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管理会社に委託してはいけない!4つの理由!

2019.02.09

賃貸経営


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不動産投資の波に乗っかって、不労所得を得る不動産オーナーになるんだ!と意気込む。
怪しい不動産投資コンサルタントやらが開催している不動産投資セミナーなどに行くと、「特殊な案件を手に入れる方法」やら、「オーバーローンで物件を購入する方法」やらと一緒に、管理会社もご紹介しますというありがた迷惑な話があるかと思います。

そもそも不動産投資を行うのに賃貸管理をそんな怪しいセミナーに癒着した管理会社に委託する必要ってあると思いますか?
僕が物件オーナーなら管理会社になんて賃貸管理を委託することをお勧めしません。
時代はやっぱり自主管理です!

今回はその理由を書いてみたいと思います。

目次

  1. 1.賃貸管理会社ってそもそも何?
  2. 2.管理会社じゃなく自主管理を薦める理由
  3.  2-1.物件のオーナーは入居者と寄り添っていくべきもの
  4.  2-2.故障や修繕の対処方法を常にアップデートするべき
  5.  2-3.宅建業法、国交省ガイドライン、その他法令を知るべき!
  6.  2-4.サラリーマンの仕事よりも大家業を優先すべき
  7. まとめ

1.賃貸管理会社ってそもそも何?

マスコミ・広告・通信・政治・金融・保険・飲食・エセIT業界・夜の商売などと比較しても、群を抜いて世間的にも悪の巣窟と噂される不動産業界。
そんな不動産業界の一角に「賃貸管理会社」は位置しています。
多額の管理料や大規模修繕等の費用を動かす「建物管理会社」とは違います。
もっとしょぼい、家賃からちょっとだけお小遣いをせしめる奴らです。

賃貸管理会社って端的に言うと、

・建物や入居者様を管理する看守の様な業務。
・少額の管理手数料で煩わしい業務を引き受ける「ちょっとでいいからクレクレ」野郎。
・大家さんの代わりにその他悪徳業者や悪質顧客と対決するケツモチのような業務。

です。

こんなことやって自分たちの安い給料を稼ごうとするんですから本当に悪徳としか言いようがありません。

2.管理会社じゃなく自主管理を薦める理由

2-1.物件のオーナーは入居者と寄り添っていくべきもの

「衣食住」の一角を担う不動産オーナー業。

住んでいただける入居者に感謝し、常に入居者に寄り添っていくのが大家のあるべき姿です。

どういったお部屋や設備が使い勝手がいいのか、賃料相場はどれくらいが一番喜んでもらえるのか、交渉事はどれくらいまで応じればいいのか、家賃を待って欲しいと言われたら待ってあげた方がいいのか、いい人だったし退去精算の費用は請求しない方がいいかなあなど、賃貸経営には色んな悩み事や分からないことがつきものです。
しかし、不動産オーナーたる者、それくらい知らなくてはいけません。

「この業界でもう10年。色んなエリアやお客様の動向を知り尽くした弊社にお任せください。」

なんて言いながら、綿密に近隣データを調べ上げてきた管理会社の提案書なんて嘘八百が並んでいるに決まっています。

信じるものは己の賃貸経営者としての才覚と、将来性、そして一部の気の合う仲間たちの声、そして如何にも金持ってそうなとっぽい不動産投資セミナーの講師や女子力を売りにした売買営業女性スタッフから学んだ最先端の知識です!

賃貸管理会社なんて、ある意味杓子定規に一般論を語りつつ、時には柔軟に入居者に対応していくだけの事務屋さんです。
無用な交渉や、入居者からの交渉を、時にはばっさばっさと切るだけの冷酷な奴らです。それでいて地味だし。

派手さのない地味な賃貸管理会社なんかに頼んでしまっては、真面目に冷静な賃貸管理をされるだけですので、あなたの自主管理能力を信じて、多くの悩みを抱えながらもそれらを一つ一つ乗り越えていきつつ、入居者の為にぐいぐい進んでいく自主管理大家の方がカッコいいです!

2-2.故障や修繕の対処方法を常にアップデートするべき

設備の故障や、退去時の原状回復、更には資産価値の向上の為の工事などの必要がある場合は、工事業者も信頼できません。

「いつも頼んでいるA社に頼んだから大丈夫。30万円でやってくれるって。」
『すみませ~ん、B社ですが~。その工事、そこまでやる必要なくて違う方法で直ります。費用は9.8万円です。』

なんてこともしょっちゅうあります。

賃貸管理会社と同じで、一旦信頼してしまったからって常に同じ業者に頼む必要はないんですよ。
自主管理をしつつ、最新の工事の手法や、費用感、また、故障に対してどういった工事を行えばいいのかを常に勉強し、それに応じた工事業者を手配すればいいんです。
一見(イチゲン)の安い業者が工事してミスがあっても後から責任を取らせればいいだけです。

賃貸管理会社も同じです。

賃貸管理会社なんて、たくさんの物件を管理して、様々な故障や修繕への対応力が付いているだけです。
一番効率的な修繕方法を知っている可能性が高いだけです。
付き合いのある業者も、度重なる工事で信用を得ただけに過ぎない業者です。
施工ミスなどがあった時に徹底的に業者に改修をさせつつ、入居者に頭を下げるだけの存在です。

一部屋であれば数年に一度の内装工事を指揮してくれるこんな管理会社に頼むなんてもったいないと思いませんか?
やはり時代は常にアンテナ張り巡らせる必要のある自主管理です!

2-3.宅建業法、国交省ガイドライン、その他法令を知るべき!

賃貸経営を行うには宅建業法はもちろん、退去時の敷金精算にも関わる国交省のガイドライン、そのた消費者保護に関する法律や、所有物責任に関する法律、そして民法など、幅広い知識に精通していく必要がありますね!
自分で学び、時間を掛けてでもモノにしていくことが自主管理の喜びです!

家賃滞納のお客様にはお金かけてでも内容証明書を送ればいいんです。
退去時の内装費を請求してごねられてもガイドライン突きつけて説教してやればいいんです。
一般媒介契約なんてあってないようなもんなんだから、色んな業者に声かけまくって、しつこい電話問い合わせに対応すれば空室も埋まるし、それが経験値になるんです。
入居者から訴えられたら、こっちも弁護士立ててやっちまえばいいんです。いや、弁護士も頼れないから自分で裁判やるか!
自主管理は強いんです。
オーナーとしての実力が各段にレベルアップします!

法律論も、持論で覆せるかもしれません。

それに比べて管理会社は、トラブルの拡大を抑止するための柔軟な対応しかしないから、裁判という経験値を一切させてくれません。
また、内容証明すら送らないで解決しちゃうから、家主としての実務もすることがありません。
挙句の果てにはトラブルがあった事すら気づかないまま、家賃収入を得つつ数年経過していたなんてことも。
賃貸管理会社なんて、日頃の賃貸管理に必要なだけのことしか知らないですから、それこそ賃貸管理しかスムーズに出来ません。

そんな当たり前のことがしっかり出来るだけじゃ「プロ」とはみなせませんよね。

不動産投資の荒波を経験しておかないといけないこの時代に、こんな手間のかからない管理会社なんていらないと思いませんか?

2-4.サラリーマンの仕事よりも大家業を優先すべき

サラリーマンをしながら自主管理。
所得最大化計画。最高です。

鍵をなくした入居者からの電話は会議中だろうが出ましょう!
火災が発生したら、出張先からだろうとすぐさま現場に駆けつけましょう!
近隣とのトラブルが発生したら原因を判断するために両者の意見をしっかりと聞いて仲裁しましょう。
隣のお宅からクレームが入ったら、どっちに正義があるのかを判別して、悪玉をやりこめましょう!

大家業ってサラリーマンの仕事より大切です。
だから自主管理して常に状況を把握しつつ、何よりも最優先で行動です。
どうしても対応できない場合は入居者に謝って二・三日待ってもらえばいいんです。
お詫びに少し家賃まけるか、お金で事を収めてもらえばいいんです。

イレギュラーがなければいつもいつも同じ業務なんだから、いくら少額の管理手数料だからといって賃貸管理会社に管理委託するのはアホらしいです。
保険もそうです。
使わない(使う機会がない)のに多額の保険料を支払っています。
賃貸管理も同じ。

いっそのこと自主管理だから保険も解約しちゃいましょう!
積立を行って、知り合いの自主管理集めて損害対応基金を作っちゃえばいいんです!

管理会社がいることで得することは、

・大小関わらず、常に賃貸管理をしてくれる。
・専門家である管理会社にトラブルの対応が依頼できる。
・緊急時に動いてくれる。
・自分が動く時給に換算すると、異様に少額の管理料。

といった点しかないです。

やはり汗水たらして色んな現場に足を運び、関係者たちに顔と膝を突き合わせてこそ不動産投資家!賃貸オーナーというものです。

まとめ

賃貸管理って、やることが決まっている簡単な業務です。

・空室募集
・入居者審査
・入金管理
・契約管理
・入居者管理
・退去精算
・修繕工事管理
・トラブル、クレーム対応
・各種書類作成
・収支報告書作成
・物件利用状況の確認、指導
・各種業者の見定め

たかだか賃料総額の3%程度からでこれだけを委託できるからといって多くの投資家さんが私たちのような管理会社に賃貸管理を委託されています。
しかし、自主管理の方が確実に家主としての経験値が高まります。

物件供給が過剰になるこれからの「大空室時代」に、不動産投資家たる者はこんな楽をしてはいけません。

管理会社に管理を委託すると、しっかりと手間のかからない賃貸管理をされて、きっとあなたのオーナーとしての成長が阻害されます!
不動産投資、賃貸経営で楽をしてはいけません!苦楽を共にし、空室と戦っていくからこそ不動産王になれるんです!

ちなみに、僕は自分でやらないといけない不動産業がありますので、保有物件の管理は自社に委託しています。
すみません、ここまで自主管理を薦めておきながら自分は楽してしまって。
ただ僕には自主管理するだけの時間とモチベーションがなかったんです。
本ブログにある「お問い合わせフォーム」からお問い合わせしちゃいましたが、皆さんは自主管理をしないといけませんから問い合わせしてはいけません!

管理委託料?もちろん払っております。最高プランで自社に委託しています。
他のオーナー様の物件対応で培った経験やノウハウを、僕の物件にも落とし込んでもらってます。
お陰で常に満室。
自主管理するのは定年後かと思いましたが、その頃にまた面倒なことを抱えたくないので結局は賃貸管理委託し続けるか、ルームキューブで売却してもらおうと思っています。

以上、自主管理のススメでした!
あくまで参考まで。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
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