土地から新築賃貸マンションを建てる際の間取りについて
2023.06.23
賃貸経営
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最近、インボイス制度に備えて弊社も税理士と打ち合わせを重ねております。
こちらが登録してないと相手側に迷惑をかけることになる仕組み。
逆もしかり。
弊社は今までまともにやっているので（前回の税務署調査も無事是認）制度が導入されようとされまいとただ面倒なことをすればいいだけ。
ですが、取引先が登録してないとなぜだか損を被ってしまう意味不明な制度・・・。
さて、今回は「土地から新築賃貸マンションを建てる際の間取り」についてです。
しかし今回の主な内容は「どういった間取りがいいのか？」
ではありません。
それでは本題へ入ってみたいと思います。
【目次】
- １．間取りの重要性
- ２．間取りの分散とは？
- ２－１．ポータルサイトの検索項目を意識しよう
- ２－２．第一印象でお客の感情を刺激しよう
- ２－３．最低限のニーズは抑えよう
- ３．地型の悪い土地ほどセンスを活かせる？
- ４．不動産賃貸管理会社の一句
１．間取りの重要性
人気の出る賃貸物件づくりの為には「間取り」はめちゃくちゃ重要です。
何度もここで言っていますが自称「間取りスト」の私としては、間取りがブサイクなお部屋にはそそられません(笑)
間取りはお部屋の「顔」です。
表層の仕上げや設備の善し悪しは「メイク」みたいなもんです。
いい間取りにはいい表層仕上げや設備が楽に映えます。
あまりよくない間取りは映えさせるためにそれなりの努力が必要です。
リノベーション等を通じて間取りを変更することももちろんできますが、美容整形と同じで費用が掛かります。
ということは新築の時に、いかに間取りにこだわって作るかということがとても大事だということが分かります。
２．間取りの分散とは？
新築賃貸マンションを建てる際、設計士さんや建築士さんと何度も打ち合わせをされるかと思います。
そうして出来たマンションにはAtype、Btype、B’type、Ctypeの４つの間取りパターンが出来上がります。
それぞれの設備や大まかな間取りは同じ。
柱位置や角部屋（窓）の位置、配管関係の絡みでPSやMBが違うので玄関部分は多少異なりますが・・・
基本的にはほぼ同じものが出来あがります。
仮にこれが30室出来たら、
・同じ間取り
・同じ賃料帯
・同じ場所（環境）
で30人の需要を集めないといけなくなります。
立地がいい物件で需要も高いエリアであれば、この練りに練った一本の間取りで全然勝負出来ます。
しかし需要が少なくなってくるエリアで同じようなお部屋を探しているお客様が30人いなかったらどうしますか？
そういった新築賃貸マンションのプランニングの際に取る空室対策の方法が
「間取りの分散」
です。
いわゆる部屋ごとのコンセプト作りです。
これは表層アレンジでも行うことが出来ますが、やはり新築時の間取りでアレンジする方がインパクトは大きいです。
例えば全てを同じ平米数だとして、以下の３パターンの間取りを作ります。
・１Ｋ＋書斎
・１ＤＫ
・カウンターキッチンのワンルーム
こうすれば、その間取りを探しているお客様をそれぞれ10人ずつ集めればいいことになります。
事前にそれぞれの潜在顧客数が分かれば数を調整すればいいだけです。
これが「間取りの分散」についての考え方です。
２－１．ポータルサイトの検索項目を意識しよう
新築賃貸マンションで間取りを分散する際にまず簡単で効果的な方法は、
「ポータルサイトの検索項目を意識すること」
です。
お客様が選びそうな間取りに関する検索項目の内、「ちょっと優越感を感じられる項目」をいくつか挙げてみますね。
・独立洗面脱衣室（トイレと一緒じゃない）
・二面採光
・ウォークインクローゼット（シューズインクローゼット）等
・「S」付き（1SLDKなど）
・パントリー（検索にはないことも多い）
などなど。
独立洗面台については最近では一般的です。
でも、角部屋じゃないのに「二面採光」とか、下の3つの項目（ウォークインクローゼット（シューズインクローゼット）、「S」付き、パントリー）などは希少性が高くなってくるかと思います。
ポータルサイトで賃貸物件を検索される方がほとんどの現状、こういうところにこだわって探されているお客様の検索に引っかかることは優位以外の何物でもありませんよね。
一つの部屋ですべてを盛り込むことが出来ればベストですが、なかなかそれは難しいかと思います。
そういった際にはそのお部屋ごとの「個性」を前面に押し出していくといいかと思います。
２－２．第一印象でお客の感情を刺激しよう
次に考えてほしいのは「間取り図」です。
検索項目に引っかかったお客様はそのあとに間取り図を見ます。
一般的にいいと言われる間取り図でも弊社であればすぐにお客様を見つけることが出来ます(笑)
しかしお客様の感情としては「他の物件と比べると少しだけ自分の希望に合っている」くらいの感覚です。
もちろんそれが他の物件に勝つための大事なポイントなんですが、何か物足りないですよね・・・。
弊社では管理物件の募集の際、間取り図作成ソフトなどを使わず、イラストレーターで一部屋一部屋書き起こしています。
その方がきれいだからです。
例えばこんな感じです。
はっきり言って間取り図作成ソフトの方が断然仕上がりは早いですがここまで手をかけるからには・・・
セクシーな間取り図を描きたいと思うんです。
そんな「魅せる間取り」にあってほしいもの。
・ちょっとしたリネン庫
・幅広なクローゼット
・広さを感じる居住スペース
・テレワークに使えそうな小さなスペース
・こじゃれた可変式棚
などなど。
お客様が一目でお部屋のディテールを想像したくなるような目と脳を振り向かせる間取りが新築賃貸マンションの空室対策（リノベーションも）には必要だと考えます。
２－３．最低限のニーズは抑えよう
新築賃貸マンションのプランを検討していくにつれ、オーナー様のこだわりはどんどん強くなっていくことが多いです。
建築会社は後から文句を言われないようにオーナー様の要望を聞きながら、自分たちのコストカットを考えて進めていきます。
そうして出来上がった新築賃貸マンションがこだわりの「需要なき」間取りのお部屋だったらどうしますか？
相手に伝わらないこだわりは「エゴ」です。
伝えるのに労力を要するこだわりは「売りにくい」です。
的を外したこだわりは「押し売り」です。
賃貸物件を探しているお客様がどのようなニーズを持って探しているか？
他の「一般的な間取り」の競合物件と比べて、価値を見出してもらえる間取りはどんな間取りなのか？
その点を意識して、押さえるべきポイントは押さえて、更に個性をプラスしていくことが不動産投資において重要な間取り作成のコツです。
３．地型の悪い土地ほどセンスを活かせる？
間取りだけの観点で言えば、きれいな形の土地よりも、多少いびつだったり狭いような土地の方がプロのセンスを活かすことが出来たりもします。
斜めの部屋が出来たり、廊下が長くなってしまったり、シャワールームになってしまったりと、正直不利な間取りになりがちの地型の悪い土地。
そんな土地でもアイデアを駆使して、お客様の需要と住み心地を想像しながらプランニングを検討することで、よりコストを抑えた人気物件での不動産投資が可能になったりもします。
ただ、注意すべきは地型の悪い土地の場合、建ぺいと容積を使い切ろうとするあまり、駐輪場やその他共用部分のスペースの確保が難しいことがあります。
そこのプランニングで手を抜くと思わぬ失敗を招くこともあるので気を付けてくださいね。
４．不動産賃貸管理会社の一句
『新築は 何よりもまず 間取りです 作りやすさより 貸しやすさです。』
新築は不動産投資における賃貸マンション・賃貸アパートづくりもそう、更には実需の場合の注文住宅などもそうですが、しっかりと後のことを考えて間取りを考えないといけません。
金太郎飴のような賃貸物件を作っても10年も経たずに価格競争に飲まれます。
建築会社に言われるがままの一戸建てを建てても、数年後には上物は評価されず土地の価値しか見てもらえなくなります。
だからと言ってこだわり過ぎると人が寄り付かなくなってしまいます。
どうすれば人気の間取りが作れるのか？
どうすれば出来るだけ高く貸せるのか？
どうすれば空室率を抑えられるのか？
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弊社では、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。
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| 【【ルームキューブ代表 榎本敦史の賃貸管理】 家賃滞納の督促が不動産業界の入り口。その家賃の回収から入居審査、立ち退き交渉など、様々な入居者の方の人生模様に触れ、不動産管理会社のあるべき姿を模索し、ルームキューブを起業する。不動産投資のおまけのように扱われる不動産管理会社の仕事の大切さを知ってもらうために、収支改善、資産価値向上、コスト管理に空室対策といった分野で独自のアイデアを活かした賃貸管理サービスを提供している。 |
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