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非生産的。ポータルサイトで賃貸物件探しをすること。

2018.12.25

空室対策事例


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数年前から弊社が目指しているもの。
それは「脱・ポータルサイト」の動き。

これに関しては不動産テックを推進する多くのIT関係者の間でも同じように語られています。

しかし、ス◯モ(suum◯)やホ◯ムズなどの不動産ポータルサイトは未だに強い勢力と集客を誇っています。

今回は不動産業者の目線で見た、これらのポータルサイトで賃貸物件を検索することがどれだけ無駄が多いのかを書いてみようと思います。
(媒体によっては今回の記事での指摘が当たらないことが多いかもしれません。また、あくまで個人的な意見なので参考程度に読んでみてくださいね。)

目次

  1. 問題点1.物件の重複が無駄
  2. 問題点2.相場の偏重が無駄
  3. 問題点3.おとり広告、かまし広告が無駄
  4. 問題点4.運営側の体質が無駄
  5. まとめ

問題点1.物件の重複が無駄

先日、港区にある総戸数23戸の賃貸マンションをポータルサイトで見たときに、「募集件数107件」となっていました。

23室しかない建物で107室の募集って?
しかも実際の募集は2室のみです。

これをお部屋探しをしている側が見ると、たった2室の情報なのに107室の情報を見ないといけないのかもしれませんね。
また、それぞれをクリックして開かないとしても107件分をスクロールしながら、重複物件じゃないのかを確認しないといけません。

こうして無駄に時間と体力を費やす作業が無駄です。

問題点2.相場の偏重が無駄

ポータルサイトには、運営会社に支払う広告費によって掲載できる物件数が決まっているものがあります。
となれば、なるべく反響(お問い合わせ)が取れそうな「安い物件」「条件のいい物件」を優先的に掲載していきます。

するとどうなるでしょうか?

・相対的に物件の質が良くなる。
・相対的に物件の賃料が下がる。
※もちろん、「問題点1」で書いたように重複が異常に増えます。

そして「普通の物件」「高めの物件」が掲載されなくなるので、そこに掲載されている物件全体から見る「相場」がおかしくなっていきます。

お部屋探しのお客様はその間違った相場観で物件探しを始めていくようになりますので、そこから現実に戻るための頭の切り替えが難しくなります。
その作業と時間が無駄です。

問題点3.おとり広告、かまし広告が無駄

どこの業者も安くていい物件を掲載し始めます。
するとそれだけじゃ反響が取れなくなります。

そうすると、すでに募集が終了している物件を掲載したり(おとり広告)、本来の賃貸条件とは違う条件で情報を掲載したり、架空の物件をでっち上げたり(かまし広告)するとんでもない不動産業者がいます。

その操作された情報を見てしまうお部屋探しのお客様は、本来はない情報から相場観を植え付けられるため、「問題点2」と同様に頭の切り替えが難しくなります。
こういうような有りもしない物件情報がポータルサイト上に流通することが無駄です。

問題点4.運営側の体質が無駄

各ポータルサイトには、「おとり広告やかまし広告を通報してくれ。」というような部署があります。
しかし、それよりもそもそも一番悪いのはポータルサイトの運営側だと僕は思います。

・物件の重複をなくす → 不動産仲介業者がポータルを使う意味がなくなる。
・相場の偏重を解消する → 不動産仲介業者がポータルを使う意味がなくなる。
・おとりやかまし広告を徹底的に排除する → 不動産仲介業者がポータルを使う意味がなくなる。
☆不動産仲介業者がポータルを使う意味がなくなる。 → ポータルサイトの収益が減る。

「無数に登録される物件情報をいちいちすべて監視することはできない。」という運営業者。
それなら「物件寄せ」「号室寄せ」をして、正確な情報と誤差のある情報を振り分けすれば、把握しないといけない件数が大幅に減ります。
それをエラーとして抽出し、そのエラーと、他の重複のない物件情報(架空物件の可能性がある)だけを精査すればいいだけです。
しかし、それをやらない運営業者。
やってしまうと「登録物件情報数」が大幅に減るんです。前述した物件の場合だと「107件」がたったの「2件」になります。そうすると魅力的なサイトに見えないため、やらないんです。

結果的に、お部屋探しをされるお客様に迷惑な多くの無駄を提供し、見せかけの「物件登録数」と、嘘かもしれない「掘り出し物件情報」をちらつかせて集客をし、「うちのサイトの集客はすごいんだぞ!」と、物件を掲載する仲介業者から広告料を巻き上げているんですね。
つまり、ポータルサイトは、お部屋探しのお客様のための物件情報精査などをせずに自社の売上だけを重視し、ユーザーを見た仕事をしていないんです。こんなユーザー目線を全く考えず、奇妙なキャラクターなどを使ったイメージ戦略を展開しつつ私腹を肥やすポータルは、見ようによっては「悪」と言っても過言ではないかもしれませんね。

まとめ

「ポータルサイトで物件を探して、不動産業者に問い合わせして物件探しの相談をする。」
という方法がいつか時代遅れになる時期は来るのでしょうか?

それでも、お客様が全部自分の責任でお部屋を探し、契約内容の精査をし、契約から入居、そして退去までを全てこなせるのは相当難しいと思います。
貸し手の方はプロですから、自分の味方になる仲介業者、そのどの担当者にお部屋探しを依頼するのかがとても重要なんです。
また、物件所有のオーナー様も、ご自身の物件がポータルでどう扱われているのかを考えた方がいいです。
空室だらけのような印象がついてしまうのは資産価値の減少以外の何物でもありませんからね。

もちろん信用できる情報が掲載されているポータルサイトもあります。
そういったお客様の利便性を高めてくれているサイトを使って、正確な情報を探すこと、もしくは、「脱・ポータル」、そして信頼できるパートナー選び。
私達不動産業者ではなく、お部屋探しのお客様、物件所有のオーナー様から始めてみませんか?

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