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成功しています。区分マンション投資。

2018.10.30

賃貸経営


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銀行の融資引締め。
空室率の上昇。
閉まった出口。
オリンピック以降は価格下落するかも。

不動産投資に関してネガティヴな情報がたくさん出ています。
果たして不動産投資は儲からなくなるのでしょうか?
少なくとも今は儲かっているのでしょうか?

今回はそんな怪しい不動産投資ですが、今回は中古区分マンション投資で成功している例をご紹介したいと思います。

目次

  1. 1.仕入価格を抑える。
  2. 2.予算を抑えて物件の個性出しを行う。
  3. 3.高く決まるリーシング戦略を考える。
  4. 4.退去を抑制する。
  5. 5.まとめ

1.仕入価格を抑える。

とにかく何よりも一番大事なのは不動産投資の開始時の支出を抑えること。
大きなキャッシュフローを夢見て多額の借金をしてしまい、表面利回りどころか満室にならないという状況がある一棟投資。
それと比べて区分マンション投資は、一棟と比べると小さな投資額で始められる点がメリットと言えます。

となれば「より投資額を抑える」ことが重要になります。
つまり買値を抑える必要があります。

この物件は市況の約半額で購入しております。
もちろん価格交渉込です。
その価格、そのままの仕様、設備で賃貸募集をしたとすると表面利回り20%です。
ただし、そのまま募集しても空室期間は1年だったかもしれませんし、いまだに決まっていなかったかもしれません。
いわゆる「訳アリ物件」でした。

2.予算を抑えて物件の個性出しを行う。

老朽の「訳アリ物件」。

そのまま賃貸に出しても借り手は付かなかったでしょうね。
給排水設備も給湯設備も、更には建具や内装、屋上降下水槽だったので水圧も低くてダメダメでした。
DIYしてもらおうにも予算も工事も大がかり。
こんな物件、いかに弊社がリーシングが強くても貸せる気がしません。

だからこそ、予算も工事も大がかりにリノベーションを行いました。
郷に入っては郷に従えです。
老朽不動産の再生という可能性しか見出せないのであれば、そこでしっかり成功させる必要がありました。

デザインやプランも結構費用が掛かるものです。これらは全て私が行いました。
そして出来上がった独特なプランで、フルスケルトン、施主支給可能なリフォーム会社への工事依頼、ある時は私自ら内装工事のお手伝い。

そうして当初見積もりリノベーション費用よりも40%の減額に成功しました。
無垢素材を利用したフローリングに合わせたナチュラルな空間に、システムキッチンや海外製のデザイン洗面台など、個性もしっかりと引き出しました。

3.高く決まるリーシング戦略を考える。

そうして完成したお部屋。
地場の業者の査定を依頼すると、それはもう弱気で・・・。
それでもそもそもの近隣相場より30%は高く見てくれましたが、そんなレベルで作ってはいませんでした。
弊社の査定ではそもそもの近隣相場より53%高い査定で賃料を設定。

地場の業者での募集を期待するよりも、地場にはない集客を積極的に行うべく、弊社のネット戦略や人員を駆使しました。

結果、工事完了二日前に成約、物件の表面利回りは約16%という高利回りで賃貸稼働を始めることが出来ました。

4.退去を抑制する。

そしてここから必要なことが、せっかくのお客様の退去を抑制することです。
今考えていることは、それぞれ更新のタイミングで、

・ルームクリーニングを実施する。
・家賃を下げる。
・更新料をなしにする。

といった作戦です。

決して、「ディズニーペアチケットをプレゼントする。」なんてことはやりません。
どうしてか?それは少し考えてみればわかることですよね。

5.まとめ

物件の購入、物件の価値の創造、物件のブランディングとリーシング、そして永続性の確保。
こういった事に取り組んでいくと必ず結果が見えます。

どこに手を抜いてもいけません。
しかし、専業大家ならばこれら全てに精通する必要もありますが、管理会社がしっかりしているならばその必要もありません。
時間と労力を管理会社に負わせて、ご自身は他のやるべきことに力を注ぐのです。

一棟投資よりも区分マンション投資の方が成果が出やすいです。
キャッシュフローは小さいですが、収益性は高くなることが多いです。
また、区分でいくつか持つことは、リスク分散にも繋がります。

将来的に大きな借入をしたいとかならば担保価値の低い区分マンションは向かないかもしれませんが、サラリーマンさんなどで比較的給与所得のある方であれば、貯蓄から始める少額の区分マンション投資はオススメかなと思います。

お気軽にルームキューブまでご相談ください^^


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