「短期解約」をなくしたい！入居者が長く住みたくなるアパート経営の鍵
2025.12.12
空室対策
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【目次】
1. １．短期解約が起きる３つの主な原因
1. ２－１．入居者満足度を高める設備の導入
2. ２－２．トラブル対応のスピードと質
3. ２－３．更新時の特典やコミュニケーション
3. ３．長期入居を実現する管理会社の選び方
4. ４．不動産賃貸管理会社の一句
せっかく入居が決まったのに、半年や1年で退去されてしまった。。。
「短期解約」は、クリーニング費用や新たな募集に際して広告費などがかさむだけでなく、
空室となるため家賃収入も途絶え、アパート経営において大きな痛手となります。
どうしたら保有物件に長く住み続けてもらえるか？
オーナー様が頭を悩ませる短期解約を防ぎ、入居者に長く住んでもらうためにはどうすればいいのか？
弊社が悩みに悩んで経験してきた具体的な対策と施策を解説します。
入居率を高め、安定した収益を確保するための「入居者定着」の秘訣をご紹介させていただきます！
１．短期解約が起きる３つの主な原因
短期解約をなくすためには、まず「なぜ入居者がすぐに退去してしまうのか」を知る必要があります。
多くの場合、退去には明確な不満が存在します。
恋愛関係にあるカップルが別れてしまうのも同じですよね？
暴力、お金、性格、肉体、髪の毛、いびき、匂い･･･。
脱線しそうなので戻ります(笑)
ここでは賃貸物件の退去に繋がってしまう代表的な3つの原因を深掘りしようと思います。
入居前と入居後のギャップ（期待外れ）
内見時には分からなかった「住み心地」の問題です。
例えば、
「日当たりが良いと聞いたのに実際は暗い」
「静かな環境だと思ったのに隣人の生活音が響く」
「想像よりも狭かった」
「思った通りに家具を配置出来ない」
といった入居者の期待を裏切る要素があると、早期の退去につながります。
重要事項説明や内見時にメリットだけでなくデメリットも誠実に伝えることが、信頼関係の構築に繋がります。
また、最近は内見が出来ないまま申し込みが入って成約に至ることも多数。
物件の詳細を伝える営業マンの資質は非常に重要になってきます。
デメリットを隠す傾向がある「売上だけを重視する不動産会社」だと退去に繋がりやすくなるかもしれませんね。
設備や住環境への不満
「エアコンの効きが悪い」
「お湯の出が不安定」
「インターネットが遅い」
といった設備の不備は、毎日のストレスとなります。
特に古い物件の場合、近隣の競合物件と比較して設備が見劣りすると、
更新のタイミングを待たずに転居を検討されてしまいます。
管理会社・オーナーの対応不足
「クレームを入れたのに対応が遅い」
「共用部の清掃が行き届いていない」
「うるさい入居者がいて迷惑だ」
といった管理体制への不満も大きな要因です。
入居中のトラブル対応こそが、定着率を左右する重要なポイントです。
自主管理のオーナー様などの物件の場合は、
管理や対応が後手後手に回ることも多いので気を付けないといけませんね。
２．入居者が長く住みたくなるアパート経営の具体施策
原因を把握した上で、次は具体的な施策について考えていきましょう！
長期入居を促すためには、
「不満を解消する」だけでなく「ここに住み続けたい」
と思わせるプラスアルファの価値が必要です。
人間って、贅沢ですね･･･。
２－１．入居者満足度を高める設備の導入
現代の入居者ニーズに合わせた設備投資は、入居率の維持に不可欠です。
特に単身者・ファミリー問わず人気なのが「無料Wi-Fi」と「宅配ボックス」「オートロック」です。
これらは今や「あって当たり前」に近い設備となりつつあります。
また、モニター付きインターホンや温水洗浄便座など、
生活の質とセキュリティを向上させる設備は、長期入居の動機付けとして非常に効果的です。
また、シングル物件なら「浴室乾燥機」、ファミリーなら「ガス乾燥機（乾太くん）」も強力です！
２－２．トラブル対応のスピードと質
水漏れや騒音などのトラブル発生時、いかに迅速かつ誠実に対応できるかが定着のカギです。
「困ったときにすぐ助けてくれた」という経験は、オーナーや管理会社への信頼を深めます。
逆に、対応を放置すると不信感が募り、短期解約の引き金になります。
24時間対応のコールセンター導入や、定期的な巡回による清掃状況の確認など、日々の管理品質を高める対策を講じましょう。
弊社でも日中はスタッフが対応しておりますが、終業後の夜間は、10年ほど前からコールセンターを設けております。
２－３．更新時の特典やコミュニケーション
契約更新のタイミングは、入居者が「引っ越すか、住み続けるか」を検討する最大の分岐点です。
ここで長期入居への感謝を示す施策が有効です。
例えば、
・更新料の割引
・エアコンなどのクリーニングの無料サービス
・設備のグレードアップ提案
などを行うことで、「大切にされている」と感じてもらえます。
単なる事務的な手続きではなく、コミュニケーションの機会と捉えることが重要です。
弊社では先日自社物件の耐震改修工事を行いました。
これについては別の記事でまた事例としてご紹介できればと思っております。
３．長期入居を実現する管理会社の選び方
短期解約を防ぐための施策をオーナー様個人ですべて行うのは困難です。
そこで重要になるのが、パートナーとなる管理会社の選定です。
長期入居を実現できる管理会社は、「客付け力」だけでなく「入居者管理能力」に長けています。
・入居者からの要望やクレームに対するレスポンスが早いか
・定期的な建物メンテナンスや清掃を徹底しているか
・空室対策だけでなく、定着率向上のための提案をしてくれるか
これらの視点で管理会社を見極めましょう。
真摯・真剣・真面目に取り組む姿勢を持つ会社を選ぶことが、結果として安定したアパート経営につながります。
４．不動産賃貸管理会社の一句
「居心地の 良さが繋がる 長い縁 小さな声も 拾う管理を」
短期解約を減らすためには、設備の充実といったハード面と、トラブル対応などのソフト面の両輪での対策が必要です。
入居者の「住みやすさ」を追求することが、結果として長期入居と高い入居率をもたらします。
私たち「ルームキューブ株式会社」は、オーナー様の利益最大化のためには、
まず入居者様に「感謝」される環境づくりが必要だと考えています。
「今の管理会社の対応に不安がある」
「もっと入居者に長く住んでほしい」
とお考えのオーナー様は、ぜひ一度ご相談ください。
お客様にとって最良のパートナーとして、真摯にサポートいたします。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センターでは、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資、また、不動産売却、不動産購入、住宅ローンに関するご相談などをお待ちしております。
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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