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自主管理や不動産会社を通さない契約の落とし穴

2020.08.22

賃貸管理


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コロナの感染ピークは7月27~29日頃だったという学会の発表がありました。
ということはもうそろそろコロナはピークアウトするということですね。

これも多くの方がマスクを着用し、手洗い・うがい、三密回避を心がけているからこその結果でしょう。
しかし、マスコミと専門家さんの発表は今までも真偽不明なものが多かったので、これからも引き続き「うつさない」「うつらない」を心がけていきたいと思います。

そんなコロナをきっかけに少しでも利益を残そうと、管理費を支払いたくない大家さんは自主管理を行ったり、直接お客さんを見つけて契約してしまう方もおります。

最近、ブログを書くのに文字数6,000文字、時間にして2時間半とか掛かってたので、これからは短くしていこうと思ってますので全体的に要点をまとめて短く書いていきます。
言葉足らずになってしまう点はご了承下さい^^

ということで、過去に見てきた「自主管理」「不動産抜き家主直接契約」で起こってしまったトラブルを出来るだけ「ライト」に「あっさり」と書いてみたいと思います。

【目次】

  1. 1.不動産会社を介さないことのメリットとデメリット
  2.  1-1.後出しの使い方強要で言った言わない
  3.  1-2.ダウンロードした契約書で取っ組み合い
  4.  1-3.大手仲介の自主管理で火事発生
  5. 2.管理会社や不動産会社を上手に使いましょう。
  6. 3.不動産賃貸管理会社の一句

1.不動産会社を介さないことのメリットとデメリット

【不動産会社を介さないことのメリット】
・仲介手数料がかからない。
・家主の判断で賃貸条件を柔軟に変更できる。
・管理手数料がかからない。

【不動産会社を介さないことのデメリット】
・専門的な視点が欠ける可能性がある。
・トラブル発生時にも全て自分で対応しないといけない。

メリット3つに対して、デメリット2つ!
出来るだけお金を支払いたくない大家さんは、是非是非自主管理やっていきましょう~!

1-1.後出しの使い方強要で言った言わない

———-
管理会社必要度:☆☆☆
→自分の責任を誰かに押し付けると、助けてもらえなくなりますよ。
———-

弊社で仲介させていただいた物件でのトラブル。
契約後に大家さんが賃借人に対して物件の使い方(駐車場の停め方)であーだこーだと。

「それを書面にしていないおたくが悪い!」

と弊社に言われましたが、正直そんな細かい使い方聞いたことありませんし、そこまでこだわるなら事前に言って欲しかったです。

こちらは管理させていただいていないのでそこまでやる必要ないと思いましたが、とりあえず賃借人の方にご連絡してなんとかご理解いただけました。
しかし、その後もブツブツとしつこく文句を言われ・・・。

挙句の果てに弊社スタッフを馬鹿にしたもんだから、僕、そのスタッフの代わりにキレてしまいました。。。

まだ30代の前半の頃の話。
今となってはいい思い出です。

1-2.ダウンロードした契約書で取っ組み合い

———-
管理会社必要度:☆☆☆☆☆
→一円も払いたくなかったのに、最後に誰かに相談するのは一番リスクが大きくなる。
———-

ご本人も事業をされていて、正直その「ケチ」なやり方がすごいなと感じていた外国人大家さん。

ダウンロードした契約書に、近所の不動産屋に1万円だけ払って手直しして作らせた賃貸借契約書で賃借人と契約。

その賃借人が滞納開始。
さらに値引き交渉されたからどうしたらいい?と相談がありました。

・・・知りませんよ、正直。
まずはその最初に入った不動産屋さんに聞いてくださいよ。

でもやりますよ~。
僕はトラブル大好きですから。

両者の話し合いの場に呼ばれたまったくもって第三者の専門家な僕(笑)

両者の言い分を踏まえて、的確に専門的な解釈とアドバイスを入れていく。

そのうち両者はヒートアップ。

僕は更に的確なアドバイスを燃料として追加。

遂に両者は目の前で取っ組み合い。

僕は黙ってその決着の行方を見守っていました。

最後には賃借人が出ていくことに。

無事、大家さんの望む結果になりました。

・・・僕、無報酬、その後の仕事ももらえないのによくやりました。
絶対にもうやりません。

1-3.大手仲介の自主管理で火事発生

———-
管理会社必要度:☆☆☆☆
→自主管理は自由だけど、それなら尚更、仲介業者は選びましょう。
———-

某大手Sの仲介で賃借人を付けていた自主管理大家さん。

そんなお部屋で火災発生。
分譲マンションでその他のお部屋に迷惑は掛からなかったのですが、お部屋は丸焦げ。

さあ、火災保険だ!

賃借人は大きなけがもなく無事退去。
・・・しかし、賃借人は火災保険未加入。
数百万の原状回復費用が出せない。
お部屋は使えない。

大手Sに聞くと、
「保険入れてくれって言わなかったじゃないですか。」
と開き直り。

このS、大手だけど売買メインだから賃貸知らないもんな。

ちなみに大家さんはどうだったんでしょうね?
保険入ってなかったんですかね?
Sがアドバイスしなかったのか、大家さんが何も知らなかったか分かりませんがもう地獄。

結局、破格の値段でSを介して売却。

それを購入されたオーナー様よりご依頼いただき、今では弊社で賃貸管理させていただいております(笑)

2.管理会社や不動産会社を上手に使いましょう。

管理手数料や媒介報酬(仲介手数料)をケチってしまうメリットはあるとは思いますが、万が一の際のデメリットの方が破壊力があると思います。

また、何かの際に動く時間ももったいないですし、コストがかさむこともあります。

EVの管理をする際に、自分で油をさしたり、部品交換をしたりするのと、POGやフルメンテで頼むくらい違います。
自分で散髪をするのと、美容室や床屋に行くのくらい違います。
自炊をするのと、外食した際の手間と味の差くらい違います。

賃貸管理にかかる費用は、家賃収入から見れば個人的にはそこまで高くはないと思っています。

低いコストで管理会社を存分に使えるなら僕は便利なんじゃないかなと思います。
逆に、少ない管理物件数だったら管理やらない方が管理会社としても収益性が高いくらい管理は面倒くさいものなんです。
真面目にやれば。

3.不動産賃貸管理会社の一句

『自主管理 不動産や抜きの 家主業 好きなら出来る でも大変ですよ。』

以前、

「どうせ設備故障は業者が行くんだから、最初から業者だけ行かせればいいだろ。」
「退去立ち合いやってくれる内装屋さんもいるんだから頼んじゃえば?」
「忙しいんだから効率的にやっていかないと人員増えてばっかりで会社の利益が残らないから給料も増えないよ。」

などと経営者目線で言った(言ってしまった)ことがありますが、

『オーナーにきちんと報告出来ないので、自分たちで何とかスケジュール調整して行きます。』

・・・真面目か!

こんな管理会社が「ルームキューブ」です。
ぜひ使ってやってください。
そんな「ルームキューブ」を(笑)

新規で不動産投資を始められる方、今の管理会社に不満のある方、ご相談お待ちしております^^

(ここだけの話、月額管理手数料なしの「自主管理応援プラン」もありますよ♪
どうしても管理手数料を支払いたくないという大家さんもお気軽にご相談くださいね(笑))

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

不動産売却、不動産購入、住宅ローンのご相談、賃貸管理のご相談など、ご相談お待ちしております♪

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】
家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。


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