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空室対策と空室期間、そして間取りリノベーション

2023.06.25

空室対策事例


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最近流行りのAIを活用した文章作成サービス。
ChatGPTに色んな質問をしてみました。

・〇〇エリアで和食の美味しい居酒屋さんは?
・□□という会社はどのような会社ですか?

回答は全く頓珍漢で情報にも誤りがあったり、架空のお店を紹介してきたりとまだまだだなと思っていました。

しかし、最近はGoogleでもバードというAIチャットサービスが始まったのでこちらにも質問をすると。。。

すごい。
情報が最新。

ということで自分の過去の記事についてリライトをお願いしてみました。
その元の記事はこちら。

賃貸の空室対策にその間取りだと空室期間が3倍以上!?

間取りを失敗すると空室期間が長くなるという記事。
こちらをチャットにリライトしてもらったものに、まだまだAIなんかじゃ不動産を語れないというところを加筆してみようと思うチャレンジ企画!(笑)

それでは行ってみましょう。
【目次】

  1. 1.賃貸の空室対策にその間取りだと空室期間が3倍以上!?
  2. 2.バードが書いた「空室対策」「間違った間取り」についての記事に対する「専門家」コメント
  3. 事例1.「間違った間取りに変更すると、空室期間が長引く」
  4. 事例2.「間取りが複雑で使いづらい」とは?
  5. 事例3.「日当たりが悪い・周辺環境が悪い」!?
  6. 3.市況を知る、経験のある専門家に相談を
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.賃貸の空室対策にその間取りだと空室期間が3倍以上!?

まずこちらをバードを使って記事を書いてもらいました。
それがこちら。

—–以下転載—–
賃貸経営をしているオーナーにとって、空室は大きな問題です。
空室期間が長引けば、家賃収入が減り、経営が圧迫されます。
そこで、空室対策として間取りを変更するオーナーが増えています。

しかし、間取りを変更すれば、必ずしも空室期間が短縮するとは限りません。
むしろ、間違った間取りに変更すると、空室期間が長引くこともあります。

では、空室期間が長引く間取りには、どのようなものがあるのでしょうか?

ここでは、空室期間が長引く間取りの例をいくつか挙げます。

・間取りが狭い
・間取りが複雑で使いづらい
・収納スペースが少ない
・日当たりが悪い
・周辺環境が悪い

これらの間取りは、入居希望者に敬遠されやすく、空室期間が長引く傾向にあります。

空室期間を短縮するためには、入居希望者にとって魅力的な間取りに変更することが大切です。
間取りを変更する際には、これらの点を考慮するようにしましょう。

また、間取りを変更する際には、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
専門家は、入居希望者のニーズを把握し、空室期間を短縮する間取りを設計することができます。

空室対策は、賃貸経営の成功に欠かせない要素です。
間取りを変更することで、空室期間を短縮し、経営を成功させましょう。
—–転載以上—–

2.バードが書いた「空室対策」「間違った間取り」についての記事に対する「専門家」コメント

バード、優秀ですね!
弊社のメンバーに同じテーマで記事を書いてくれと頼んだとして、ここまで簡潔にまとめてくれると感心します。
さあ、ここから私が専門家としてAI以上のことが言えるのでしょうか?(笑)

2-1.「間違った間取りに変更すると、空室期間が長引く」

こちらはグーの音も出ない正論です。
というより何でもかんでもリノベーションすればいいってわけじゃありません。

間取りはそもそもがある程度は考えられたスタンダードなものです。
「スタンダード=一般的」
なのである程度の層には受け入れられます。
同時に価格競争に巻き込まれます。

だから間取りを変えるのですが、逆に下手な間取りにしてしまうとお金がかかった割に損をするということになります。

なので間取りを考える際は専門家であるプロに頼むのです。

2-2.「間取りが複雑で使いづらい」とは?

間取りが複雑で使いづらいのは最悪です。
余計なこだわりを多く入れ過ぎて、アクが強くなってしまった間取りは敬遠されます。

じゃあ、一体それってどういう間取りのことを言うの?です。
一言で言うと、

「使い方が限定されてしまう細かな間取り」

ということです。

ここにデスクを置いて、ここにベッド、そしてここにTVで、ここはゴルフクラブをしまう収納で・・・

と、何も夢も創造性もないガチガチの間取りです。
その想定に価値を見出す人が現れない限り、そのお部屋は借りてもらえません。

そしてこだわり過ぎた間取りに特殊な設備や建具を入れる人もいます。
そうすると不具合が生じた際の修繕費が通常よりも高くなる傾向があります。

イニシャルコストをかけてリノベして空室期間を短くしたはいいけど、それに伴う支出(ランニング)が増えてたら意味ないですよね。

2-3.「日当たりが悪い・周辺環境が悪い」!?

これは一体何を言ってるんだ?です。

日当たりを良くすることは向かいの建物を壊さない限り無理です(笑)
周辺環境なんてキャンピングカー暮らしじゃないと無理です(笑)

でも!
それでもコメントするのが専門家の務め!

日当たりは変えられます。
というよりお部屋の明るさは変えられます。

・反射光を利用する。
 バルコニー先などに光の乱反射を利用する壁を立てる(建築基準法に配慮)
・天窓を付ける、窓を増設する。
 日の当たる部分に窓を増設することで光を取り込む(構造、耐久性に配慮)
・照明計画を見直す。
 一般的な引っかけシーリングだけではなく、ダウンライトやスポットライトなどを工夫する。

これらでお部屋は明るくなります。
・・・とはいえ、明るいだけがいいわけではありませんけどね。
ちなみに、私の自宅のリビングは意図があってあえて暗めにしていたりします(笑)

ご自宅の新築計画をされている方、個性的な雰囲気のいいリビングに興味のある方、詳しくは直接お話しますので榎本までお問い合わせください(笑)

また「環境」!
これも安易には変えられませんが、建物全体の美観を保ったり、ゴミ収集の手配を変更したり、周辺の地域活動などで改善点を模索するなどすることで多少は環境が変わります。
もちろん共用部のリノベーションを行うことで、環境というか「印象」が大きく変わることがあります。

その辺りもご相談いただければ最新事例等を踏まえてご紹介はさせていただきます。

3.市況を知る、経験のある専門家に相談を

リノベーションや新築賃貸不動産経営を計画されているオーナー様は、AIではなく専門家にご相談をしてください。
少し言葉は悪いですが単なる建築屋さんやリフォーム屋さんに頼んじゃいけません。
材質にこだわった工事をしていますという工事屋さんも心配です。

大切なことは、
「こだわりのいいものを作る」ことではなく、
「賃貸需要を生むものを作る」ことです。

その為には、空室対策の提案の得意な不動産管理会社や、台東区のルームキューブや、私榎本に(笑)ご相談いただければと思います。

4.不動産賃貸管理会社の一句

『AIで 空室対策 出来ません。 そこはプロに まだまだ相談』

最新のAIを使うことで一般的な意見は聞けるかもしれません。
もちろんそれでは不足もありますし、誤りもあります。
前出のバード部分も赤字にしてみましたが「専門家に相談しましょう」とのことでした。
これは正論です!(笑)

マニュアルや不動産投資セミナー、本などを読んでも、解釈を誤ると失敗してしまいます。

大切なのは正確な情報を元に、地域や物件特性に応じてより成功確率を上げた間取り変更を行っていくことです。

その為には信頼できる相談相手を見つけてください。
賃貸経営、リノベーション、不動産投資、不動産コンサル、リーシング(賃貸付け)などに精通した不動産業者、専門家が相談相手だといいかもしれません。

弊社でも専門の部隊がオーナー様の右腕として精一杯ご提案から賃貸付け、そして安定の賃貸管理までをサポートします。
是非お気軽にご相談くださいませ。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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