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賃貸の入居者の高齢化問題を考える。

2020.09.13

賃貸管理


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入居者さんが入れ替わらない安定した不動産投資を行うことのできる賃貸物件。
これって本当にありがたいことなんです。

2年とか4年ですぐに出て行ってしまう分譲系賃貸マンションと違い、10年、20年と入居を続けてもらえる小さくて家賃が手頃な賃貸アパートや、家族が長く暮らせるファミリー向け賃貸や戸建てなど。

入退去による空室期間や原状回復のロスが発生せず、更に言えば再募集の際に賃料が下落してしまう物件とも違い、長く高めの賃料(中には新築から20年変わっていない物件も!)をずっともらえる。

大家さんにとってはこれ以上の安定収益はないですよね。

しかし、そこには向き合っていかないといけない心配事もあるんです。

【目次】

  1. 1.入居の長期化による入居者の高齢化
  2. 2.過去の契約、契約状況の変化による問題が発生
  3.  2-1.仕事を辞めてしまっている。
  4.  2-2.体調を崩してお部屋に籠っている。
  5.  2-3.いつも大音量でTVが流れている。
  6. 3.とにかく先手先手で動くことが重要
  7. 4.不動産賃貸管理会社の一句

1.入居の長期化による入居者の高齢化

住み心地のいいお部屋を作ることで、賃貸のお客様に入居していただける期間が延びていく。
比較的お手頃な賃料にすることで、購入等での引っ越し動機を持つことなく、長期間住んでいただける。

例えば40歳でお部屋を借りてくれた方がそのまま30年間お部屋を借りてくれると・・・

経年による賃料下落前の30年前の賃料を支払ってくれるので利回りが確保できますし、入退去を減らし、空室期間や原状回復工事費用のロスも削減出来る。

これって、不動産投資においてはとても嬉しく、ありがたいことです。

しかし、同時に一つの問題が起こってきます。

それが「入居の長期化による入居者の高齢化」問題です。

2.過去の契約、契約状況の変化による問題

新たに入居者を募る場合、

「すみません、70歳の方なんですが、入居ご相談できますか?」

と聞かれると、

『少し高齢だから出来れば遠慮しておきたいな。』

という大家さんの多いこと、多いこと。

そうですよね。
高齢の方がお部屋で亡くなられたりしてしまうことを想像すると、出来ればそのリスクは回避しておきたいと考えてしまうことも十分にあり得るお話かもしれません。

しかし、40歳くらいの方がそのまま70歳になってしまっていたら、

『高齢になってきたので出ていってください。』

なんてなかなか言えないかもしれません。

2-1.仕事を辞めてしまっている。

———-
心配度:☆☆☆
→年金で家賃支払ってるとはいえ・・・。
———-

高齢になった入居者の方は、非常勤やアルバイトなどをされている方もおりますが、既に定年退職している方も多いです。

そうなると、家賃の支払いは貯蓄もしくは年金からの支払いをなさっております。
年金生活となると、暮らしは決して楽なものではなくなっているかもしれません。
いつ滞納が起こるのか?もしくは退去の際の原状回復費用が支払えるのか?

その辺りが不安になってきます。
最近、お部屋を借りられた方ならまだしも、10年、20年以上前の賃貸借契約の場合は、保証会社ではなく、生きてるのか死んでるのか分からない連帯保証人だったり・・・。

更新の際にきっちりとした保証体制を構築してもらうことを前提に賃貸借契約を管理していく必要がありますね。

→次のページ「孤独死や痴呆のリスクも・・・」

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