不動産価格は下がる！？金利動向、需給バランスから不動産価格予測！
2022.10.24
不動産売却
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不動産市場には地殻変動が起きています。
賃貸市場ではそれが特に顕著となっており、都心部のワンルームには多くの空室が生まれ、不動産仲介業者さんにご来店されるお客様も一人暮らしよりも同棲やご結婚などのお客様が増えております。
このように需要が大きめの物件に移ってきており、それにつれて「じゃあ買っちゃうか？」と、マンションや一戸建てなどの不動産の購入を検討される方も増えています。
これだけ見ると不動産売買市場はとても好調にも見えるのですが、果たしてそれはいつまで続くのでしょうか？
「売り手市場」にもなっている不動産売買市場ですが、今回は、今後の不動産価格について大胆に予測してみたいと思います。
【目次】
- １．不動産を売るなら今！
- ２．今、不動産を売却した方がいい理由
- ２－１．これ以上下がらない低金利
- ２－２．供給過多による物件余り
- ２－３．オリンピック効果の終焉
- ３．こんな人は不動産を売るんじゃない！
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．不動産を売るなら今！
突然の答えですが不動産を売却するなら今がいいです！
ただ、「今の家にこれからも住んでいたい。」「売った後に住みたいこだわりの家が見つからない。」という方は売っちゃいけません。
また、「売って同じサイズやスペックの物件を安く買いたい。」「売っても賃貸には住みたくない。」という方ももちろんＮＧです。
逆に、以下に当てはまる方には売却をお勧めします。
・今所有されている不動産を売却し、売却益や手残り資金を元に新たな物件の購入を検討されている方
・所有不動産以外に居住可能な不動産を所有されている方
・不動産を売却した後、売却益でノマドライフを満喫したい方
・不動産価格の先行きが不安だから賃貸暮らしも悪くないなという方
・家族が増えて（減って）しまい、所有している不動産では暮らしにくい方
・不動産を相続したが、どうしていいのか分からないからとりあえず賃貸を検討している方
・転勤になり、所有している不動産をどうしようか悩んでいる方
こういった方の場合、売却することにかなりメリットがあると思います。
２．今、不動産を売却した方がいい理由
重ねて申し上げますが、今、不動産は「売り時」だと思います。
不動産業者の在庫不足もあるので、市場に出回っている物件情報自体が少ないです。
営業案を多数抱える不動産会社は、何とか数字を作らせようと物件の仕入れに奔走しています。
しかしその仕入れも価格競争が厳しくなっており、なかなか安く仕入れることが出来なくなっています。
つまり、売主は出来るだけ価格を高くして売却することが可能です。
しいて言えば、業者に売らず、エンド向けに売却をすればより高く売ることも出来ます。
しかしそれ以外にも、今売ってしまった方がいい理由があります。
２－１．これ以上下がらない低金利
長く続く日本の不況。
株価は一時期の8千円(笑)から大きく回復はしたものの、また先行きは不透明。
しかし！
長期金利の利上げが予想されております。
住宅ローンの金利も上昇基調を見せており、それが家計をひっ迫します。
かといって年収が増えるわけではないので、購入検討の方のローン返済比率を見ていくと、今買える物件の価格よりも低い価格の物件を購入するしかなくなってきます。
・・・（購入される方に関しては、現金で買う方以外、結局ローン完済までの支払総額は変わらないのでいつ買おうが変わらないんですが。）
このように金利の上昇に伴う不動産価格の下落が予想されます。
金利上昇前に不動産の売却を成功させることがメリットがあると思います。
２－２．供給過多による物件余り
供給過多は主に投資用物件の市場で多く見られます。
日本の住宅の内、３分の１以上が賃貸物件です。
今後、晩婚化、高齢化が進むことでワンルームには需要があるなどと言う業者もいますが、不動産投資熱の影響で、あちらこちらの小さな敷地にも次々とワンルームマンションやアパートが新築されています。
そもそも供給に需要が追い付かないんです。
こうして住宅の世帯数は増えていくのに建築技術の発達した今の建物は長寿命化し、長くその場に残っていきます。
結局供給が需要を大きく上回っていきます。
そんな投資用ワンルーム物件は早めの売却が吉かと思います。
ファミリー向けの実需不動産はまだ少しは大丈夫かもなんて考えていませんか？
私は、今後、アクセスの悪いエリアにある物件は厳しくなっていくと思っています。
（駅徒歩15分の大型分譲ファミリーマンションなど）
アクセスのいい立地とは違って、少しだけアクセスの悪いところは土地が余っています。
そういった場所になら同様のスペックの物件がすぐ計画出来るので、競合が生まれやすいということになります。
「こんなところにまた新築なんて出来ないだろう。」
なんて悠長なことを言っている間に、営業マンを抱えた不動産会社は売る物件を増やすために新築計画を練るかもしれませんよ。
そんな築20年超のマンションの隣で、ピカピカの新築がほぼ中古と同じ価格で売り出されれば、どうしても価格を下げざるを得なくなってしまいます。
そういった物件が出来る前、それが一番の売り時です。
（その新築が高値で設定された場合、それに合わせて売却するのも手です。）
２－３．オリンピック効果の終焉
そもそもオリンピック効果があったのかすら疑問ではありますが、ホテル需要を見越した不動産投資熱はコロナのお陰で下火になっています。
世間の盛り上がりはとっくに薄れ、今ではコロナと、景気の後退、税金の無駄遣いによる増税への不安、更には円安、そして紛争不安が蔓延する中でも輸入に頼る日本の経済構造、といった複合的な打撃で日本人の消費マインドはダダ下がりです。
そうこうしている内に日本人の経済力が低下し、不動産価格は下落局面に・・・。
外資がいるじゃないか！経済はグローバルなんだ！
・・・と考える方もいらっしゃるかもしれません
もちろん売却することだけを考えれば外資頼りもいいのですが、居住用や商業用の不動産までもが多くの外資に買われてしまっている状況を見てどう思いますか？
更には日本人の生活の基盤を支える資源地である山林や水源地まで・・・
これ以上は話が飛躍しそうなのでやめにします。
しかしそもそも、外資をあてにしたとしても、需要のない物件の価格は下がるのが常。
過剰なワンルーム、不便なファミリータイプの価格が短期の間にこれ以上上昇することは難しいんじゃないかと考えるわけです。
３．こんな人は不動産を売るんじゃない！
今のタイミングで不動産を売却した方がいいと言えども、売らない方がいい人もいらっしゃいます。
・売った後、少し市況が回復した時に「やっぱ待てばよかった！」なんて言っちゃいそうな方。
こういう方は、結局市況が回復したタイミングでも売らない、もしくはそれ以降にも売らなければよかったの理由を見つけて後悔しちゃうタイプの方ですので、自分の信じるタイミングで売却されるのが一番いいと思います。
・売った後すぐに次の少し高い物件を買いたいが、手持ち資金はないので売却益を頭金にしようと考えている方。
現在の金利がとても高い場合などはローンの組み換えになるのでいいとは思いますが、不動産の価格だけを見ると高止まりしている状況で、売って、ローンで買ってをすぐに行うのはあまりメリットがありません。
・余剰の不動産を現金化しておいて安心したい方
それでももちろんいいかとは思います。
ただ、超低金利の銀行口座に寝かせておくつもりなら売らずに賃貸に出した方が収益が大きくなります。
一旦現金化して、次の投資先を探される場合の不動産売却はお勧めです。
しかし、不動産を売却するにもお金がかかります。
一番大きな費用は不動産業者に支払う「仲介手数料」です。
そんなあなたに朗報！
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４．不動産賃貸管理会社の一句
『不動産 価格下がれど 金利上昇 売るにはいいが 買うには同じ』
「不動産売却をどこの不動産会社に頼んでも同じ。」
「不動産売却なら安心の大手に。」
なんていつの時代でしょうか？
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| 【ルームキューブ代表 榎本敦史の不動産売買仲介】 目利きを聞かせた不動産の購入、そして市場を捉えたより高値での不動産売却の実現を得意とする。売主の想いを繋ぎ、買主の想いを叶えることをモットーに、よりよい不動産売買仲介を心掛けている。また、賃貸経営やリノベーションを軸とした「売らせない」ための資産活用のご提案も得意としている。 |
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