ブログで知る不動産投資のリスクや失敗例
2019.08.06
賃貸経営
不動産ランキング
ランキングに参加しています。クリックで応援していただけると励みになります。
弊社事務所は日比谷線の入谷駅ですが、大江戸線の蔵前にもあります。
そんな蔵前に、超が付くほどオススメのマッサージ屋さんがあります。
価格は良心的、しかし腕が確か！
「そこ～！」ってとこを少し強めにそしてしつこくグリグリしてくれます。
少しだけ痛いのを我慢するとなんと不思議、めちゃくちゃすっきりしちゃいます。
人気が出てしまったら予約も困るので、気になる方はお問合せください。
首と肩、そして頭痛が激しかったのでそんなマッサージで元気が出てしまった本日は、不動産投資で失敗しないために、そのリスクをブログでいくつかご紹介！
目次
１．不動産投資は失敗さえしなければいい。
突然のド基本の話ですが、不動産投資は失敗さえしなければ概ね成功します。
・家賃収入で借り入れの支払いが出来る。
・初期投資よりも出口でより多くのキャッシュが入ってくる。
・減価償却で節税効果が出せる。
・建物の建築や購入で消費税還付を受けてキャッシュを増やす。
つまり、どれだけ多くの投資をしていようが、収支がマイナスにならず、売却した時まで全ての投資額が回収さえできていればいいのです。
なんて簡単なんでしょう！
それなのに失敗する人がいるなんて！
「不動産投資は失敗さえしなければいい。」
簡単には言いますが、不動産投資で失敗しないためのリスクについて理解しておきましょう。
２．不動産投資のリスク
不動産投資のリスクは、「１」で書いたものと逆になる要素を言います。
つまり「逆ザヤ物件」になってしまうと不動産投資は失敗の二文字がちらつきます。
そのリスクを主なものを出来るだけ的確に把握し、失敗の可能性が高いなら見合わせるなど、強引さの中にも多少の冷静さを保って不動産投資を行うようにしてくださいね。
２－１．空室率の悪化
不動産投資の最大の敵は「不動産管理会社に管理を委託する管理手数料」ではありません。
ここ十年以上下げ止まっている金利の上昇リスクでも今はないように思います。
万に一つの事故物件になってしまう可能性を気にされる方に不動産投資は向きません。
一番怖いのは空室リスクです。
予定していた「満室想定利回り」を一気に下げていく空室。
戸数が少ないほど空室リスクが大きいとか思っていませんか？
弊社に言わせてみれば、戸数が４つのアパートとか、こんなのを満室にするのは意外と簡単です。
それよりも同じ間取りのお部屋が１００戸もあるバブルの頃の投資用ワンルームマンション１棟の方が満室にするのは難しいです。
エリアの需要と供給のバランスですね。
この空室リスクを分析するには、
・近隣の同タイプの空室率
・ 〃 賃料相場
を把握し、管理会社や仲介不動産会社と一緒になったとしてどれくらいの稼働率を出せるかを見出し、その稼働率で、自身が想定している不動産投資が出来るのか、損はしないのかを考えないといけませんね。
不動産投資において「満室想定」ほど甘い考えはありません。
２－２．ニーズのない新築
「新築なら大丈夫！」
こんなアホな言葉に騙されそうになった人（すでに騙されちゃった人）はいませんか？
都心・駅近・新築で普通以上の物件ならある程度どうやっても戦っていけます。
問題なのは少し郊外です。
土地の値上がりと物件が飽和状態となった昨今、不動産投資コンサル会社や、不動産投資セミナー、不動産メーカーなどがどうやって投資家の方に新築賃貸アパートやマンションを建てさせようとしているかをご存知ですか？
大きく分けると、「コンセプト賃貸」・「サブリース賃貸」の２つです。
サブリースについてはもう周知の悪だくみだと思いますので(笑)次で書くとして、判別が付きずらく厄介なのは「コンセプト賃貸」です。
もちろんコンセプトを持たせることは物件の魅力につながります。
「ガレージ型賃貸」（バイクや車好き向け）
「ペット共生型賃貸」（ペット好き向け）
「コミュニティ形成型賃貸」（人間関係が好きな人向け）
「特化型賃貸」（一定の職種や境遇の方向け）
「生活支援型賃貸」（食事や個人のスキル向上などの支援が欲しい方向け）
などがコンセプトと言えるでしょうか。もちろん他にもいくつでもコンセプトは考え付きます。
これらは従来手掛けてきたような一般的な賃貸や、それに少し毛が生えただけのおしゃれ賃貸と比較しても、顧客ニーズを捉えやすくはなっています。
しかし、「それ、そんなところに建てる？」なんてものも多いです。
「コンセプト賃貸」も、ある程度きちんと立地と賃貸需要の調査をした方がいいです。
「こんな物件見たことないから。」
「近くにドッグランがあるから。」
「ペット連れに人気のおしゃれなカフェがあるから。」
「同じ趣味の方同士で楽しんでもらえるから。」
「イベントなどを一緒にやっていきたいから。」
といっただけの単純なものではありません。
あるハウスメーカーさんの資産活用（新築投資）セミナーで紹介していたとあるコンセプト賃貸。
講師の方が熱弁していた「満室経営事例」でしたが、セミナー中に同様のコンセプト賃貸の募集状況をググってみたところ、駅まで途方もない距離にある広大な土地活用の提案で、とある十世帯以上のコンセプト賃貸を建てたにもかかわらず、賃料が下落しながらの空室率25％。
これから訪れる大規模修繕に向けて、こんなの建てなかった方が良かった・・・。
きっと立地と規模を間違えたんだ・・・。
・・・なんてことにならないように。
新築は不動産会社や建設会社にとっても利益を一番見込んでいる市場です。
だからこそ、きちんと信頼のおける不動産会社としっかりと情報交換を行うようにしてくださいね。
２－３．詐欺的なサブリース
はい出ました、「サブリース」。
不動産投資に消極的な方や、不安感が強い方に向けて、
「それならあなたはお金だけ出して、弊社に十分に甘い汁を吸わせてください！」
がサブリース！
特に新築サブリースは絶対にダメです。
仕組みはこんな感じです。
第一手・まず土地の仕入れ転売や、建築費の上増しで十分に利益を出しておく。（仮に3千万円確保したとします。）
第二手・竣工から家賃保証を餌にサブリース契約を締結。
第三手・空室に対して月100万円の家賃保証をしつつ、成約手数料や借り上げ賃料の差額で50万円を穴埋めし、残り50万円は当初の3千万円から充当。
第四手・やっとこさ、「賃料収入」－「借り上げ賃料」が黒字転換。
第五手・新築プレミアが剥げて入居者の入れ替えで賃料下落開始。
最終段階・サブリース契約の更新ごとにサブリース額の値下げ交渉。従わない場合はサブリース解約
結果・当初の3千万円＋賃料差額で3千数百万円の利益がサブリース会社へ。
そもそもサブリースなんて、不動産会社からすれば、
・儲からないならやらない。
・サブリースは何年でもやりますが、借り上げ賃料額は保証しません。
・サブリース組んでも会社飛ばせば（倒産させれば）終わり。
なんていう状況です。
サブリースなんてやらなくても、積極的に空室を埋めてくる弊社のような「気持ち」の入った不動産管理会社に賃貸管理を委託する方がいいでと思います。
３．今日の一句
「よく知ろう 不動産投資の 失敗談 リスクを知れば 怖いものなし」
不動産投資のリスクと失敗事例でした。
長期保有でも短期での売却でも、その不動産自体の価値を知り、それを高めておくことはとても大事です。
利回りだけでは不動産投資を語れない部分が多々あります。
そんな気持ちのこもった不動産管理会社がここにいます。
お困りの方、これから不動産投資を始められる方、是非、お気軽にご相談くださいませ♪
◆◆◆ルームキューブ賃貸管理センター（株式会社Q-be）では、賃貸物件を所有のオーナー様からの賃貸管理・不動産投資に関するご相談をお待ちしております。
お気軽にお問い合わせくださいませ。◆◆◆
お問い合わせフォーム
TEL:03-5806-3123
| 【株式会社Q-be代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、株式会社Q-beを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
不動産ランキング
ランキングに参加しています。クリックで応援していただけると励みになります。
