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相続前の成年後見制度で新座市土地付き戸建売却のお手伝い!

2022.07.15

不動産売却


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不動産売却のタイミングは色々。

もちろん売却後の税金(譲渡所得税)もよく理解した上で売却をしないといけません。
それも短期保有(保有期間が5年以内)の譲渡所得税と、長期保有(保有期間が5年超)の譲渡所得税にも約2倍の差があります。

今回は、長年住んできたご実家の売却のお話でした。
相続となる前に、売主様の高齢化が進んだため、老後の生活の為に施設へ入所するために必要になった資金をねん出するための不動産売却です。
居住用不動産の売却における譲渡所得税控除(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)を用いて、売却益より税金を支払うことなく施設への住み替えを行おうという計画でした。

しかし、契約直前でトラブルが発生するという不動産売却の仲介においても特に難しい案件でしたが、ざっくりと事例をご紹介したいと思います。

【目次】

  1. 1.新座市土地付き戸建の不動産売却結果
  2. 2.新座市土地付き戸建の不動産売却成功の理由
  3.  2-1.突然の成年後見制度利用
  4.  2-2.売主と買主間の折衝調整
  5.  2-3.思い出を大切に
  6. 3.事例から見る「高く売る為の不動産会社選び」
  7. 4.売却専門不動産会社の一句

1.新座市土地付き戸建の不動産売却結果

本事例の売却結果から行きます。

【売却価格査定】
最寄駅からはバス便。
私道(持分約半分)突き当りの旗竿地だが、幅員は約4.2mあったことから、弊社査定は近隣坪単価平均。
ただ、古家ありで土地が広めだったので価格は相対的に高い。

【媒介業者】
売主様の娘様ご夫婦より不動産売却の専任媒介を依頼されていたため、競合なし。

【結果】
売却開始から4ヶ月弱で買付と契約準備開始。
その後いろいろと調整を進めていたが、その途中で売主様に認知症が認められ、家庭裁判所の審理を経て決済。
媒介契約締結から決済・引き渡しまでは約9ヶ月が経過。
指値を見越していた金額よりは高めでルームキューブ仲介元付にて売買契約。
無事引き渡し完了♪

以上が結果となります。

2.新座市土地付き戸建の不動産売却成功の理由

売却に向けた契約手続き途中での突然のトラブル。

しかし、ご紹介でいただきました不動産売却のお話だったので、引くわけにもいかず、関係調整に奔走させていただきました。

2-1.突然の成年後見制度利用

各種不動産調査、古家の残置物撤去、売主様の施設への入居手続きなどを娘様ご夫婦と一緒に進めていく途中での突然の売主様の認知症認定。
この報告は娘様より聞かされました。
施設への入所に際してのタイミングで要介護認定がされてしまったのかもしれません。
その辺は詳しく伺いませんでした。
というよりショックを受けていた娘様を前に詳細を聞くことが出来なかったというところが本当です。

しかし、なかなか買付が入らなかった状況より、今回の買主を逃すわけにはいきませんでした。

居住用不動産の売却においては家庭裁判所の許可が必要になります。
それには概ね4ヶ月以内の期間が必要となります。
娘様には家庭裁判所と施設の入所手続きを進めてもらい、こちらでは売買契約書の内容の精査、買主様との調整を行うことで時間の引き延ばしを行いました。

結果的には要介護の認定を受けることで入所中の一部費用負担に充当することが出来るようになりました。

2-2.売主と買主間の折衝調整

周辺土地と比較しても広い土地にある古家を解体し、その土地に見合うような大きな家を新築することは、一般のお客様にとってはかなり高額な買い物になってしまいます。
その為、なかなか動きがなかったのですが、やっと捕まえた買主様。

売主様の成年後見制度を用いた家庭裁判所の居住用不動産処分の許可が下りるまで数ヶ月ありますが、ここで手を引かれてしまっては、売主様が入る施設の入所費用が支払えない!
これは何としても僕の方で売却を成功させないといけません。

そんな本事例の最大のポイントは、買主が一般の方ではなく、不動産業者だったことでした。

幅員のある道路、そして旗竿地(多少道路は端からずれている)という土地を、台形をアレンジした建売分譲地として再販する予定ということが買主不動産業者の目的。

・・・これはチャンスじゃないですか。
「三為」ってのがあるじゃないですか。

☆売主様にとってのメリット
千載一遇のチャンスを逃さない。
施設入所にかかる大きな費用を補填できる。

☆不動産業者にとってのメリット
土地を仕入れて、在庫を抱え込むリスクを少しの期間、回避し、その間にエンド客を見つけることが出来る。

買主である不動産業者と、エンド客の集客に関するお手伝い(各種資料の準備等)もさせていただくことをお約束し、家庭裁判所の許可まで待っていただけるよう説得しました。

2-3.思い出を大切に

今回の不動産売却において、実は一番難しかったことがあります。

それは、扱わせていただいたのが、やり取りさせていただいていた娘様のご実家であったこと。
当然そこにはたくさんのご家族との思い出が。

使いこまれた豪華な食器棚。
お父様(売主様)がいつも座っていた椅子。
お客様を招いていた広い応接セット。
お母様の着物、子供の時のおもちゃ、乗らなくなった小さな自転車・・・。

そして、小さなお花が咲き乱れる広いお庭。

「お庭がすごく綺麗ですね。」

引き渡し作業を進める娘様に僕がそう言うと、

『この庭がとても好きだったんです。』

と。

この庭はこれから土地を分筆して、新しいおうちが建つのと同時になくなります。
出来ればこの庭をそのまま使ってくれる方に買ってほしかったんです。
でもそれは僕の力及ばず、叶いませんでした。

『でも、こうして無事に売れて、本当にありがとうございました。』

鍵を全て受け取り、引っ越しの車を見送り、戸締りを確認し、ピンクや黄色、白などの色とりどりの小さなお花が咲き乱れるお庭を僕は一人、玄関にぼーっと立ったまましばらく眺めていました。

引っ越しで荷物はなくなっても、今でもまだ思い出で満たされた不動産を売るって、寂しいこともあるんだなとその時初めて気が付きました。

3.事例から見る「高く売る為の不動産会社選び」

すこしこのブログを書いていて当時のことを思いだして少ししんみりしちゃっています。
そんなところですがお仕事のお話をするのは何か違和感がありますが。

今回の例は「高く売る」ではないと思っています。

もちろん、近隣からすれば高めの土地でした。
旗竿地なのに、敷地内に新たに私道を引いて、建売分譲が経ってしまうくらいの広い土地ですから。
しかし、それよりも売主様とそのご家族様に寄り添うお仕事が出来たことが僕の財産となりました。

売却後も、娘様ご夫婦とはまた別のことでお付き合いもさせていただきました。
「売って終わり」「買って終わり」じゃなく、「頼んでよかった」と言っていただけるよう、人間関係をよく考えつつ、これからも良い取引を心がけていきたいと思います。

4.売却専門不動産会社の一句

『売主の 思い出なしには 語れない 気持ちに寄り添う 不動産売却』

不動産の売却をさせていただいて、初めて切なくなった案件でした。
悲しい想いをさせて、最終的に手数料をいただく不動産売却というお仕事。

それでも最後にいただけた、

『でも、こうして無事に売れて、本当にありがとうございました。』

の言葉に僕も心が救われました。

僕たちは感謝をいただく仕事をしているんですね。

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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