に値上げできないかなとお悩みの家主様がおりましたらまずはお気軽に弊社までご相談くださいませ。

弊社では社員全員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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