【不動産向け税金勉強会】賢く節税！経費と減価償却を理解しよう
2025.05.31
賃貸管理
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こんにちは！賃貸管理部の冨永です。
今回は前回のブログで予告した通り、【賢く節税！経費と減価償却を理解しよう】を題材にしていこうと思います！
最近、賃貸経営をスタートされたばかりの方や、これから始めようと考えている皆さんから、「不動産賃貸経営を始めたけど、税金のことがよく分からない…」 「節税対策って具体的に何をすればいいの？」 「減価償却って聞いたことはあるけど、どう活用するの？」と、税金に関するお悩みをよくお聞きします。たしかに不動産賃貸経営における税金は種類も多く、仕組みも複雑に感じるかもしれません。しかし、正しい知識を身につければ、賢く節税し、手元に残るキャッシュフローを増やすことも可能です。
この記事では、賃貸経営初心者の方に向けて下記の内容について分かりやすく解説させていただきます。
◎ 節税の鍵となる「経費」の考え方
◎ 大きな節税効果が期待できる「減価償却」の仕組みと活用法
この記事を読めば、あなたの税金に関する不安が解消され、自信を持って賃貸経営に取り組めるようになるはずです。
【目次】
１．節税の第一歩！「経費」を正しく理解しよう
「不動産賃貸の税金対策」と聞いて、まず思い浮かぶのが「経費」ではないでしょうか？
経費を漏れなく計上することは、所得を圧縮し、結果として所得税や住民税を抑えるための基本中の基本です。
ではそもそも経費とは？
賃貸経営における経費とは、「賃貸収入を得るために直接必要な支出」 のことを指します。個人的な支出や、事業に関係のないものは経費として認められませんので注意が必要です。
経費にできるもの一覧（具体例）
具体的にどのようなものが経費として認められるのか、代表的なものをみていきましょう。
• 租税公課：固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税など（所得税、住民税は経費になりません）
• 損害保険料：火災保険料、地震保険料など
• 修繕費：建物の原状回復費用、設備の修理費用、定期的なメンテナンス費用など
※ただし、資産価値を高めるような大規模な改修は「資本的支出」となり、減価償却の対象となる場合があります
• 管理費・委託費：不動産管理会社へ支払う管理委託料、共用部分の清掃費など
• ローン金利：賃貸物件購入のために借り入れたローンの利息部分（元本部分は経費になりません）
• 交通費：物件の管理や不動産業者との打ち合わせなどで発生した交通費
• 通信費：入居者募集や管理会社との連絡に使った電話代やインターネット費用（事業用と私用の按分が必要な場合あり）
• 消耗品費：電球や清掃用具など、賃貸経営に必要な物品の購入費
• 広告宣伝費：入居者募集のための広告掲載料など
• 税理士や司法書士等への報酬：確定申告を依頼した税理士への報酬や、登記を依頼した司法書士への報酬
• その他：立ち退き料、図書費（不動産経営に関する書籍など）、接待交際費（賃貸経営に関連するものに限る）など
以上が経費として計上できる項目でございます。
では、一方で経費として計上できないものはどんなものがあるでしょう。
経費にできないもの（注意点）
• 所得税や住民税：これらは所得に対して課される税金であり、経費にはなりません。
• ローンの元本返済部分：借入金の元本返済は負債の減少であり、経費ではありません。
• 個人的な支出：生活費や趣味に関する支出は当然経費になりません。
• 罰金・科料：交通違反の罰金などは経費にできません。
経費にできないものとしては賃貸経営に付随しない費用やローンの元本部分でございます。また、個人的な支出等を経費に組み込むことはできません。
経費計上のポイントと注意点
• 領収書やレシートの保管は必須！：経費として計上するためには、その支出を証明する書類が必要です。必ず保管しましょう。
• 家事按分を忘れずに：自宅の一部を事務所として使用している場合や、プライベート兼用の車を業務で使用した場合など、事業用と私用の両方に関わる支出は、合理的な基準で按分して事業用の部分のみを経費として計上します（例：使用面積、使用時間など）。
• 迷ったら専門家に相談：何が経費になるか判断に迷う場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
２．節税効果を高める「減価償却」の仕組みと活用法
経費と並んで、不動産賃貸経営における節税の重要なキーワードが「減価償却」です。
減価償却とは？
減価償却とは、建物や設備などの高額な固定資産の取得費用を、取得した年に全額経費とするのではなく、その資産が使用できる期間（法定耐用年数）にわたって分割して経費として計上していく会計処理のことです。
「実際にお金は出ていっていないのに、経費として計上できる」という点が大きな特徴です。
減価償却の対象となる資産
• 建物：賃貸アパート、マンション、戸建てなど
• 建物附属設備：電気設備、給排水設備、ガス設備、冷暖房設備など
• 構築物：駐車場のアスファルト舗装、塀など
• 器具備品：エアコン、給湯器、応接セットなど（10万円以上のもの）
（注意）土地は時間が経過しても価値が減少しないと考えられるため、減価償却の対象にはなりません。
減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法には主に「定額法」と「定率法」がありますが、個人の不動産賃貸における建物の減価償却は、原則として「定額法」で計算します。
• 定額法：毎年同じ金額を減価償却費として計上する方法です。 減価償却費=取得価額×定額法の償却率 （償却率は、資産の種類や法定耐用年数によって定められています）
例えば、取得価額3,000万円、法定耐用年数22年の木造アパートの場合（簡略化のため定額法の償却率を1/22と仮定）、年間の減価償却費は約136万円となります。この金額を、実際にお金が出ていかなくても経費として計上できるのです。
減価償却をうまく活用するメリット
• 所得の圧縮による節税：減価償却費を経費として計上することで、不動産所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を軽減できます。
• キャッシュフローの改善：実際には支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益は減っても、手元に残る現金は変わりません。むしろ税金が減る分、キャッシュフローは改善します。
特に、不動産投資の初期はローン返済額のうち利息の割合が大きく、減価償却費も大きいため、節税効果を実感しやすいでしょう。
３．【実践編】賃貸経営でできる効果的な節税対策
経費の計上や減価償却の理解に加えて、さらに効果的な節税対策も検討してみましょう。
1. 青色申告の活用
• 複式簿記による記帳など一定の要件を満たせば、最大65万円（または55万円）の青色申告特別控除を受けることができます。
• 家族への給与（青色事業専従者給与）を経費にできる、純損失の繰越控除（赤字を翌年以降3年間繰り越せる）などのメリットもあります。
• 不動産所得がある方は、ぜひ青色申告を検討しましょう。
2. 小規模企業共済等掛金控除の活用
• 個人事業主や会社の役員などが加入できる、国の退職金制度です。
• 掛金は全額が所得控除の対象となるため、高い節税効果があります。
• 将来の備えと節税を両立できる制度です。
3. 法人化の検討
• 不動産所得が一定額を超えてくると、個人で所得税を納めるよりも、法人を設立して法人税を納める方が税負担を抑えられる場合があります。
• 一般的に、不動産所得が800万円～1,000万円を超えてくると法人化を検討する目安と言われますが、個々の状況によって異なります。
• メリット・デメリットを比較検討し、税理士などの専門家と相談しながら慎重に判断しましょう。
4. 計画的な修繕
• 突発的な修繕は大きな出費となりがちです。長期的な修繕計画を立て、計画的に修繕費を経費として計上していくことで、税負担を平準化し、キャッシュフローを安定させることができます。
このように様々な制度等を活用して更なる節税対策も可能でございます。
４．まとめ【賢く節税して賃貸経営を成功させよう】
今回は、不動産賃貸経営における税金の基本から、節税の鍵となる「経費」と「減価償却」、そして具体的な節税対策について解説しました。
◇ 不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費 を理解する
◇ 経費にできるものを漏れなく計上する
◇ 減価償却の仕組みを理解し、活用する
◇ 青色申告などの節税制度を積極的に利用する
これらのポイントを押さて節税を理解することで賃貸経営をより有利に進めることができるはずです。
とはいえ、税金の制度は複雑で、毎年のように改正が行われることもあります。
ご自身での判断が難しい場合や、より最適な節税方法を知りたい場合は、私たち賃貸管理の専門家や税理士にご相談いただくのが一番の近道です。
私たちは、あなたの賃貸経営が成功するよう、税務面も含めて全力でサポートさせていただきます。お気軽にお問い合わせください。
次回予告
最後までお読みいただき、ありがとうございました！ 今回は賃貸経営に関わる税金の全体像と節税の基本についてお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか？
次回は、今回の内容をさらに深掘りし、「不動産所得にかかる所得税の計算方法と確定申告のポイント」 について解説していく予定です。どうぞお楽しみに！
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