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東京のコロナとテレワークの空室対策方法7選!

2021.06.07

空室対策事例


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昨年頭のコロナの蔓延開始と、それに伴うテレワークの普及、そして住まいに求める需要の変化に伴う昨今の賃貸不動産の空室問題。
知り合いの会社さんと話していたり、募集中の物件情報を見ていたり、そして実際に賃貸仲介の現場で感じるお客様の温度感から判断すると、「決まりにくい物件」「決まらなそうな物件」というものが目に付くようになってきました。
賃貸市場は今までとは全然違うフェーズに入ったのかもしれないと考える方がいいような気がしています。

【目次】

  1. 1.コロナ以降の空室対策について
  2.  1-1.インターネット無料にする。
  3.  1-2.初期費用を下げてハードルを下げる。
  4.  1-3.ペット可にして需要を喚起
  5.  1-4.入居者プレゼントをする。
  6.  1-5.宅配ボックスや置き配システムを導入する。
  7.  1-6.テレワーク向けのリノベーションを行う。
  8.  1-7.王道!賃料を下げる。
  9. 2.収益を増やすための賃貸借契約
  10. 3.不動産賃貸管理会社の一句

1.コロナ以降の空室対策について

昨年の頭にコロナがはやり始めた頃、ここまで空室が増えてしまうようになるとだれが想像したでしょうか?

コロナ以降にお部屋探しに来られる人達を見ていると、

・同棲
・家賃を抑える
・広い(いい)部屋に住む

といったご希望がとても多かったように思います。

また、外国人の需要も大幅に減っているように思いますので、彼らが借りていたような割安な狭いワンルームは空室が余り、お客様の奪い合いになっています。

そういったタイミングで、「今後苦戦する賃貸物件」の見定めが出来ていればよかったのにと思いますが、まず最優先に考えないといけないことは、そういった空室の稼働を目指すこと。

費用をかけない空室対策もたくさんあります。
今お困りの空室には何がはまるのかを想像しつつ、読んでいただけると幸いです。

1-1.インターネット無料にする。

これはもう定番です。
数々の「あったら嬉しい設備」ランキングでも1位のポジションの常連。テレワークでも喜ばれますよね。

大型のマンションや戸数の多いアパートなどでは、一括インターネット事業者によるサービスを入れると空室対策の費用対効果としては一番いいんじゃないかと思います。

戸数の少ない木造アパートなどでは、コストを大幅に削減する為、共用のwi-fiとして1本だけ引き込み、強力なルーターで全戸に電波を飛ばすといった方法を取っている物件もあります。
厳密な話はどうなのかという声もありますが、背に腹は代えられません。

1-2.初期費用を下げてハードルを下げる。

礼金なしやフリーレントなどを設定して初期費用を下げる空室対策と言います。

仲介業者もエンド客へ積極的に広告してくれることから、紹介や案内の機会が増えることが期待できます。
更に仲介業者へのADを出して仲介手数料の値下げなどを提案させるという方法もあります。

また、管理を委託している管理会社がある場合は、例えばその管理会社に「成約手数料を1ヶ月分支払うよ。」という条件で募集をしているお部屋が空室に困っている時は、その管理会社がエンド客には仲介手数料無料で紹介しているかも確認するといいと思います。
自社の利益を追求ばかりしている管理会社では、決まるお部屋も決まらなくなります。

1-3.ペット可にして需要を喚起

コロナで人と接する機会が減り、自宅時間が増えることの寂しさを紛らわせようとペットを飼い始める人もいます。
既存の募集条件で見てくれている人の中で需要が見込めない場合は、募集対象を増やすためにペット可条件を付けることがあります。

その場合は、何でもかんでも大丈夫にするのではなく、既に住んでいる入居者の方々のことも頭に入れて条件を設定していかないといけません。
自宅時間が長くなっているこのご時世に「楽器可にしよう!」なんてやったら後々の管理が大変になるのと同じで、ペットの鳴き声やにおいは近隣トラブルの種になりますので、慎重に行うようにしましょう。

1-4.入居者プレゼントをする。

「いい大家さん」アピールの出来る「入居者向けプレゼント」。
メッセージ付きの生活用品の詰め合わせや、ちょっとした家電などをプレゼントすると喜ばれることが多いです。

中でも、弊社の管理物件で行っているのですが、「入居したらカーテンがなかった!」「カーテンのサイズが知りたい!」といった声は多いので、契約の終わったお客様にカーテンをプレゼントするのは効果的だなと思います。

1-5.宅配ボックスや置き配システムを導入する。

宅配ボックスは重要です。
在宅中でも宅配便を直接受け取りたくないという声はあります。
共用部にスペースがある場合は積極的に導入しましょう。

また、「置き配」のシステムを入れるという方法もあります。
オートロック付きのマンションの場合でもオートロックの開錠も含めた各戸への置き配サービスを提供している業者さんもあります。
無料で導入できますので興味のある方は是非弊社までお問い合わせください。

1-6.テレワーク向けのリノベーションを行う。

空間にゆとりがある場合はテレワーク向けのスペースを創出する為のリノベーションを行うのも手です。
もちろんかっこ悪いとダメです。

ただし、空間は本当に2帖もないくらいあれば十分。
外部の音が入ってこなうように閉めきれるものであれば尚よし。
換気の出来るような空間にはしましょうね。

これには間取りが重要になってくるのでもしご興味があれば自称「間取りスト」の私(榎本)までご相談ください。
専有面積20平米の小さなワンルームでも、おしゃれなテレワークスペースを確保し、稼働しているお部屋もございます。

1-7.王道!賃料を下げる。

これ、空室対策の最終手段です。
出来れば避けたい方法なのですが、最近の賃貸情報を見ていると本当にびっくりします。

学生さんや新社会人、外国籍の方に需要がありそうな都心のターミナル駅近くのワンルーム物件を見ていると、大幅な賃貸条件の見直しがされているのに気付きます。

なかなか決まりの悪い物件や、競合が多い物件の場合、敷金礼金なしは当たり前、フリーレントにADも提示済み、そして1~2年前に出ていた募集条件から10%ほど家賃減額をされているようにも見えます。

となると今の賃料を維持して色んな方策を試したとしても、それに向かって銃を撃つのと同じ。
まずは家賃を下げてしまうのが無駄なAD、空室による機会損失、更なる解約を生まない為に必要かもしれません。

この辺りは非常にシビアで繊細なお話にはなりますが、何をやっても結果が出ないお部屋の場合は王道で勝負するのもありなのかなと思います。

2.収益を増やすための賃貸借契約

空室対策で出費を伴ってしまったり、賃料収入を抑えてしまった場合には、何とかしてこれを回収しようと思うのが大家心というもの。
だからといって入居後に入居者からお金をせびり続けるのもみっともないです。

ですが、そこもやはり不動産投資ですから、多少はシビアに行きたいですね。

そんな賃貸借契約書に記載するべき特約のご提案♪

・短期解約の違約金を設ける。
せっかく支出を伴う入居をしてもらったんだからある程度長い期間住んでもらわないといけません。
1年以内、2年以内の解約には違約金は生じることを定めておくといいかと思います。
過去には「1.5年以内」なんて親切な契約書も見たことがあります。
また、こういった「短期解約違約金」以外にも「フリーレント相当額」も追加で記載するなども出来ます。
入ったら真面目にやらないとなかなか出られないアメリカの大学みたいですが(笑)

・解約時の内装費で少し損を埋める。
都内の物件で言えば、「紛争防止条例に基づく説明書」で、退去時の原状回復費用充当額を定めていることも多いです。
そこで実際の費用よりも少しだけ上乗せした数字を記載することはよくある話です。(料金が変動する可能性もありますしね。)
3千円くらいなら上記空室対策の「入居者プレゼント」分くらいにはなるかと思います。
1万円くらいならネット無料にした分くらいの埋め合わせになるかと思います。
そうして少しだけ、入居者さんにも協力してもらえるようにするといいと思います。

ポイントは「解約時」の条項を設けることを優先し決して「更新時」の条項を厳しくしないこと。
賃貸は長く住んでもらってなんぼですから。

3.不動産賃貸管理会社の一句

『情勢を 見極め選ぶ いい方法 成果なければ 更に追加で。』

個人的な感想ですが「過去の常識は通用しない。」状況になっているように思います。

そういった時に「粘り」で勝負するのか、それとも「仕掛け」に行くのか。
物件オーナー様にどちらで行くのかの適切な判断を行っていただくための「材料」をしっかりと集めてご提案するのが私たち管理会社の役目です。

空室にお困りのオーナー様、是非弊社に賃貸管理をお任せください!

弊社では全社員の80%が宅地建物取引士の有資格者です。(新入社員が取得に向け勉強中です♪)
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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