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空室対策に繋がる賃貸物件のコンセプトの作り方を考える。

2020.09.05

空室対策事例


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突然、究極の結論を書かせてください。

「賃貸物件って、結局は立地です。」

そうなんですよ。
不動産ってそもそもは扱うものの基本は土地なんです。

東京で働いてる人が、アフリカには住みません。
北海道の大学に通う人が、ブラジルには住みません。

お部屋探しをしている人がまずは場所候補を決めて(その範囲が広い狭いはありますが)から、次にどんなお部屋がどれくらいの予算で見つかるかという流れです。

しかし!
そんなこと言ってたら、一等地の物件じゃないと不動産投資、大家業なんて出来ない!
そんな一等地でみずぼらしい、ショボい物件造るわけにいかないとなればかかるお金がとんでもない!
それでいてそんなに利回りも出ない!

だったらどうするんでしょうか?

今回はそんなお話です。

【目次】

  1. 1.これからは「コンセプト」が大事
  2.  1-1.設備で作るコンセプト賃貸
  3.  1-2.賃貸条件で作るコンセプト賃貸
  4.  1-3.コミュニティーで作るコンセプト賃貸
  5. 2.費用対効果を考えた不動産投資を
  6. 3.不動産賃貸管理会社の一句

1.これからは「コンセプト」が大事

流行りに乗った「不動産投資」。

分譲マンション投資→一棟マンション投資→一棟アパート投資→シェアハウス投資→民泊・ホテル投資→狭小賃貸投資→更に色々・・・

時系列はこれが必ずしも正確ではありませんが、こういう風に世の中には多くの賃貸物件が作られてきました。
お部屋を小さくして、戸数が増えるという現象。
条例などでお部屋の広さに規制を入れても、企画する側は総戸数などの縛りが掛からないように上手に作って見せかけの利回りを作る。

しかし、少子化高齢化の次に来る人口減少により賃貸需要は減少します。
それならば外国人だ!と勇んでいた人もいましたが、テレワークの普及により、「そこにいなくてもいい労働力」もこれから増えていくので、外国人のみならず日本人の労働力も少しずつあふれて来る気がします。
更に「自営業」や「小さな企業」が増え、そこまで多くの労働力を必要としなくなる可能性もあることから、国内の労働力を上手に活用すれば、大きな企業側としても外国人労働者を雇うリスクは軽減できるかもしれません。
また外国人労働者が来日したとしても、探すお部屋は基本的には法人の寮となれば、コストや管理の手間を減らすために「1人に1部屋」じゃなく、「ルームシェア可能物件」を探すことが多くなり、結局お部屋は余ります。
こうして増えてしまった住宅の数に反して、やはり需要が追い付かない状況は続くかなと思います。

ありきたりの物件が余り、「選んでもらう」立ち位置の賃貸物件達。

「借り手市場」な未来に立ち向かうにはどうすればいいのか?

それは「選ばれる賃貸物件」を作ればいいんです。
冒頭に書きましたが立地が良ければ「選ばれる」可能性は格段に上がります。

しかしそうでもない場合や、一般的な場合は、綿密な市場調査と、明確なターゲットを定めた上での「コンセプト」のある賃貸物件を作ればいいのです。
世間ではそれを「コンセプト賃貸」と呼んだりします。

1-1.設備で作るコンセプト賃貸

「物件を作る」と聞くと最初に思いつくのがこれです。
お金さえかければコンセプトを作りやすく、効果も大きいです。

設備で作られた「コンセプト賃貸」としては、

・料理好き必見!「厨房」賃貸!
・開放感で勝負!全室「大型天窓」賃貸!
・シャッター付き車庫完備!「カーマニア」賃貸!
・土足解禁!居室部分全部が土間なガレージ生活!
・専用無料地下多目的スタジオ付き賃貸!

などといった感じです。

どんな物件なんだろうってのは勝手に想像してみてください(笑)
ウキウキワクワクしてきますよ♪

1-2.賃貸条件で作るコンセプト賃貸

お金をかけずに出来る「コンセプト賃貸」もあります。
それは契約条件をいじくることで可能となります。

・ナイトワーク大歓迎!寮・シェアも可!
・小さなお子さん大丈夫!シングルマザーもOK!
・高齢者と医療従事者のみ入居可能賃貸!
・大型犬や猫、複数頭飼育可!
・生活保護、保証人なし、ほぼ無審査でOK!

みたいな感じですね。

入居条件に関する門戸を一部の方々に大胆に開放するといいのです。
「あれもこれも大丈夫!」にするとぶれてしまうので要注意です。

1-3.コミュニティーで作るコンセプト賃貸

お金は余りかかりませんが、走り出すまでに手間がかかるのが「コミュニティー」作りを行うコンセプト賃貸。
この辺は本当に得意不得意があります。

ずっとあれやこれやと企画をしないと走らせ続けることが出来ないことがほとんどのような気もしますが、中には最初に手をかけて作り上げたコミュニティーが、まるで生き物のように勝手に走っていくケースもあります。

・教え教わるDIY賃貸コミュニティー
・月替わり講師による料理教室コミュニティー
・みんなで作品制作!アーティストコミュニティー
・並んで走ってツーリングコミュニティー
・共用スペースはみんなのLDKコミュニティー

なんてなかなか楽しそうですよね。
これには物件オーナー様の力添えがとても大きいような気もします。

2.費用対効果を考えた不動産投資を

コンセプト賃貸のことを考えれば考えるほどあれこれ楽しくなってきちゃって、ついつい幕の内弁当を作ってしまうと思います。
それならそれでいいんです。
バランスよく仕上がっていれば。

しかし、作る側が分かりやすくて、そして人気になりやすいのは「唐揚げ弁当」だったりします。

あれもこれもと色々と手を出してコストや手間をかけてしまうよりは、ある意味「一点豪華主義」的に的を絞って集中的に資本を投下する方がいいかと思います。

芸人で言うなら、エロい歌しか歌わない「どぶろっく」さんみたいなもんです。

その方が色がより濃くなり、より世間の注目を浴びることが出来ると思います。

3.不動産賃貸管理会社の一句

『それはダメ 中途半端な コンセプト やるならやろう ズバ抜けるまで』

たこ焼き屋さんでお好み焼きを売っちゃいけません。
ラーメン屋さんでカレー出しちゃいけません。
遊園地に図書館作っちゃいけません。

たこ焼き屋ならどこよりもうまい焼き・揚げを揃え、そこに激ウマこだわりマヨネーズを付けるんです。
ラーメンと遊園地は思うところありますが省略します(笑)

そこまでやって、初めてズバ抜けていくと思います。
コンセプト賃貸を謳うのであれば、それくらいやって欲しいです。
そうすれば本当の物件のカラーが世に染み出していくんじゃないでしょうか。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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