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日本の住宅ローンの金利上昇可能性と、建築費用上昇による不動産購入のリスク

2023.11.04

賃貸・売買物件情報


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榎本です。
唐突なんですが、実はですね。
AI記事作成ツールなるものにブログの記事作成を依頼してみたんです。

「短文から1500文字程度の記事を作成します!」

と書いてあったのですが、少し心配だったので300文字程度の文章を短文として出してみたところ・・・

同じこと言って返してくるやん。
しかも日本語間違って返ってくるやん。

「人件費が上昇すると金利が上昇する。」

ってどんだけ頭悪いねんですw

ということで今回もやはり自力の本気で一記事書いてみたいと思います!

【目次】

  1. 1.不動産購入の原状
  2. 2.今気にすべき不動産購入リスク3選
  3. 2-1.住宅ローンの金利上昇リスク
  4. 2-2.建築費用上昇に伴う不動産価格上昇リスク
  5. 2-3.買えたはずの不動産が購入できないリスク
  6. 3.不動産購入リスクを回避する方法
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.不動産購入の原状

2023年11月現在、日本の住宅ローン金利は低水準で推移しています。

金利が低ければその分、住宅ローンを組める金額が上がります。
それにつられ、より高く売りたい売り主の意向を反映して、日本の不動産価格は右肩上がりで上がっています。

しかし、今後はアメリカの利上げに伴い、日本の金利も上昇する可能性が高まっています。
その場合は不動産価格が下落してくれればいいのですが、原材料や人件費の高騰により、建築費用も上昇していますので、現状としては不動産価格が下落する明確な要因が見当たりません。

これらの動きは、不動産購入の際にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

2.今気にすべき不動産購入リスク3選

不動産を購入する際には、注意すべき「リスク」があります。

・物件の価格下落リスク
・災害リスク
・修繕費用リスク
・物件管理リスク
・近隣リスク

また、マンションの場合、
・共用部の管理が出来ているか?
・修繕計画がしっかりと作成されているか?

投資用物件の場合は、
・空室リスク
・賃貸トラブルリスク
・契約リスク

などもあります。

もちろんこれらのリスクはいつの時期も考えていかないといけないのですが、「今」特に注意すべきは、

・金利上昇リスク
・購入希望不動産価格上昇リスク
・希望していたグレードの不動産が購入できないリスク

といったものがあります。

それぞれのリスクについて詳しく見ていきましょう。

2-1.住宅ローンの金利上昇リスク

アメリカ連邦準備制度理事会(FRB)は、2023年3月に利上げを開始し、今後も利上げを継続していくと予想されています。
アメリカの利上げは、日本の金利にも影響を与えるため、日本の住宅ローン金利も上昇する可能性があります。

日本銀行は、2023年10月の金融政策決定会合で、当面は現在の金融緩和策を維持すると発表しました。
しかし、アメリカの利上げが継続すれば、日本銀行も利上げに転じる可能性は否定できません。
既に世界中のインフレについて行っていない日本において、金利は急上昇する可能性を含んでいます。
また、10月31日には日銀が長期金利の上限を撤廃(1.0%を目処にする)することを表明したことで、固定金利の住宅ローンの金利は既に上昇を始めました。

こういったところから、日本の住宅ローン金利は上がらないといった神話は崩れ始めているようにも感じられます。

2-2.建築費用上昇に伴う不動産価格上昇リスク

原材料や人件費の高騰により、建築費用も上昇しています。

国土交通省の調査によると、2023年8月の建築着工費指数は、前年同月比で10.5%上昇しています。

建築費用の上昇は、不動産価格の上昇につながります。
そのため、不動産購入の際には、建築費用の上昇も考慮する必要があります。

原材料や人件費の高騰は建築費用だけじゃなく、最近流行りのリノベーションにも大きな影響を与えます。

中古物件を買って500万円でリノベーション!
ではなく、そのリノベーション費用が800万円や1000万円になるといったケースも安易に想像できます。

最近は不動産価格が高いと言っている人も多くいらっしゃいますが、もしかすると「むしろ今ならまだ安い」と言えるかもしれません。

2-3.買えたはずの不動産が購入できないリスク

住宅ローン金利の上昇と建築費用の上昇は、不動産購入の際に以下のリスクを高めます。

・月々の返済額が増加する
・借入可能額が減少する

住宅ローン金利の上昇により、月々の返済額が増加し、借入可能額が減少します。
また、建築費用の上昇による不動産価格上昇に伴い、少し前なら買えたスペックの不動産が値上がりしすぎて購入できないなんてことも起こってきます。

資金力のある外国人や、一部の超富裕層がいい物件を購入し、年収が1千万円あっても、そこそこの物件しか買えないということが起こるかもしれません。
それなら賃貸で、という考えもあるかと思いますが、頼みの賃貸もファミリー物件を中心に急速に値上がりしている現状も理解しておくべきかと思います。

3.不動産購入リスクを回避する方法

上記してきたような住宅ローン金利の上昇と建築費用の上昇によるリスクを軽減するためには、以下の対策を検討することができます。

①固定金利型の住宅ローンを利用する
フラット35などの固定金利型の住宅ローンを利用する場合は、金利変動リスクを軽減することができます。
どうしても金利の安い変動金利にばかり目が行きがちですが、固定金利の住宅ローンについても不動産会社の担当者さんとよくよくご相談してみてください。

「大丈夫ですよ!金利はそうそう簡単に上がりませんから!」

なんていう営業マンだった場合は、すぐにその場から逃げてください(笑)

②無理のない返済計画を立てる
無理のない返済計画を立てることで、月々の返済負担を抑えることができます。

・ボーナスを併用する。
・借入期間を出来るだけ長くする。
・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置を利用する。

など、なるべく月々の支払金額を低く抑えることが出来ればその分リスクに備えることができます。

③物件価格を抑える
これはもちろん当然です。
物件価格を抑えることで、購入できる対象不動産を増やすことも出来ますし、月々の支払いも抑えられます。

これは仲介担当者の腕の見せ所です。

まず、難癖付けて交渉するのはやめましょう。
「こうしたら買ってやる。」的な風に受け取られて心象を悪くすると交渉は成立しません。

買いたければ頭を下げて頼み込むんです。
交渉が成立しなくても文句は禁句です。
だって欲しくなっちゃうほどいい物件なんですから、交渉が上手くいかなくて当然ですもん。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『買い時は いつかと聞かれ ふと悩む 欲しいものがある その時が買い』

日本の住宅ローンが世界に比べて異常に低く抑えられていること。
そして不動産価格、特に新築については価格高騰が著しいこと。
反面、デフレ脱却が出来ず、景気刺激策もないまま円が弱くなり、日々貧しくなる国民。

今のままの流れだと、今後、日本で不動産を購入することは難しくなっていくかもしれません。

買い時はいつなのか?

それはなるべく金利が低く、そして不動産価格が上がりきらない今のうちかもしれません。
また、中古でも良ければ、これから買われずに値下がりを始める物件が出てくる可能性もあります。

ただ、一つだけ言えることは、信頼でき、腹を割って相談出来る営業マンを捕まえておくようにしてください。
「買って良かった」「借りて良かった」と言ってもらえることが、不動産会社で働く者のやりがいであります。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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