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超空室対策!稼働率30%で捨てられた一棟アパートを1年で90%、2年で満室に!

2019.11.09

空室対策事例


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弊社が以前仲介させていただいた物件で営業されている女性専用のエステ店があるのですが、そこにはなんと、instagramのフォロワー数がすごすぎるあの人気者の「藤田ニコル」さんが足しげく通われているようです。

他にも、みちょぱさんや、元欅坂46のメンバーのタレントさんなど、たくさんのモデルさんや女優さんが通っていただけているようです^^

そしてつい先日ですが、賃貸借契約の見直しのためのアドバイスなどもさせていただきました。
その結果、無事、更に良い環境でお仕事ができるようになったというご報告をいただきました!
我ながらいい仕事をさせていただいたなあと嬉しく思っちゃいました♪

・・・そうなんです。
ルームキューブは空室対策や賃貸管理のプロでもあり、不動産仲介のプロでもあるんです(笑)

そんな今回は空室対策事例のご紹介です☆

目次

  1. 1.「超空室対策」とは?
  2. 2.空室物件のスペックと対策法
  3.  2-1.リノベとリフォームを組み合わせる。
  4.  2-2.工事の完成時期を詳細に設定する。
  5.  2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。
  6. 3.空室対策の結果
  7. 4.今日の一句

1.「超空室対策」とは?

いろんな会社が「うちの管理物件の稼働率はすごいですよ!」とのたまいます(笑)

しかし、それは物件のスペックがいいだけで、彼らが何かをしているというのは正直少ないと思います。

・広告費をかけている(ポータルに掲載している)
・綺麗な図面の作成を外注している。(自分たちで作らない)
・ADを出している。(それ、オーナーさんの原資)

それだけじゃないですかね。

超空室対策って、

・空室を埋める。
・空室をコンサルする。
・空室を変身させる。
・空室を生まない。

といった段階で様々な戦略を練る必要があります。

弊社はそこに特化しています。 

2.空室物件のスペックと対策法

【物件の所在】
埼玉県上尾市
【築年数】
築後33年
【間取り】
ロフト付き13㎡。
【状況】
地元大手仲介業者に専任と管理を依頼していた元所有者さん。
3/10室稼働で7室の空きが既に半年以上。
大手なのに管理がずさんで現状回復費の回収もままならず、内装費の捻出もできず、中途半端なリフォームのまま募集。
持っていても負の試算でしかないということで売却を決意。
そしてこれを見つけた私が、日ごろからお世話になっているオーナー様に紹介して売買仲介。
そして賃貸管理契約を受託。

「これ、ほぼ土地値なので満室にすれば、いろんな出口がありますよ!」

楽しい再生の始まりです。

2-1.リノベとリフォームを組み合わせる。

近隣には個性のない一般賃貸アパートがポロポロ。
駅前にはまだ築年数の新しい物件も募集多数。
乗降客数自体もそこまで多くないので、大手の集客力をもってしても苦戦していたのだろう。

そこで、まずは物件の価値を変革させることを提案。

リノベーションしたお部屋を広告塔にする。
リフォームしたお部屋で本来の地域の顧客層を刈り取る。

この2段構えの精度を高めていくことにより、「中途半端なリノベ物件」、「ただのリフォーム物件」との差別化も図る。

2-2.工事の完成時期を詳細に設定する。

オーナー様の資金計画、各職人の出入りと工程の把握、そして広告戦略に合わせた工事の時期を計画。

まずは広告塔と、受け皿となるべき比較的賃料を抑えた1階部分のお部屋の内装を優先する。

近隣への挨拶も済ませて、プランニングを検討。
安い最低限のリフォームのお部屋3室と、賃料を30~40%程度高く設定したリノべのお部屋2室の完成を目指した。

これで安いお部屋が先に決まってくれれば、残っている2室の工事を入れていく。

2-3.仲介ではなく、管理会社が空室を埋める。

空室に困っているから広告料を弾むなんていうのは地元仲介業者の思うつぼ。
どうせ弾むならそのお金を管理会社や、お客様に弾んでほしいというのが弊社の考え方。

また、少しローカルの物件になってくると、地元の仲介業者にはあまり客付けを期待出来ない。

・競争のないローカル地域の不動産会社は、どちらかというと売買を重視しており、賃貸の成約への意欲が低い。
・大手仲介業者や管理会社は自社管理の物件も空室も多数持っているため、他社物件を決めるならより売り上げを重視する。

という傾向があります。

とはいっても地元大手でも結局決まっていなかったですけどね(笑)
空室に困ったオーナーさんの大半が大手に頼りすぎて、結局物件余っちゃってて、営業力を集中してくれないから決まらないんですよ(笑)

だから弊社のような会社が直接自社で集客をして、お客様をご案内していくというスタンスを取りました。
もちろん、弊社の代表も自らご案内に向かいます。

3.空室対策の結果

【募集期間】
管理引き受け後1年。
【成約のお客様の概要】
様々です。駐車場を探している方には、こちらで近所を1時間歩いて駐車場の空きを探してから、
「直接連絡して。そしたら仲介手数料かからないところだから。」
なんてやってまで空室を埋めたことも数回。
【お部屋を決めてもらえたポイント】
担当が物件の強みをしっかりと把握した上でご案内し、お客様と密なコミュニケーションを構築したこと。
そして、必要なことに先回りして答えたこと。
また、仲介売上を無視し、超空室対策に専念したこと。

1年目は入退去もありましたが90%稼働となり、2年目の現在のこの10月、ついに満室稼働となりました!

4.今日の一句

『空室を なくすは大手の 看板じゃない。 管理会社の 熱意と努力だ。』

お陰で高利回り物件に再生できました。
そしてキャピタルゲインのための売却も始まります。

「弊社に任せてください。必ず買ったことも後悔させず、満室にして見せます。」

と放った一言がこの厳しい時期に実を結びました。

不動産のオーナーは賃貸付けを心配するより、金利の交渉をしたり借り換え先を模索したりする方が収益は最大化しやすいと考えます。
餅は餅屋の精神で、今後も不動産管理会社としての使命を全うしていきたいと思います。

今、空室にお困りの不動産オーナー様、これからの空室対策に不安のあるオーナー様、リノベーションのご検討中の方も、まずはお気軽にご相談を♪

◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター(株式会社Q-be)では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
お問い合わせフォーム
TEL:03-5806-3123

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【株式会社Q-be代表 榎本敦史の空室対策】
以前勤めていた管理会社(4,000戸管理)の空室率が6%。ヘッドハンティングでその会社に入社後すぐに、独自の費用をかけることのない空室対策理論を用いて、1年後には空室率を3%に。そして更に次の1年後には空室率を1.5%にまで改善した実績を持つ。
ネットとリアルを融合させた空室対策を元に、更に現在は「自分で決める」営業による空室対策で、賃貸管理の依頼を受けた数々の苦戦物件を成約させている。


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