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超空室対策!同シリーズ新築アパート乱立!一早く満室を達成!

2019.12.10

空室対策事例


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お世話になってる居酒屋さんのお話なんですが、更新の際に意地悪な家主からなんと、「賃料43%UPしろ!」と言われてる事例があります。

この大家さん、とんでもないですね。
このような法外な請求には一切答える必要はありません。

しかし、相手がそう出るならこちらもこうするぞとばかりに対抗策を着々と準備中。

・・・まあ、僕は全くこの契約には関係ないんですけどねw
不動産業に従事する者として、そして大切な僕の知り合いの為、淡々とやるだけです。

それも大事ですが、弊社として重要なことはやはり空室対策!

弊社よりは少し離れていますが、管理させていただいている物件の空室対策事例のご紹介です。

目次

  1. 1.「超空室対策」とは?
  2. 2.空室物件のスペックと対策法
  3.  2-1.市場調査と分析
  4.  2-2.条件設定と出し抜く広告戦略
  5.  2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。
  6. 3.空室対策の結果
  7. 4.今日の一句

1.「超空室対策」とは?

弊社が考える超空室対策とは、

・空室を埋める。
・空室をコンサルする。
・空室を変身させる。
・空室を生まない。

といった段階で様々な戦略を練る必要があると考えています。

2.空室物件のスペックと対策法

【物件の所在】
神奈川県相模原市
【築年数】
新築
【間取り】
ロフト付き20㎡。
【状況】
地元の建築会社兼不動産仲介管理会社が建てて売った新築アパート。
初めてご相談いただいたのは築後約7~8ヶ月の頃。
7/10室稼働で3室がずっと決まらないと。
それからまた3ヶ月後くらいに連絡があり、結局まだ2室が空室のままだとのこと。

「新築でそこまで決まらないなんてありえないです!」

そしてオーナー様が賃貸管理を弊社に移行していただいたところからが超空室対策のスタートです。

2-1.市場調査と戦略策定

新築でいい物件なですし、どうして賃料数ヶ月分もの広告料を出していてもお部屋が決まらないのか?
調べてみると、同シリーズの物件が近隣競合エリアに4棟もあり、そのどれにも空室が。

考えられることとしては、

・お部屋探しの総客数(分母)が少ないエリア。
・需要<供給になっている。
・今までの管理会社にとっては4棟の新築の内のただの1棟という扱い。
・建築販売に力を入れている会社で賃貸付けが弱い。(強い会社は少ない)
・成約意欲が低い。

といった理由から空室が続いているのだと分析しました。

2-2.条件設定と出し抜く広告戦略

物件の魅力がないわけではありませんでした。
しかし、それでも決まらないのは競合の存在だということが分かりました。
そして、どの物件も横一線でやっている管理会社の怠慢も分かりました。

弊社が管理になったからには、他の3棟よりも早期に満室を達成します!

競合物件がたくさんある場合に、家賃を下げないといけないわけではありません。
しかし、同シリーズの物件(大手でよくある同スペック、同デザインの競合)の場合は、賃貸条件の差別化が有効です。
家賃を千円下げるだけでいいんです。
初期費用を安くするでもいいんです。
不動産会社が自分たちの取り分を放棄して、お客様に還元するだけでもいいんです。

こうして新賃貸条件を定めました。

それからは広告の見直しです。

・どうすれば物件の魅力が伝わるか?
・どうすれば地域のお部屋探しのお客様に届く広告になるのか?
・どうすれば他3棟よりもよく見えるか?

上から2つはどの物件でも当てはまる空室対策の方法ですね。
最後のは今回特有の方法かと思います。

「とにかくやるなら徹底的に!」

が私たちの空室対策のポリシーです。

2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。

これは前回の記事、(超空室対策!稼働率30%で捨てられた一棟アパートを1年で90%、2年で満室に!)でも書いている内容とほぼ同じになります。

今回のケースは、建てて売った不動産会社が全然客付け力を発揮していないのが問題でした。
集客力以前に、接客の営業力が不足していなければ、1年近くも空室が続くわけがありません。

「不動産投資ですよ!」なんて言いながら建てて売ったなら、責任持って満室にしろ!」

が、購入されたオーナー様としても言いたいことなんでしょうけど、それを言っても空室が埋まらないから弊社に賃貸管理のご依頼をいただけたわけで・・・。

だからこの物件の管理をいただけたからには、代表である私、榎本が責任を持って満室にしてきます

と心に決めて管理を受託し、賃貸募集を開始しました。

3.空室対策の結果

【募集期間】
管理引き受け後1ヶ月半弱。
【成約のお客様の概要】
2部屋とも近郊でお勤めの女性の方。
【お部屋を決めてもらえたポイント】
物件のポイントを抑えたご案内と、審査、契約までのスムーズな段取り(案内)かなと思います。
また、条件変更(売上放棄)も大きかったように思います。

その後、数件の入退去もありましたが、現在も満室。

オーナー様の方でも満室を記念して新たに何かやっておくことはないか?といった感じに、既に今から資産価値の向上を目指されており、今後も共に物件そのものの魅力を増していけたらなと思っております!

ちなみに、退去を検討しているといったお客様が2人いらっしゃいましたが、現在、引き留めに成功して住み続けていただいております(笑)
これも立派な「超空室対策」だと思いませんか?

4.今日の一句

『売るならば ちゃんと貸せるか 考えろ。 「売る」より「貸す」に 持つ責任。』

稼働が落ち込んでくればまた新たな戦略をコンサルさせていただきます。

「ダメな物件じゃないんです!管理会社がダメなだけなんです!」

まだオーナー様から相談をいただいていたころに言った一言です。

折角購入された投資用アパート。
後悔しないように、しっかりとサポートしていくのが弊社のような不動産管理会社の務めです。

今、空室にお困りの不動産オーナー様、これからの空室対策に不安のあるオーナー様、リノベーションのご検討中の方も、まずはお気軽にご相談を♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
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TEL:03-5806-3123

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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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