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賃貸物件の内見が出来ない!?先行申込?先行契約?

2020.01.25

賃貸・売買物件情報


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不動産業界で働く皆様、特に賃貸業界の皆様!
この1月、ありがたいことにめちゃくちゃ忙しくないですか?

賃貸物件がめちゃくちゃ動いています。
いいなあと思える物件には、退去前から申込が殺到しています。

事業用物件もいい物件は情報の出たその日に数件の申し込みが入ります。

そんな繁忙期、

「すみません。こちら先行申込(先行契約)の方優先となっておりまして~。」

と言われて、内見前の物件を勧められて何ともいかんともしがたい気分になっているお客様は多くないですか?

本日はそんな営業マンの本音と業界の実情を書いてみたいと思います。

目次

  1. 1.「先行申込」「先行契約」優先の物件とは?
  2. 2.内見が出来ない理由と対策
  3.  2-1.内見できないのは解約予告期間中の賃貸募集だから
  4.  2-2.対応方法は4つ
  5.  2-3.経験豊富、物件を見る目のある担当者に頼む。
  6. 3.いいお部屋を借りるには先行申込が有利?
  7. 4.今日の一句

1.「先行申込」「先行契約」優先の物件とは?

ネットで検索したり、実際に不動産屋さんに行ったりして目にする賃貸物件。
「めちゃくちゃいいな!」
と思うと、退去前で内見できませんってことありませんか?

そういった物件は、大抵、

・先行申込受け付けています。
・先行契約優先です。

といった紹介をされます。

内見できない状態でも、賃貸借契約を締結するという意思表示の元、申込をすることが「先行申込」。
内見できない状態でも、賃貸借契約を締結することが「先行契約」。

です。

「内見させてくれないのですか?」

そういったお客様の声に対しても、「先行契約」優先の場合は内見は出来ません。
「先行申込」ならできるのかと言えば全てがそうではなく、「先行申込」は入居審査が終了し次第、そのほとんどが「先行契約」優先物件にグレードアップします。

つまり、既に申込や契約は終了していますが、今の入居者さんが退去されるまでは内見が出来ないという物件が、「先行申込」「先行契約」優先の物件ということになります。

2.内見が出来ない理由と対策

退去前なので内見できません。
これが答えなのですが、意地悪でしょうか?
その理由と対策を考えていきましょう。

2-1.内見できないのは解約予告期間中の賃貸募集だから

一般的な賃貸借契約では、お部屋を解約する際には1~2ヶ月間の解約予告期間があります。

「え~?2ヶ月とか長くな~い?普通(普通って何よw)、1ヶ月じゃな~い?」

という声が聞こえますが、こちらで民法第617条の定めをご覧ください。

民法第617条では、当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができるとしており、この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から3ヶ月間期間を経過することによって終了するとされておりますので、2ヶ月前予告と言っても、実は少しだけ借主有利ということになりますね。

そして、この解約予告期間中に先行申込(先行契約)を受け付ける理由としては、大家さんの気持ちを考えるとよくわかります。

解約の申込から次の入居者の入居までは、

1.解約申し込みが来る。
2.退去まで(家賃がもらえる間)に賃貸募集をする。
3.退去前に先行申込(先行契約)が入る。
4.退去してソッコー原状回復工事を行う。
5.原状回復工事終了とほぼ同時に新しい入居者の入居開始。

という流れが、一番空室期間を短くでき、メリットでしかないので、先行申込(先行契約)が増えているのです。

「想像していたお部屋と違う!」

と言っても、大家さんは何も悪くありません。
ましてやトラブったら仲介した不動産業者の責任になるでしょうね。
だから、仲介業者も「未内見承諾書」というものを取得するなどして責任を回避しています。

「内見出来ないと契約出来ない。」

という方には、

『それでは違う(退去までにお申込が入らなかった、すこし人気のなかった)物件にしましょうね。』

というしかないという現状です。

2-2.対応方法は4つ

①内見後、申込・契約出来る物件のみを検討する!
【おすすめ度】
安心感:☆☆☆☆☆
物件の量:☆
物件の質:☆

これは、最近は本当にお勧めできないお部屋の探し方と言わざるを得ないような状況になっています。
周辺環境は、実際に現地に行ったり、google mapsやstreet viewで確認できます。
そして室内ですが、最近は賃貸物件募集情報のほとんどに室内写真が付いています。
これでほとんどの要素が確認出来てしまいます。

気になるお部屋を検討している人があなた一人だけならいいですが、実際には複数の方がいらっしゃいます。
その物件が先行申込(先行契約)可能な物件だった場合は、ほぼ内見前に取られてしまうと思います。

ですので、「内見できるまで申込も契約も受け付けていません!」という、激レア物件のみを検討していくという流れになります。

②同タイプの他のお部屋を内見して検討する!
【おすすめ度】
安心感:☆☆☆☆
物件の量:☆☆
物件の質:☆☆☆

気になる物件と同じ建物の間取りの別のお部屋が見れるほどラッキーなことはありません。
また、最低でも別タイプのお部屋かもしれませんが、同じ建物のお部屋が見れることも参考にはなるかと思います。

ただし!そんな都合よく内見出来るお部屋がある場合が少ない場合がほとんどです。

③先行申込が可能で、内見後契約可能な物件を検討する!
【おすすめ度】
安心感:☆☆☆
物件の量:☆☆
物件の質:☆☆☆☆

「申込と入居審査は先に行いますが、契約自体は実際にお部屋をご覧になっていただいてからでいいですよ。」

これ、不動産業者的には神物件・神対応だと思っています。

お客様にも安心していただけますし、がっついてこないこの対応は、物件自体によほどの自信があるのだろうと思わせられます。
そもそも、「がっつかない」が弊社としては大好きですので、世の中全てがこんな物件になればいいのになと思います。

その反面!

管理物件で、実際に内見前先行申込をしていて、退去後の内見で「やっぱりやめた。」なんて言われたら本当に困ります。
だからこんな物件や、管理会社がなかなか増えないんですよね。

④覚悟を決めて先行契約優先物件も含めて検討する!
【おすすめ度】
安心感:☆
物件の量:☆☆☆☆☆
物件の質:☆☆☆☆☆

これです。

先行申込だろうが先行契約だろうが、レアな内見後契約も全ての物件があなたのターゲットとなります。
どんな物件でも検討することが出来、現地確認や室内写真確認などを通じて、幅広い選択肢で、好条件な物件を検討することが出来ます。

ただし!
入居してみてビックリ!!
があるかもしれないという理由から、安心感は最低の☆1つとなっております。

2-3.経験豊富、物件を見る目のある担当者に頼む。

以上で見てきましたこれからの時代を生き抜く4つのお部屋探しの方法(笑)

「出来るだけ多くの物件を検討して、失敗しないお部屋探しをしたい。」

そうです。
売買物件探しは当然、賃貸物件探しにおいても、多額の金銭が動きます。

ですので失敗したくはないですし、仲介する立場としましてもお客様のお部屋探しの失敗は見たくありません。

それならばどうするか?

4つの方法の内、最後の「④覚悟を決めて先行契約優先物件も含めて検討する!」の安心感を極力引き上げられればいいのです!

そのために必要なものはなんでしょう?理想のお部屋探しを叶える要素を見れば分かります。

つまり、この表で見ると、「内見できない」ことは、8つの中の1つの要素でしかありません。
もちろん、この表で挙げられた要素がまったくもって正しいと言っているのではないですが、「内見できない」ことで全てのお部屋探しの可能性がなくなるわけではないとは思います。

そして、そのいい物件に出会えるための可能性を高めるために特に重要な要素は、物件の質とか立地とか家賃とかではありません。

「信用できる営業担当者」です。営業担当の質です。

自分自身でネットで検索をしてお部屋探しを完了し、後悔することもない引っ越しマスターであればいいかもしれません。
仲介業者を介さない物件探しで売主や貸主と直接やり取りして、納得して物件探しを完了し、後悔することもない人ならいいかもしれません。

でも、個人的にはそんな人は不動産業界経験者、もしくはごくごく一部の人じゃないと難しいんじゃないかなと思います。

ですので、物件探しのお手伝いをさせていただく営業担当者の物件を見る目や、物件の価値を判断する目はとても重要です。
そして、成熟した優秀な営業担当者であれば、内見できない物件でも、室内をイメージさせてくれることも出来たりもします。

3.いいお部屋を借りるには先行申込が有利?

「私はどうしても内見しないと決められないのに、先行申込(先行契約)を検討した方がいいってお前は言うのか?」

って思った方。

「おまえ、売上に目がくらんで、案内もしないで契約取ろうとしてんな!これだから不動産屋は信用ならねーんだよ!」

って思った方。

「どうせ口だけいいこと言って、客を騙せればいいって魂胆だろ!てめえの薄汚ねー腹の内なんてお見通しなんだよ!」

って思った方。

はっきり言います。

内見できない物件も含めて検討された方が確実にいい物件に出会えます。

その方が、一番多くの物件情報の中から、お客様に合う物件をお探しすることが出来ますし、契約することも出来ます。

ただし!それには条件があります。
物件の質やうんぬんよりも絶対に必要なもの。
改めて言います。

「信用できる営業担当者」です。営業担当の質です。

4.今日の一句

『物件は いくつもあるから いいけれど いい担当は そうはいません。』

お部屋探しに対して的確な提案とアドバイスを与えられることが評価に変わる仕事。
それが不動産仲介業です。

弊社では全社員が宅地建物取引士の有資格者です。
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探しのお手伝いをさせていただきます。

物件はどこで借りても同じ。
でも、弊社だけは違うと思っていただけるまで、これからも真摯・真剣・真面目に不動産業に取り組んでいきたいと思っています。

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】
目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。


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