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広告料を上手に使わせる為には?

2019.07.15

空室対策


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梅雨のジメジメが嫌いですが、梅雨明けのうだるような暑さも嫌い。
でも、海に行ったり、BBQしたりは好き。

つまり、夏に働くのは嫌いだけど、遊ぶのは大好きです。
ただし、エアコンの効いた室内で仕事するのはもっと好きです。

今回は、賃貸物件の空室を埋めるためにオーナー様が泣く泣く不動産業者に支払っている「広告料」について。

「売り上げが上がるから紹介してくれる機会が増えて成約が早まる。」

そう思って広告料を出し続けているオーナー様。いつもいつも大変ですね・・・。ありがとうございます。
「広告料を出さないと空室決めてもらえませんよ~。」しか言えない管理会社さん、それがオーナー様を苦しめているんですよ~。

目次

  1. 1.広告料とは?
  2. 2.広告料の主旨
  3.  2-1.物件の広告を仕上げる為
  4.  2-2.物件の情報を拡散させる為
  5.  2-3.物件のブランディングをする為
  6. 3.新築プロデュース弊社の成功事例
  7. 4.今日の一句

1.広告料とは?

不動産投資家さんが集まると、賃貸物件の空室の話の延長で必ず耳にする言葉「広告料」。

賃貸物件の空室を埋めるために、仲介業者や管理会社に対して貸主側から支払う手数料のようなものです。

宅建業法では、居住用賃貸物件の仲介をした際に、借主と貸主双方からもらえる仲介手数料の上限は賃料の1ヶ月分(別途消費税)までと決まっておりますから、「広告料」や「業務委託報酬」といった別の名目で受領しています。

また、この金額は一般的には賃料1ヶ月分ですが、地域や物件によっては2ヶ月分、3ヶ月分、それ以上といった場合もあります。
2ヶ月以上の広告料の支払いが発生してしまう場合は、何らかの対策を進める必要があるかもしれません。

2.広告料の主旨

全ての物件に「広告料」があるわけではありませんが、あると成約が早まるのは確かです。

そうなると「空室の成約を早めるため」に広告料があるんだと考えてしまっていませんか?
多分、オーナー様も不動産業者、管理会社も、ほとんどの方がそう考えていると思います。

そのお陰で、仲介する立場の人たちは売上が上がり、嬉しい思いをしています。
いつもありがとうございます(笑)(ルームキューブ株式会社スタッフより)

しかし、私たち株式会社Q-beは「管理会社」です。

賃貸経営の利益の最大化を目指して、広告料について、その性質と使い方の理解を少し深めてみたいと思います。

ただ、やはり社内における弊社管理物件だけに対して行う施策・戦略上の企業秘密もあります。
各項目においてあまり詳細な種明かしは出来ませんので、最後に一件の分かりやすい成功事例を書きますのでそちらも是非お読みください。

2-1.物件の広告を仕上げる為

広告料という名前なんですから、やはりその通りに不動産会社にお金を使ってもらいましょう。

・色んな媒体に掲載させる。
・綺麗な写真を撮りに行かせる。
・他の物件と比較しても魅力的に紹介してもらう。

広告料がある物件なら、最低限、これくらいしてもらわないと割に合わないです。

広告料は仲介した業者がもらう成功報酬ですので、頑張らない不動産業者ももちろんおります。
ですが、お金を支払う分、よりいい広告にしてもらいましょう。

2-2.物件の情報を拡散させる為

不動産仲介業者は、その集客のために自社のHPを充実させたり、各種ポータルサイトを利用したり、はたまた人とのつながりの中で紹介客を獲得したりといった投資を行っております。

広告料を支払うことによって、インターネット上に物件情報を掲載したり、また、紹介のお客様に積極的に紹介してもらったりという風に、物件情報をそういった色んなチャンネルに拡散してもらいましょう。

成約した時の売上が大きいと思えば、積極的にその物件で集客したくなるのが営業マンの心理です。

お金に飢えた営業マンの心理をくすぐる広告料。
すごいですね、お金の力って(笑)

2-3.物件のブランディングをする為

広告料の上手な使い方(支払い方)として最後にご提案するのは物件のブランディングです。

今回だけじゃなく、次回以降の募集にもつながる為の広告料なんです。

いい広告を作ってもらい、上手に拡散してもらい、そして早く成約させることによって、次回の募集が変わります。

「決まらないから広告料を積み増しましょう。」

空室対策はそんなことじゃないんです。

分かりやすく言えば、

「決まらないから広告に力を入れましょう。」

なんです。

3.新築プロデュース弊社の成功事例

新築一棟の賃貸募集と管理を受託。

近隣に類似新築物件の空室多数。
当面の賃料設定は新築のそれではなく、2千円程度低めに設定。
広告料はオーナー様から1ヶ月。

募集開始と同時に広告料を全て業者出し。弊社の売上ゼロ(笑)

半分の住戸が契約予定となったところで広告料を出さないようにし、弊社の売上確保を開始。

広告料がないにも関わらず申込の波が継続。

竣工前に満室達成。

退去予定(2室)が出たのでそれぞれ賃料を5千円UP。

退去前に申込、成約。

今に至る。

これが広告料を絡めた成功事例です。

この戦略とブランディングは、新築の方が仕掛けやすいですのでこれから新築賃貸不動産投資を検討されている方は是非ご相談ください。
また、中古物件でも、仕掛け方によって物件の価値を上昇曲線に変えることが出来ます。
そのあたりのコンサルティングも行いますのでご相談くださいね(^-^)

4.今日の一句

「また空室 2、3ヶ月の 広告料 本音は嫌でも 広告料」

賃貸経営や不動産投資の収支改善は、管理手数料の見直し程度の小さな金額ではなかなか達成できません。
借り入れ金利の見直し、各種工事費用の見直し、そして広告料の見直しがかなり大きなところになってきます。

1ヶ月分の広告料はどこでも当然に掛かってきますので、それは礼金を付けるとか、最低限の投資と割り切りましょう。
ですが、それ以上の金額の広告料を支払ってしまっている方や、空室がいつも長引いてしまう方は、様々な空室対策を含めて弊社と一緒に検討してみませんか?

まずはお気軽にご相談を♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【株式会社Q-be代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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