管理会社の存在する意味は？都内の賃貸物件の空室対策は不要？
2025.08.03
賃貸経営
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【目次】
- １．都内の賃貸物件は供給不足の状態
- ２．都内の賃貸物件の情勢や傾向
- ２－１．１Ｒ・１Ｋの空室率や情勢
- ２－２．１ＬＤＫ・２ＬＤＫの空室率や情勢
- ２－３．３ＬＤＫ以上の空室率や情勢
- ３．賃料上昇傾向を上手に取り入れることが賃貸経営
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
榎本です。
最近、ブログをAIに書かせるのがめっちゃ流行ってるみたいです。
確かにAIは素晴らしくプロらしい文章を書いてくれますので僕も時々使っていました。
てかめっちゃ便利です。
簡単に80点の記事が書けちゃいます。
しかし！
たまに私たちでは出来ないようなオーバースペックな記事を書いたりすることがあります。
これは「誇大広告」になることもあるだろうと最近思い始めました(笑)
ということで、「脱AI」で「身の丈に合ったアナログ記事」を書いてみます。
今回のテーマは、空室対策がいらなくなった感のある都内賃貸物件についての深い考察を。
是非読んでみてください。
１．都内の賃貸物件は供給不足の状態
「満室経営」なんて当たり前？
最近、「満室稼働」が当たり前な気がしています。
ただ、「空室率」に多少の改善はみられるものの、
LIFULL HOME’sのデータによると実際の稼働率はあまり上がっていないのが実情。
参照：「東京都の賃貸用住宅の空室率一覧」
しかし、実際の現場では特に都内、とりわけ23区内の賃貸物件は「空き予定」でも申し込みがバシバシ入っていきます。
・物件自体に魅力がない
・賃貸条件設定が大幅に間違っている
・やけに審査が厳しい
以外に、空室が続く理由が見つからない状況です。
つまりデータ上の空室率は「空き家」「放置家屋」など、
そもそも賃貸に積極的に取り組んでいない賃貸物件が多く含まれているんじゃないかと思っています。
賃貸の募集期間は２週間もない？
賃貸の募集が開始されると１～２週間以内には申し込みが入ってしまっているという状況です。
これは弊社の管理物件に限らない現象だと感じています。
賃貸物件の供給不足
とにかく「物件がない」です。
お客様の希望条件を100満たす物件はこの世に存在しないというのが私の信条ですが、
「90満たす」物件は1件。
「80満たす」物件ですら1～2件。
今は、そんなもんしか物件がないと言っても過言ではないくらいです。
逆に、お客様の希望をしっかりと聞き出せる営業マンにとっては物件探しが楽な時代かもしれませんね。
２．都内の賃貸物件の情勢や傾向
中途半端な「コンセプト賃貸」はもう不要
ほんの数年前まで、少子化・供給過多が叫ばれ、
「外国人向け賃貸をやろう！」
「高齢者向け賃貸をやろう！」
「特定の方向けの賃貸を･･･」「犯罪者専用の･･･」「障碍者福祉の･･･」なんてやってましたが、
空室に困ることがないのだから、更なる儲けを求めない限り、そんなことをやる人はいなくなっているかもしれません。
やるならより深堀りして特化した賃貸物件を作る、本当の「コンセプト賃貸」にしない限り注目もされません。
ただ、逆に空室が怖くなくなり、他物件は特化を忘れていく現状において、
本格的な「コンセプト賃貸」はより魅力と価値が伸びる可能性はあります。
この辺りは物件によってご提案・コンサル可能なのでお気軽にご相談ください！
民泊やホテル転用はとにかく盛ん
これです。
「更なる儲けを求めた」結果、賃貸物件から宿泊業への流れはいまだに衰えていません。
駅からのアクセスのいい小さなワンルームや１ＬＤＫはどんどんと民泊やホテルなどへ転用されていきます。
普通に貸して10万円が、諸々ざっくり30％を経費計算しても30～40万円残るなんてザラです。
そりゃ、普通に貸してるのが馬鹿らしくもなる気持ちは分かります。
２－１．１Ｒ・１Ｋの空室率や情勢
コロナの時に、私、テレビ東京の「ワールドビジネスサテライト」に出演したことがあります。
「プラス１の需要」
この出演で、今の時代に記録として「プラス１の需要」という今後の賃貸の未来を予言する明言を私、榎本が残しました(笑)
・誰かと住む
・リモートワークの場所を確保する
というのが流行ると予測していました。
１Ｒ・１Ｋ供給が減る
予言通り(笑)に当時、１Ｒ・１Ｋに多くの空室が生まれました。
このタイミングで僕は「出会い系サイトが流行る」と直感し、
アプリ制作会社と打ち合わせをしている内にいくつものアプリが稼働したので断念してしまった経緯があります。
･･･関係ない話ですみません(笑)
しかし全く関係ないわけではなく、孤立化を恐れたシングル世帯の方が、
より「同棲」需要へとシフトしたことによってシングルの需要が減りました。
併せてリモートワークが増え、リモートワークスペースを確保するためのコワーキングスペースや、シェアサロン、
大型のマンションには専用のテレワークスペースを共用部に設けるなど、
「プラス１の需要」を実現するための動きが現れました。
ディベロッパーも25㎡程度の部屋に無理やり小さな書斎や寝室を設けるなど、
工夫というか苦労を重ねています。
また、「S」の間取りを追加した１ＳＬＤＫや２ＳＬＤＫも増えていきますが、この辺りは以降にて書いていきます。
都心への人口流入が続く
しかし、減っていくシングル向け１Ｒ・１Ｋの賃貸物件の供給数とは裏腹に、
都心部への人口流入は続きます。
これは不況の影響、地方活性化政策の失敗などの影響が大きいです。
その結果、少しずつですが東京のシングル向け１Ｒ・１Ｋの賃貸物件の需要は上昇を続けています。
ここを拾うために元々はゆったりと一戸建てがあった土地に、
シングル向け賃貸アパートなどがあちこちに建てられており、
それなりに強い需要に支えられ、満室化を実現しています。
弊社管理の7/31竣工の足立区の新築賃貸アパートも、竣工時満室となっております。
２－２．１ＬＤＫ・２ＬＤＫの空室率や情勢
１Ｒ・１Ｋではない１ＬＤＫ・２ＬＤＫといった間取りは、根強い人気があります。
一人暮らしでも、同棲にも、更には新婚でも使い勝手のいい間取りは昔から需要がありました。
２ＬＤＫは過去最高の需要
もちろん２ＬＤＫくらいになると「購入」を検討する人も増えてくるのですが、
昨今の不動産価格の高騰、増えない手取り賃金といった影響からか、
賃貸の需要は以前よりも強くなったような気がします。
後はやはり人間は寂しがりやな生き物。
人間関係が希薄になっていく昨今、そうなると誰かと一緒にいたくなるもんなんですよね。
ただ、少し前までは、
「一人ずつ住むと10万円が2人分で20万円だけど、同棲して15万円に抑えたい。」
って言ってるお客さんもいましたが、今では１ＬＤＫや２ＬＤＫを借りるのでも20万円に収まらない場合も多々あります。
１Ｋではなく１ＬＤＫ、１ＬＤＫではなく２ＬＤＫ
同棲やリモートワークが増えるにつれて、やはり「プラス１の需要」を求めてより使い勝手のいい間取りを求めるようになりました。
相対的に坪単価賃料も上昇していきます。
ディベロッパーとしては「工事費坪単価を抑えて利回りを維持できる」ことから
限られた空間に「プラス１の需要」を満たせる間取りづくりを進めていきます。
先ほど書いたような25平米の１ＤＫや、40平米程度の２ＬＤＫなどがそうです。
昔を知る人間からすると、驚くほど狭いお部屋が、馬鹿げた賃料帯で成約していっています。
２－３．３ＬＤＫ以上の空室率や情勢
３ＬＤＫを超える間取りになってくると、シングルや同棲の需要とは全く別のバイアスがかかっています。
不動産価格の高騰
ここ数年で都心の不動産価格は驚くほど上昇しました。
例えば70平米の新築３ＬＤＫを8,000万円くらいで購入しようと思っていた層がたくさんおりましたが、
今、同等の物件を買おうとすると1億5千万くらいになっているとします。
ここ数年で手取り年収は倍になりましたか？
転職や起業などで運よく倍の手取りをもらっている人はいるかもしれませんが、
世の中のほとんどの方がそんなことはないはずです。
資材も高騰、人件費も高騰、
それでもペアローンで買おうとする人もいますので、まだマンションは売れています。
また、特定のアジア国家を中心とした海外から日本へ流入する資金が購入を進めていきます。
どれだけ高くなろうとも売れ続ける都心のマンション、
ディベロッパーが不動産価格を下げる理由が見当たりません。
「購入断念」「購入様子見」の高所得者層が賃貸にシフトし需要を増やす
そうして今は買い時じゃないと判断した人や、
高所得だったはずなのに理想の物件が買えなくなった人が賃貸にシフトしました。
今後も不動産価格の上昇は止まらないという予測も多く、
更に「利上げ」「増税」の要素も絡んでくることから、
より「買えない人」が増えていくことから、３ＬＤＫ以上の間取りの賃貸物件は奪い合いのような状況になると予想します。
３．賃料上昇傾向を上手に取り入れることが賃貸経営
上記してきましたように賃貸不動産市場は今、非常にいい時期を迎えています。
需要と供給のバランスが、数年前の「空室対策」を声高に叫ぶ必要のあった時代から、大きく変動しました。
需要≧供給
の状況です。
そうすれば賃料は上昇します。
この賃料上昇傾向に上手に乗っかっていくことで賃貸経営の収支を大きく改善することも可能です。
家賃はこれからも上がり続けます
弊社では更新の際の賃料見直しを積極的に行っています。
退去時、再募集時の賃料見直しを積極的に行っています。
「募集に出してすぐに決まる」なら「少しだけ待ってみて、少しだけ高く決める」でいいです。
もちろん退去前にお部屋が決まるくらいがいいです。
借りられる方にとっては意地悪な話かもしれません。
しかし、税金や各種経費が上がる中、賃料値上げで貸主様を守らない限り、物件、住環境は守られません。
ましてや抵当権を実行されてしまえば、借主は半年で追い出されてしまします。
丁寧な説明、理解を求める姿勢で時代と情勢に即した賃貸条件を設定していく必要があります。
･･･でも定期借家は個人的に「性悪」に見えてしまう古い不動産屋な僕がいます(笑)
４．不動産賃貸管理会社の一句
「空室は なくて当然 あったら微妙 それより取り組め 収支改善」
賃貸市場が大きく動き、シングル向けから、大きなファミリー向け賃貸物件まで、
どれでも決めやすい時期がやってきました。
適当な「あまり良くない一棟賃貸アパート」でも満室になることから、購入判断は少しだけ慎重にした方がいいくらいです(笑)
空室対策が不要となったと言っても過言ではない今、
それなら不動産管理会社なんているの？って人もいるかもしれません。
私たちの視点から考えると、
「こんな時代だから管理会社がいて良かった」
と言われるために仕事をしているつもりです。
AIは知識をくれます。
でも、まだまだよく間違えます。
自主管理をサポートする各種サービスがあります。
機械的なことはお任せした方がいいです。
でも、何か起こった時は結局何もできない、何もしてくれないです。
不動産の利活用を検討するときは相談すればいいです。
でも、相談した先の不動産会社は売上重視の提案をしてきて、資産を奪われるかもしれません。
不動産投資は賃貸経営。
「経営」です。
経営をするには優秀な部下、信頼できる部下が必要です。
「部下がルームキューブで良かった」
と言われることが僕たちの価値です。
私個人的には、
「不動産投資の参謀が榎本で良かった」
と言ってもらえるよう努めてまいります。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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