【初心者向け】不動産投資に強い金融機関の選び方と比較ガイド
2025.05.12
不動産投資の罠
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こんにちは。
ルームキューブの榎本です。
弊社は賃貸管理は得意です。
ただ、不動産投資に関する「金融機関選び」や「融資判断」については正直不得意な部分が多々あります。
ということで今回は色々と「初心者」として不動産投資ローンや金融機関について調べてみました。
この記事はこんな人におすすめです！
•不動産投資をこれから始めたい方
•融資審査に通らず悩んでいる方
•金融機関ごとの違いがわからない方
•自己資金の目安や使い方に不安がある方
•提携ローンに頼らず好条件で借りたい方
私自身の勉強も兼ねておりますのであくまで基本について抑えていきたいと思います。
既に玄人の方は･･･やさしく見守っててください。
【目次】
- １．不動産投資ローンの基本を押さえよう
- ２．金融機関選び5ステップ
- STEP 1：金融機関の種類を知る
- STEP 2：自己資金を把握する
- STEP 3：融資条件を比較
- STEP 4：物件との相性を確認
- STEP 5：不動産会社提携ローンだけに頼らない
- ３．提携ローン vs 自分で探す金融機関
- ４．審査通過率を高める「物件力」
- ５．管理会社選びも投資の一部
- ６．自己資金の構成と目安
- ７．Q&A よくある質問
- ８．不動産賃貸管理会社の一句
１．不動産投資ローンの基本を押さえよう
不動産投資ローンとは、投資用物件を購入するための融資です。
金利が優遇されている住宅ローンと異なり、返済原資が対象投資用不動産の家賃収入となるため、金融機関の審査基準も異なります。
特徴
•借入額が大きい（数千万円〜1億円超）
•返済は家賃収入でカバー
•金利は住宅ローンより高め（1.5〜4.0%）
•自己資金を2〜3割求められるケースが多い
ここまでがとにかく基本です。
２．金融機関選び5ステップ
まずはお金を貸してもらえる金融機関の種類によってちょっとした個性があるので、そちらを抑えていきましょう。
STEP 1：金融機関の種類を知る
◆都市銀行
金利は低いが審査が厳格。属性重視。
例）三井住友、みずほ、りそななど
◆地方銀行
地域密着。築浅や地元物件に強い
例）千葉銀、横浜銀など
◆信用金庫・信用組合
柔軟な対応だが、地方銀行よりもエリア重視で地域密着。面談重視。
例）朝日信金、城南信金、埼玉縣信金など
◆ノンバンク
金利高めだが審査が早く柔軟
例）アプラス、ジャックスなど
☆不動産投資に積極的だと噂の金融機関
・オリックス銀行
投資用不動産に積極的
法人スキームにも対応
・東京スター銀行
法人・個人問わず投資家向け融資に強い
・スルガ銀行
幅広い物件タイプに柔軟な審査
・イオン銀行
住宅ローンサービスと連携
・auじぶん銀行、ソニー銀行
ジャックス保証を利用して不動産投資ローンを提供
・クレディセゾン（セゾンファンディックス）
金利は高めだが積極的
このように金融機関によって不動産投資については色々なスタンスがあります。
区分マンションでも融資してくれるところもあれば、新築の企画ものをこれから建てるなら事前承認も出せないというところもあったりしました。
STEP 2：自己資金を把握する
「自己資金ゼロで不動産投資！」なんて言う時代は終わったと言っても過言ではありません。
最低出せる自己資金額を把握するようにいたしましょう。
•頭金だけでなく、諸費用・予備資金まで含めて試算
•物件価格の20〜30%が一つの目安
１億円の投資用不動産を購入したい場合は最低でも２～３千万円は自己資金が必要になるということです。
STEP 3：融資条件を比較
事前審査が通過したら、次は条件の確認です！
•金利：長期的な収益に直結
•融資期間：短いと月額返済が重くなる
•団体信用生命保険（団信）の有無
•繰上げ返済手数料・諸条件も要チェック
せっかく買ったのに、金利と賃貸の利回りが合わない！
毎月の持ち出しが半端ない！
なんてことにならないように慎重にチェックしましょう。
STEP 4：物件との相性を確認
金融機関は以下のような物件を好みます。
•駅近・空室リスクの低い立地
•利回り6%以上
•築浅またはリノベ済み
•長期修繕計画が明確
･･･ていうか、これより条件の良くない物件ってたまにあります。
そういったものを再生させてる弊社管理のオーナー様も多々いらっしゃいますが、確かに金融機関は付いてないですね。
STEP 5：不動産会社提携ローンだけに頼らない
不動産会社提携ローンなんてものがあります。
「一般的に考えて融資が付かない物件でもなんとかしまっせ！」
なことが多いです。
•自分で金融機関にアプローチすることで、金利や条件が好転することもあります
•複数の金融機関に事前相談しておくのがおすすめ
ここ、非常に重要です。
弊社のお客様のほとんどがご自身で融資先を見つけてこられています。
３．提携ローン vs 自分で探す金融機関
不動産会社が勧める「提携ローン」は審査が通りやすい反面、条件が悪いこともあります。
※比較例
・提携ローンの場合
金利 2.5%
融資期間 20年
自己資金 20%
・自分で探した信用金庫の場合
金利 1.8%
融資期間 30年
自己資金 10%
仮に１億円の物件（＋諸費用）の投資用不動産を購入した場合の月々の返済額を見てみると、
・提携ローンの場合
自己資金 2,000万円
借入額 8,000万円
月々の返済額 423,922円
総返済額 1億174万1,280円
・自分で探した信用金庫の場合
自己資金 1,000万円
借入額 9,000万円
月々の返済額 323,728円
総返済額 1億1,654万2,080円
総返済額だけを見ると期間が長い分、ご自身で探した信用金庫の方が多く見えます。
しかし、手元資金を残したうえで、毎月の返済が抑えられることで空室リスクや修繕リスクのヘッジが取れた上でキャッシュフローが大幅に改善され、長期保有のタイミングでの有利な売却や繰り上げ返済にもつなげることが出来、総支払を抑えられる可能性が非常に高くなります。
４．審査通過率を高める「物件力」
金融機関が重視する物件のポイントは以下の通りです。
•立地（駅徒歩10分圏内）
•築年数（築20年以内が目安）
•表面利回り6%以上
•管理状態・修繕履歴の有無
これもさっき見たような内容と同じですね。
一般的に見て「いいね」と思われるレベルです。
管理状態が悪いと買いにくい・売れにくいが発生します。
そこで私たちのような賃貸管理会社の存在が大きくなってきます。
５．管理会社選びも投資の一部
不動産投資と並行して重要なことは、出口戦略も見据えて資産価値を高めていくための管理会社選び。
そんないい管理会社を選ぶ基準は以下の通りです。
•入居率90%以上の実績
•リーシング力（客付け力）
•24時間対応の有無
•管理コスト（通常は賃料の5%前後）
信頼できる管理会社がいれば、空室リスクやトラブル対応も最小限に抑えられます。
ちなみに弊社、ルームキューブは、上記４項目においては余裕でクリアしております！
６．自己資金の構成と目安
ここでいったん自己資金の構成と目安についてまとめておきたいと思います。
自己資金の内訳
•頭金（物件価格の20〜30%）
•諸費用（登記、手数料など）
•リスク備蓄（空室や修繕への備え）
シミュレーション：2,000万円の物件
•頭金：400万円（20%）
•諸費用：100万円
•リスク対策：50万円
•総額：550万円の自己資金が目安
しかし、こちらの基準に釣一手は年々難しくなっているなという感覚があります。
また、構造による耐用年数などによっても変動しますので、個別具体的な案件ごとの回答になってくることが多いです。
７．Q&A よくある質問
Q1. 銀行と信金、どっちがいい？
属性や物件によって変わります。信金は地域性と柔軟性、都市銀行は規模と信用力を重視します。
Q2. 自己資金ゼロでも借りられる？
属性や物件次第では可能ですが、金利が高くなったりリスクが大きくなる点に注意。
Q3. 管理は自分でできる？
物理的には可能ですが、初心者はトラブルや空室対応のリスクから管理会社の活用が無難です。
８．不動産賃貸管理会社の一句
『買いたい！と 無理な融資は 要注意 自身でしっかり 判断しましょう』
成功のカギは「情報収集」と「事前準備」です。
金融機関選びと融資条件の比較、信頼できる管理会社選び。
この3点を押さえれば、不動産投資は堅実で再現性のある資産形成手段となります。
金融機関によって条件は千差万別。
できれば複数の金融機関に事前相談を行い、自身の属性や物件に合った最適なパートナーを見つけましょう。
また、投資用不動産を買いたい場合に、不動産会社が進める通りの金融機関を選ぶことが必ずしもいい結果にはなりません。
ご自身でしっかりと情報を開示し、金融危難が融資するに足る物件・お客様の資産状況なのかを冷静に判断してもらうようにしましょう。
あくまで不動産会社提携の金融機関は最終手段くらいの考えでもいいと思います。
そして、せっかく買えてもそのあとの賃貸管理はとても重要です。
あなたの賃貸経営を精いっぱいサポートさせてください。
まずはお気軽にご相談くださいませ。
弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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TEL:03-5806-3123
| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】 目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。 |
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