不動産売却の前に。賃貸は？リノベーションは？税金は？
2018.06.02
不動産売却
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所有されている不動産を売却しようと考えられている方。
売り時？金利が安い？今のうち？
ちょっと待ってください。
もう少しその資産を有効活用する方法を考えてみませんか？
目次
１．不動産は今が売り時？
（Lifull Home’sサイトより引用）
こちらのグラフを見ていただいても分かるように、東京の不動産価格はここ３年の間に２～３割上昇しております。
これも東京オリンピックを見越した不動産バブルのような動きです。
取得してから5年以内の物件を売却して利益を出そうとすると高額の所得税が課税されます。
そもそも売却して手数料や税金を支払った後の手残りがいくらかを計算した方がいいですね。
それでも売り時かと言われれば、そうかもしれませんが、不動産を売却して得たお金を元に、不動産以外に資金を活用するのならばかなと思います。
価格がバブルのように上がっていない「不動産以外に」です。
買い替えを検討して高く売って、結局高くなっている物件を買うのは意味がないように思います。
所得税や手数料を支払ってもお金が余るときは売り時。
不動産以外へ資金を動かす方にとっては売り時。
すぐに不動産へと資金を入れる人にとってはどっちでもない。
今売っておいて、賃貸に住んで、数年後にまた不動産に資金を戻す人にとっては売り時？
なのかもしれませんね。
２．本当に売った方がいいのはどういうとき？
早めに不動産を売却してしまった方がいい場合もあります。
相続税の為の資金が足りない時や、逆ザヤになっていて収支が赤字の時、次に買う物件が決まっていて売却しないといけない場合などなど。
つまり、
・何かに費用をねん出する必要があるとき
・赤字を食い止める目的があるとき
・大きな利益が見込めるとき
上記以外の場合は、以下の可能性も視野に入れて不動産売却を検討してみていただければと思います。
３．すぐ売るよりも価値を高めてから
以前の賃貸の入居者が退出してお部屋が汚いまま売ろうとすることは売買の事例ではよくあることですし、それが普通です。
逆に、ルームクリーニングくらいでも入っていたらラッキーな感じです。
しかし、古くて汚いお部屋は、印象が良くないので売れにくくなります。
だからといって壁紙を少し貼り変えてみたりしても価格は変わりません。
不動産買取を行う不動産会社が取る方法って知っていますか？いわゆる「買取再販」と言われる業者です。
それは「リノベーションしてからの売却」です。
そもそもの不動産の価値を変えたり、全く別の物件に仕上げる為のリノベーションを行ってから、全く違う市場に乗せて高値で売ることが出来たりします。
また、弊社では専門部門による「リノベーションプラン」を付けての売却も出来ますので、成約スピードが早まったり、高値で売れたりすることがあるかもしれません。
売却を検討している不動産の老朽化が気になるとき、マンションで築20年を超えていたりする時は、是非お気軽にご相談ください。
４．不動産売却よりも賃貸経営
不動産を売却すると一時的に大きな所得が生まれ、最低でも利益の20％（短期譲渡だと40％）の高い所得税が加算されます。
それ、売る意味ありますか？
もし、賃貸することが出来れば、賃料収入を得ることが出来ますし、所得からかかった経費を計上したりする税金対策にもつなげられ、数年賃貸した後に売却されたとしても、最終的な手残りの所得は大きくなるかもしれません。
・正確な市場調査
・的確な賃料査定
・強いリーシング力
・信頼できる管理会社とのパートナーシップ
・低コストリノベーションを含めた老朽不動産の再生
これらを組み合わせて出来るだけ多くの家賃収入を得つつ、経費計上をして節税につなげて所得を確保する。
売却はその後でも、より多くの収入を手元に残すことが出来ることがあります。
賃貸管理をメインで行っている弊社だからこそ、売却するだけじゃなく、資産活用といった面からのお手伝いも出来ればと思います。
５．まとめ
「売れ売れ」と急かしてくるのは不動産「売買」がメイン事業の不動産会社。
弊社は手数料の最大化なんて求めていません。
オーナー様の資産の最大化が目的ですので、真摯・真剣・真面目に何がベストな方法なのかをしっかりとご提案出来るようになれたらと思っております。
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