民泊運用は怖い？近隣トラブルのリスクを負わずに収益を最大化する「攻めの賃貸管理」とは

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こんにちは。ルームキューブの榎本です。

インバウンド需要の急速な回復に伴い、不動産投資の現場では再び「民泊」や「簡易宿所」への注目が集まっています。
弊社にも、空室に悩む賃貸オーナー様から、このようなご相談が増えてまいりました。

「所有物件の空室がなかなか埋まらない。いっそのこと民泊に転用して、インバウンド需要を取り込んだ方が収益性は高いのではないか？」

確かに、表面利回りだけで計算すれば、宿泊事業は非常に魅力的に映るかもしれません。
しかし、長年現場で不動産管理（プロパティ・マネジメント）に携わっている私から見ると、
安易な業態転換には、数字には表れない「見えない負債（リスク）」があまりにも大きいと感じることがあります。

• 不特定多数の出入りによる、近隣住民との深刻なトラブル
• 年々厳格化される法規制と、コンプライアンス違反による事業停止リスク
• 「金儲け優先」と見なされることによる、オーナー様自身の社会的信用への影響

こうした不安を感じながら、無理にハイリスクな運用に踏み切る必要はありません。

実は、奇をてらった運用をしなくても、「一般的な賃貸契約（普通借家契約）」のままで、
物件の潜在能力を引き出し、収支を劇的に改善する手法は確立されています。

今回は、あえて厳しい現実（リスク）もお伝えした上で、
長期的に資産価値を守りながら収益を最大化する「プロの賃貸経営術」について深掘りします。

民泊・旅館業転用の落とし穴。「退去＝チャンス」という危険な誤解

収益改善のために、既存の入居者が退去することを「民泊転用の好機」と捉える方がいらっしゃいますが、
これは経営戦略として非常に危険な賭けになる可能性があります。

特に、区分マンションだけでなく、一棟アパートや戸建てを保有されているオーナー様にとっても、以下のリスクは看過できない問題です。

1. 「違法営業」のレッテルと、資産の「塩漬け」リスク

「既存入居者からクレームが出て退去してしまっても、空いた部屋から順次民泊にしていけばいい」

もし、そのように軽くお考えであれば、一度立ち止まってください。
万が一、近隣からの通報や行政の立ち入り調査により「違法民泊（ヤミ民泊）」や「消防法・建築基準法違反」と認定された場合、どうなるでしょうか。

行政指導や業務停止命令を受けると、当然ながら宿泊事業としての売上は即座にゼロになります。
さらに恐ろしいのは、一度「トラブル物件」「違法営業物件」という噂が地域やネット上に広まると、
通常の賃貸物件として再募集をかけても、まともな入居者が決まらなくなる（あるいは相場より大幅に家賃を下げざるを得なくなる）という点です。

つまり、事業転換の失敗は、単なる撤退では済まず、
「宿泊売上」も「家賃収入」も両方失うという、資産の死（塩漬け状態）
を招きかねないのです。

2. 厳格化が進む「条例」と「出口戦略」の欠如

法規制のリスクは、国の法律（住宅宿泊事業法など）だけではありません。
オーバーツーリズムやゴミ問題、騒音問題の深刻化を受け、自治体独自の「条例」による上乗せ規制が年々厳しくなっています。

• 住居専用地域での営業禁止：
  　　「週末のみ営業可」など、実質的にビジネスとして成立しない制限がかけられるエリアが増えています。
• 駆けつけ要件の厳格化：
  　　トラブル時に「10分以内の駆けつけ」を義務付けるなど、管理コスト（人件費）を増大させる規制も一般的になりつつあります。

「今は許可が取れても、数年後の法改正で営業不可になる」可能性は十分にあります。
長期保有が前提の不動産資産において、
これほどボラティリティ（変動幅）の大きいビジネスモデルに依存するのは、
安定した資産形成とは対極にあると言わざるを得ません。

一般賃貸のポテンシャル再考。「安売り」せずにNOI（営業純利益）を高める

では、リスクを避けて「普通の賃貸」を続ける場合、空室対策の切り札は「家賃の値下げ」しかないのでしょうか？

答えは明確に「No」です。

安易な賃料ダウンは、物件の資産価値（売却時の評価額）を毀損させるだけでなく、
入居者属性の変化（モラル低下）を招き、滞納やトラブルのリスクを高めます。

目指すべきは、「家賃（トップライン）を維持・向上」させながら、「空室期間（ダウンタイム）」を最小化することです。

これを実現するのが、私たち管理会社の腕の見せ所である
「企画力（バリューアップ提案）」です。

リノベーション × リーシング力で差別化。「選ばれる物件」への再生術

私たちルームキューブがご提案するのは、単に壁紙を張り替えるだけの「原状回復」ではありません。
エリアマーケティングに基づき、ターゲット（ペルソナ）を絞り込んだコンセプトリノベーションを行うことで、
「相場より高くても、ここに住みたい」と指名買いされる物件へと再生させます。

事例1：単なる「ペット可」から「ペット共生型」へ

近年、需要に対して供給が圧倒的に不足しているのが、ペット飼育可能な物件です。
しかし、単に「許可」するだけでは差別化になりません。
私たちはさらに一歩踏み込み、「ペットと幸せに暮らせる家（ペット共生型）」をご提案します。

• 傷や汚れに強い高耐久クロスやフロアタイルの採用（退去時のトラブル防止にも寄与）
• キャットウォークやペット用足洗い場の設置
• 脱走防止フェンスの導入

こうした設備投資は、ペット愛好家にとって「代えがたい価値」となり、高い家賃設定でも長期入居（LTVの向上）が見込めます。

事例2：SOHO・リモートワーク特化型

在宅ワークが定着した現在、住まいに求められる機能が変わっています。
狭小物件であっても、デッドスペースを活用した「集中できるワークブース」の造作や、
高速インターネット回線（CAT6A以上のLAN配線など）を完備することで、
ビジネスパーソンやフリーランスの方から強い支持を得ることができます。

これらは、民泊のように不特定多数が出入りするわけではないため、
近隣トラブルのリスクは極めて低く、むしろ「地域に馴染む良質な入居者様」を誘致することに繋がります。

管理会社は「集金代行」から「アセットマネージャー」へ

もし、現在の管理会社様から

「空室が埋まらないので、家賃を下げましょう」
「広告料（AD）を積み増しましょう」

という提案しか出てこないのであれば、パートナーを見直すタイミングかもしれません。

これからの時代の管理会社（プロパティ・マネジメント会社）には、以下の3つの高度なスキルが求められます。

1. リスクマネジメント：
   　　法的リスクや近隣トラブルを予見し、未然に防ぐ防衛力。
2. リーシング（客付け）力：
   　　ポータルサイトのアルゴリズムを理解した写真撮影、コピーライティング、仲介業者への営業力。
3. コンサルティング力：
   　　市場動向を分析し、リノベーション投資の回収シミュレーションや、出口戦略まで見据えた収支改善案を提示する能力。

管理業務は、もはや単なる「掃除と集金」ではありません。

オーナー様の大切な資産をお預かりし、その価値を最大化する
「経営のパートナー（アセットマネージャー）」であるべきだと、私たちは考えています。

まとめ：リスクを抑えた「賢い賃貸経営」を一緒に始めませんか？

「民泊のようなハイリスクな事業には手を出したくない。
でも、収益性の低い現状は打破したい」

そのお悩みは、決して矛盾したものではありません。
適切な戦略（企画）と、それを実行できるパートナー（管理会社）がいれば、一般賃貸のままでも十分に高収益化は可能です。

ルームキューブでは、オーナー様のご不安や資産状況をじっくりとお伺いした上で、
その物件に最適な「守り」と「攻め」のバランスが取れた運用プランをご提案させていただきます。

「強引な営業をされるのは苦手…」という方もご安心ください。
まずは、現状の悩みをお話しいただくだけでも構いません。
空室対策や収支改善のセカンドオピニオンとして、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

弊社では、宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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