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超空室対策!大家さんとのタッグで地方物件を即満室に!

2019.12.27

空室対策事例


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目次

  1. 1.「超空室対策」とは?
  2. 2.空室物件のスペックと対策法
  3.  2-1.市場調査と分析
  4.  2-2.近隣競合物件との徹底的な対決
  5.  2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。
  6. 3.空室対策の結果
  7. 4.今日の一句

1.「超空室対策」とは?

弊社が考える超空室対策とは、

・空室を埋める。
・空室をコンサルする。
・空室を変身させる。
・空室を生まない。

といった段階で様々な戦略を練る必要があると考えています。

2.空室物件のスペックと対策法

【物件の所在】
埼玉県熊谷市
【築年数】
築24年
【間取り】
38㎡の1LDKや2LDK
【状況】
既に弊社でいくつかの賃貸物件の管理をさせていただいている大家さんが空室率50%の中古アパートを購入。
「ルームキューブさんなら満室いけるでしょ!」
なんて力強い太鼓判を押されてしまったらやるしかない(笑)

ほとんど手の付けられていない5/10室稼働のアパートだったので、リフォームや修繕からのスタート。
改修工事のアドバイスなどに入らせていただきつつ、賃貸募集開始!
超空室対策のスタートです。

2-1.市場調査と戦略策定

最寄り駅からは徒歩40分。
築年数は木造の耐用年数切れ。
そういったことは言い訳にしかなりません。

それを前提として5/10室しか稼働していない理由を考えました。

・お部屋探しの総客数(分母)が少ないエリア。
・管理会社が大手だったので、ローカルで安い物件は放置されていた。
・物件の強み(明るく、広い敷地)が押し出されていない。
・管理の手抜きが目立っていた。
・建物の劣化が激しい。

これら。
大まかに言うと、「最低限の手をかけないと募集すらままならない。」状態。

かなりお安く買われていたようなので、修繕やリフォームをまずは進めていくことに。

2-2.近隣競合物件との徹底的な対決

ここまで駅から遠い物件の場合、何らかのとんでもない強みが必要です。
「ペット可」「水商売可」「外国籍可」「生活保護可」とかで勝負!!

・・・そんな生半可でお金をかけずにできることはとっくにやられています。

競合より少しいい物件を、競合より少し安く募集に出す!

これが大家さんの戦略でした。
これが本当に正解です。

弊社の「絶対にごり押ししない営業力」(笑)があれば、問い合わせのお客様にことごとく気に入ってもらえる気がしました。

全ての物件を競合と見立てるわけではありません。
そんなの新築するしかないです。

あくまで競合は、「同様な築年数」「同様な間取り」の物件というセグメントを設けました。

そして内装のリフォームや、外装の修繕を進めていきながら、同時に賃貸募集を開始しました。

2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。

ローカル物件のリーシングは、これが出来ない会社に依頼してはいけません。

「他物件もADがんがん出てるんで、業者さんがなかなか案内してくれないんですよ~。」

ならお前が案内行けよ!!

「地元の仲介さんは自社で預かっている物件が多くて、こちらまで手が回らないというか、そこまでお客さんいないんでしょうね~。」

ならお前に賃貸管理頼んでる意味ねぇ~じゃねぇ~かよ!!

・・・って思いませんか?

管理会社である弊社が、ポータルサイトに限らずいろんな媒体を試し、独自で集客をしました。
お問い合わせが入れば、可能な限り営業経験の高いスタッフが案内に向かいました。
そうして、一件一件、物件の良さを伝えるとともに、大家さんの想いを丁寧にお伝えしていきました。

空室は埋めてなんぼ。それが私の生きる道。

ルームキューブのような中小企業にできること、それはトップから新人まで、どのスタッフでも大家さんの目的のために力を尽くせるという点にあります。

3.空室対策の結果

【募集期間】
募集開始後2ヶ月程。
【成約のお客様の概要】
近隣の駅でお勤めの自動車を使うお客様ばかりで満室達成。
決めないといけない5室の内、4室を自社の直接のお客様で成約。
その後の退去もほぼ自社のお客様で成約させ満室継続中。
【お部屋を決めてもらえたポイント】
大家さんの気持ちをきちんと理解し、募集業務、接客に活かしていったこと。
そして、利益度外視でも必ず決め切るという責任感をスタッフが持てたこと。

4.今日の一句

『ローカルだ そんな言い訳 探すなら 借りてくれる お客を探せ。』

ほぼ自社のお客様で満室にした後も、以前からのお客様の退去などがありましたが、それらのお部屋も決めて現在満室継続中です。

最近では地元の仲介業者さんも申込みを入れてくれ始めました。

募集だけのタイミングだけじゃなく、常にブラッシュアップしていく気持ちと行動が、次の賃貸管理のステップへと進めてくれます。

今、空室にお困りの不動産オーナー様、これからの空室対策に不安のあるオーナー様、リノベーションのご検討中の方も、まずはお気軽にご相談を♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
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【ルームキューブ代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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