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某マンション管理組合理事から理事会運営のご相談

2019.05.27

管理人の独り言


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最近、炭水化物欲がまた出てきてしまい、せっかく6キロ減っていた体重が4キロリバウンドしています。

今夜は炭水化物を抜いて、ホッケを食べようと思っています。

そんな先日、某マンションの理事を務める方から、不平不満と愚痴と解決方法について請われました。
そこで、過去に3年だけですが組合に理事を務めた経験者として、しっかりと大人のアドバイスをさせていただくことがありました。

目次

  1. 1.マンション理事会は優秀な組合員で構成されるか?
  2. 2.管理会社変更や追及をする前にすべきこと
  3. 3.組合(組合)での付き合い方や戦い方を知る。
  4. 今日の一句

1.マンション理事会は優秀な組合員で構成されるか?

多くの区分所有者から上がる様々な議案を真剣に討議したり、共同住宅の利便性や資産価値の維持管理のために働く管理組合から選ばれた理事会の役員さん。
責任は非常に重大です。
ですので立候補者がなかなか出てこなかったりするので、多くの分譲マンションでは「輪番制」での役員就任を義務付けています。

そして役員になる人は、区分マンションの運営や、管理業務について詳しい人よりも、詳しくない人の方が多いです。
また、それについて真剣に調べて務めようとする人もいればそうでない人もいます。

つまり、端的に言えば、初心者の集まりである組合からたまたま選ばれただけの人が役員をやられています。

ですので、「他の役員がアホだ。」とか「能力がない。」とかいうのはそもそもしょうがないことなのでいってはいけません。
それをしっかりとハンドリングしながら共同住宅や共同生活を円滑に行えるようにリードしていくのがビルメン会社(管理会社)の仕事です。
(すべてがいい管理会社だとは口が裂けても言えませんがw)

そして理事会は管理会社と協力しながら組合運営をしていかないといけません。
決して優秀な理事会である必要はありません。
しかし、優秀であると勘違いする理事会であってもいけないように思います。

また、管理会社を入れずに、組合と理事だけで建物を管理している自主管理の物件をたまに見ます。
正直コスパはいいのかもしれませんが、管理は行き届いておらず、どことなくすさんだ雰囲気がにじみ出ているマンションがほとんどですね。

2.管理会社変更や追及をする前にすべきこと

組合や理事会運営がうまくいかなくなったときによく起こること。
それは管理会社への八つ当たり(笑)

「金を払ってるんだからそれくらいしっかりやれよ。」
「儲けようとするんじゃねえよ。見積もりには利益乗せるんじゃねえ。」
「お前、プロだろ!しっかりやれよ!」
「管理費高ぇよ!安くしないと管理会社変更しちゃうぞ?」

なんて気持ちや態度に出てしまう組合員や理事の方もいらっしゃいます。
文句を言うのは勝手ですが、今の管理会社がもう付き合いきれないと言って突然管理を辞めてしまったらどうしますか?

・このマンションの組合の担当者をやりたい人間がいない。
・このマンションの組合がモンスター過ぎる。
・このマンションの組合と付き合ってても利益がない。

こういった理由で管理会社が自ら管理を離れていきます。
(会社の労使の関係でも同じですよね。)

ですので、不平不満がある場合はまずは外堀を埋めること、逃げ道を確保することが先決。
賃貸管理の管理会社と異なり、ビルメンの管理会社の場合は、そうたくさんの会社があるわけではありません。
数少ない中から、

・費用対効果
・会社自体の能力
・物件の規模に合わせた適性

を見抜いた上で、リプレイス先をいくつか絞り込みます。

そして組合や理事会からの要望をまとめ、見積もりを取得する。
その見積もりが組合の会計上、耐えられるものなのかを事前に判断する。
それから勝ち目がありそうなら今の管理会社に不平不満をぶつける方がいいです。

行き当たりばったりの、感情論での戦略は良くないですよ。

3.組合(組合)での付き合い方や戦い方を知る。

マンションの管理組合は区分所有法に定められている通り、区分所有者全員が半強制的に組合を結成させられております。
あなたの支払うお金で雇った私的な団体ではありません。
ですのであなたの意のままに動かすことはできませんし、あなたの理想とする組合員が集まっているわけでもありません。

会社なら入社の際の面接である程度人を絞ることも出来ますが、それでも常にグダグダなところも多いです(笑)

管理組合ではなおさら無理です。
嫌なやつもいれば、頭の固いやつもおり、理屈っぽいやつもいれば、ちゃらんぽらんもいます。
かしこくてもだらしないやつもいれば、真面目なのにポンコツもいます。
リーダーシップを取れるやつもいれば、ムードメーカーなだけのやつもいます

色んな人が組合や理事会にいるわけですから、それぞれの特性に合わせて意見をすり合わせていかなくてはいけません。
組合員は同じ資産を共有する仲間です。
一部では割り切り妥協し、一部では多少強引にいくといった強弱をうまく使い分け、上手に付き合っていくようにしましょう。

今日の一句

やめとこう 揉めればそれだけ 搾取され 管理会社の 懐肥やす。

マネタイズしようしようと思っている管理会社に食われる組合はたくさんあります。
そうならないようにまずは組合での付き合い方や、理事会運営の方向性をしっかりと見定めていきましょう。

直接の弊社の業務とは関係ありませんが、管理組合や理事会の運営に困られている方がいらっしゃれば、個別に私、榎本までご相談ください^^

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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