家賃滞納者に支払い督促を請求する流れ
2018.12.27
賃貸管理
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年末年始はとてつもない寒波が訪れるらしいです。
僕も秩父の温泉に出かけることにしておりますので、路面が凍結してしまわないかとても心配しております。
サンデードライバーなもので・・・。
そんなことよりも、（いつも通り）今回は少し真面目に記事を更新してみたいと思います。
家賃滞納者に対してどうやって対処していけばいいのか？
法的な手続きを踏むのが一番ベストではありますが、弁護士等に頼むとそれなりの費用が掛かってしまいますので、出来ればそうなる前にどうにかできないものかと考えている方も多いかと思います。
今回は滞納を発見してからどういった対応を取るべきか、どういった対応で今まで滞納を解消してきたかを書いてみようと思います。
あくまで弊社で行って成功してきたものですが、結果に責任は持てませんので、参考程度に読んでいただければと思います。
目次
１．滞納は初動が大事
家賃滞納は賃貸借契約書上でももちろん認められてはいませんよね。
また、滞納すれば遅延損害金を法定利息だとすれば年利６％（2020年の法改正後は3％）取れるのでもうかった！
・・・ではありません。
滞納する方は、そもそも生活が苦しくなってきている方なので、幾ら法定利息があったとしても回収できなくなる可能性をはらんでいます。
また、優しい気持ちで「お財布が苦しいのかな？少し待ってあげよう。」なんて猶予を与えてしまうと、せっかくの家賃の為のお金を使い込んでしまう人も多数おります。
滞納は初動が大事です。
滞納を発見したら、せめて３日以内に何らかの方法で連絡を取りましょう。
その日の内の常識的な時間（朝9～夜19時くらいの間）に３回程度なら電話を入れても大丈夫です。
とにかく、
・滞納を自覚させること。
・なるべく早く支払わないといけないこと。
・こちらもそんなに余裕があるわけじゃないんだぞ。
ということをしっかりと伝えないといけません。
この時の伝え方を間違えると、後々のトラブルにもなりますのでいい塩梅は経験豊富な管理会社や弁護士等に任せるようにしましょう。
２．２ヶ月目に差し掛かったらもう手遅れ？
家賃滞納が２ヶ月以上になると、電話や手紙だけできちんと支払ってくれる人の割合がかなり低くなります。
ですので、仮に２７日が家賃の支払い期日だとすれば、
30日～ 連絡を取り始める。
翌5日～ 職場や連帯保証人にも連絡を入れる。
翌10日～ 自宅訪問開始
翌15日までに 回収完了
といったようにスケジュールしないといけません。
賃料８万円の人が、ある月は１６万支払わないといけないわけです。
そもそも滞納している人にそこまで貯蓄があるとは思えませんので、家賃滞納が２ヶ月になるとほぼ手遅れと言っても過言ではありません。
３．３ヶ月目に差しかかる頃にはイレギュラーの対応を。
２ヶ月分の滞納をしてしまった人でさえ厳しくなる家賃支払い。
３ヶ月目に差し掛かってしまうともうダメです。
法的に一般的にこれくらいじゃ解約事由にはならないのですが、まだあくまで交渉段階ですので、支払い督促と同時に解約の督促も始めるようにした方がいいです。
「今後、この滞納が解消される可能性があるの？」
「支払いが苦しくないの？」
「生活していけるの？」
といった将来的に考えてそのお部屋に住み続けることが本人にとって得策なのかどうかを理解してもらう方がいいです。
そして、明け渡し（立ち退き）の為のプロセスを提示していくのです。
しかし、家賃の滞納に加え、新居の契約金、引っ越し費用などが支払えないから居座り続ける可能性があります。
３ヶ月になろうというときには、敷金がある場合はその扱いについて、滞納賃料の利息部分について、原状回復工事についてなど、明け渡しの為の最低限の妥協はしてもいい頃です。
正直、その全てを当初の賃貸借契約通りに厳格にやってしまうと、退去したくても出られない状態になってしまいます。
最後の最後に飴を用いるのです。
金額的に大きなものであってはいけません。
あくまで「飴」しか出せないのは家主側もそうですから。
ここまで来ると感情的になってしまう大家さんも多いのですが、あくまで冷静に、時に厳しく、管理会社がいる場合はきちんと連携して対応していかないといけない重要な局面です。
開き直りや自己破産が出始めるのもこのころからの行動がきっかけだったりします。
４．３ヶ月目になれば司法手続きを視野に。
滞納が３ヶ月になればもう温情はいりません。
この場合は回収に色んな方法があります。
・支払督促（オススメ）
書類審査のみで行うもっとも迅速で簡単な手続。
申立人の申立てに基づいて裁判所書記官が金銭の支払いを求める制度。
相手方からの異議の申立てがなければ判決と同様の法的効力が生じます。
・民事調停
借主と貸主の間の話し合いで、円満な解決を図る手続。
裁判所の調停委員会のあっせんにより、話し合いによる解決を図ります。
調停で合意された内容は判決と同様の法的効力が生じます。
・少額訴訟
60万円以下の滞納の支払を求める場合に利用できる訴訟。
原則1回の1回の審理で判決が言い渡されます。
・民事訴訟（２番目にオススメ）
支払いと同時に明け渡しも求めるといった場合に、判決によって解決を図る手続。
裁判官が法廷で双方の言い分を聴いたり、証拠を調べたりして、最終的な判決での紛争の解決を図ります。
オススメの「支払督促」は、裁判所へ行く必要もなく、裁判所へ納める手数料も半分、また、申立人の申し立てのみに基づいて（相手方の言い分は無し！）簡易裁判所の書記官が金銭の支払いを求める「支払督促」を発布し、支払を命じてくれます。
相手方からの異議申し立てがなく、支払もされない場合は相手方が支払督促を受領した後2週間を経過した日から30日以内に「仮執行宣言申立書」を裁判所に提出しておけば、その次の段階の強制執行も可能になってきます。
民事訴訟は、こちらは本気のケンカになりますので、金額が大きい場合や、相手方が異議申し立てをしてくる可能性が高い場合に行うといいと思います。
しかし、いずれの場合も、「明け渡してもらう」ということを目標にやっていくといいです。
支払ってもらって、「はい良かった！」とはならないことがほとんどです。
今回は何とか解消しても、きっとまた繰り返します。
そうしてまた多額の費用と時間、労力を掛けて同じプロセスを経るよりは、契約解除が一番いいです。
そもそも、ここまで揉めてしまわないようにするために、良い管理会社を見つけて捕まえておかないといけませんね。
まとめ
僕も以前働いていた管理会社では、正直色んな督促をしてきました。
人には言えない悪い方法も・・・。
それが正しいと思い込んでいたっていうのは怖いことですね(笑)
それが今では、弊社の管理物件は保証会社がついていることもあり、裁判費用や各種明け渡し手続きにかかる費用などもオーナー様に負担がないことがほとんどです。
もちろんそれは他の管理会社でも同様に保証会社を付けてはいます。
ただ、弊社の場合、
・家賃は２年分まで保証（更に６ヶ月分を追加出来るプランあり）
・短期解約損害金も保証
・原状回復費用も３ヶ月分まで保証
などといった超充実プランをご用意して、オーナー様の賃貸物件の管理を引き受けさせていただいております。
そして何よりも「交渉力」と空室対策を念頭においた「客付力」に強みを持っています。
利益を生み出す「矛」となる「空室対策」と、マイナスを埋めていく「盾」のなる「交渉力」を兼ね備えて、安心の賃貸経営・不動産投資を実現させていただきます。
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