「勝てない物件」の空室対策「お金」「物件」「業者」「その他」
2018.10.13
空室対策事例
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空室に困っている場合。
空室対策には色んな方法がありますね！
まずは・・・
①「お金」を動かす方法
・家賃を下げる。
・初期費用を減らす。
・持ち出し広告料を増やす。
・フリーレントを付ける。
・賃料減額キャンペーンを使う。
・営業マンに個人バックを出す。
・契約者に金券やチケット、家具や家電などをプレゼントする。
即効性が一番高いのが「お金」を動かすという方法ですよね。
しかし、多額の借金をして不動産投資を始めて、これから家賃収入を得ようと思っていた矢先・・・
収入見込みが減ったり、手出しが増えたりするのは本当は嫌ですよね。
そもそもの査定が間違っていたり、需要と供給のバランスがおかしくなっていたり、ニーズが見込めない物件の場合などは甘んじていけ入れるしかないかもしれませんね。
次は・・・
②「物件」を変える方法
・古くなった設備を更新する。
・設備を追加する。
・リノベーションをする。
といった方法があります。
通常の資産価値の維持の為の最低限の行為として「設備の更新」や「原状回復リフォーム」があります。
しかし、こういった「資産価値の維持」をしていても、周辺にはどんどん新築物件が建ってきて、相対的に資産価値は下落し、競争力が失われていきます。
そこで更に費用を掛けて設備を追加していく方法もあります。
「ＴＶモニターホンを付ける。」「和室を洋室にする。」「キッチンをシステムキッチンに交換する。」などがそうです。
「和室を洋室にする。」とか「キッチンをシステムキッチンに交換する。」は「設備を追加する」とは言えませんが考え方はこうです。
「賃貸物件情報を登録する際にチェック項目が増えるか増えないか。」
ということが設備の追加です。
そしてリノベーションは「給排水管設備等を取りかえること」という意味がありますが、賃貸不動産に関して言えば、間取り自体を変えたり、デザイン性を大幅に高めたりする場合を言います。
工事前と工事後に物件が変わることにより、従来とは別のニーズに訴求できるようになるので、空室対策につながるというのが「物件を変える」ということです。
これは費用対効果を見て手掛けていく必要がありますね。
②「業者」を変える方法
３つ目は「業者を変える」方法です。
・賃貸募集を依頼する不動産会社を変える。
・賃貸管理を任せる管理会社を変える。
・依頼している業者の姿勢ややり方を変える。
一言で言えば不動産業者のリノベーションや買い替えです。
同じ部屋のままデザインや設備の更新をしていくか、間取り自体を変えたり、用途を変更したり。
もしくはその不動産を別の不動産に買い替えたり。
④「その他」を変える方法
ここが最近私が興味があるところでもあり、弊社が取り組んでいかないといけないなと考えているところです。
・賃貸条件も変えられない（変える必要がない）。
・物件自体も変えられない（変える必要がない）。
・不動産業者は変えない（変える必要がない）。
となると手詰まりのように見えるかと思います。
いえ、見えるというより手詰まりです(笑)
だったらどうするのか？
詳しいことはまだ書けませんが、考えていることのイメージとしては、「街を変える。」「住み方を変える。」という感じが近いかもしれません。
今月、その取り組みの為に少し動き始めています。
またいい結果になったらご報告いたしますね。
空室にお困りの方や管理会社の変更を検討されている方は、ルームキューブまでお気軽にご相談ください(^-^)
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