賃貸の入居審査。判断基準は？属性って何？

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賃貸物件を借りようとする際には、必ず入居審査があります。
その基準は管理会社によっても異なりますが、弊社は一般的な管理会社さんよりも比較的厳しめの審査をしていると思います。

それは入居後の滞納、トラブルなどを防ぎ、

・オーナー様に不要な負担をかけることがないようにする為
・オーナーの所有される不動産の資産価値の維持の為

そういったことの為にも、より適切な賃貸の入居審査を行う必要があると考えているからです。

それでは、賃貸の入居審査ではいったい何を見て判断しているのでしょうか？
管理会社はどういった基準を基に入居審査を通じて、「入居者の属性」を見定めているのでしょうか？

不動産業界のデビュー（アルバイト）が悪質滞納者や夜逃げ者対応、その後アルバイトなのに入居審査担当に成り上がった私(笑)、ルームキューブの榎本がその辺りを詳しく書いてみようと思います。
（その辺りは『俺の不動産賃貸管理業界①～「滞納督促デビュー」』をご参照くださいませｗ）
【目次】

1. １．賃貸の入居審査を行う目的は？
2. ２．賃貸の入居審査では何を審査しているのか？
3. 　２－１．勤務先や年収、勤続年数、雇用形態
4. 　２－２．家族構成や年齢
5. 　２－３．人柄や応対態度、過去のトラブルの有無
6. 　２－４．身分証、収入証明書など提出書類、引っ越し理由などに不審な箇所がないか
7. ３．保証会社の審査だけではダメです。
8. ４．不動産賃貸管理会社の一句

１．賃貸の入居審査を行う目的は？

賃貸の入居審査をする理由は、大きく分けて2つあります。

1つは、家賃の支払い能力があるかを判断するためです。
賃貸物件の大家さんや不動産会社は、家賃を滞納されて困ることになります。
そのため、入居審査では、申込者の収入や勤続年数、勤務先などをチェックして、家賃を滞納するリスクが低いかを判断します。

もう1つは、物件のルールを守れるかを判断するためです。
賃貸物件には、騒音やペットの飼育などに関するルールが設けられていることがあります。
大家さんや不動産会社は、このようなルールを守らない入居者が入居すると、他の入居者や近隣住民に迷惑がかかることを懸念しています。
そのため、入居審査では、申込者の人柄や過去のトラブルの有無などをチェックして、物件のルールを守れるかどうかを判断します。

入居審査に関する様々な情報を精査して判断されるお申込者の人物像のことを「属性」と言います。

２．賃貸の入居審査では何を審査しているのか？

賃貸物件を借りようとするときには賃貸の申込書（最近はオンラインでの申し込みも多い）と共に、身分証や収入証明書、時には名刺や在籍証明書などの提出が求められます。

大家さんや管理会社は、それらから色んな情報を読み取り、その属性を入居審査の判断基準としていきます。

２－１．勤務先や年収、勤続年数、雇用形態

まずは家賃の支払い根拠となる財力を見る審査です。
これには勤務先や年収、勤続年数、雇用形態を見て判断していきます。

◇勤務先
勤務先が安定していれば、家賃を滞納するリスクが低いと判断されます。
そのため、大企業や公務員などの勤務先の方が、審査に通りやすい傾向があります。
自営業者や中小企業の代表などは審査が厳しくなることも多いです。

◇年収
年収が高ければ、家賃を滞納するリスクが低いと判断されます。
ただし、年収が高くても、勤続年数が短かったり、雇用形態が不安定だったりする場合は、審査に通りにくい場合があります。
自営業、投資家、水商売の方、弊社のある台東区で言えば吉原でお勤めの女性、上野の方のゲイバーでお勤めの方なども水商売と同様とされ、収入にばらつきがあったり安定性に欠けるとして入居審査において所得が多くても敬遠されることがあります。
また、勤続年数が短い方の場合は、直近3ヶ月分の給料明細書などの追加書類の提出を求められる場合があります。

◇勤続年数
勤続年数が長ければ、家賃を滞納するリスクが低いと判断されます。
そのため、勤続年数が1年以上ある方が、審査に通りやすい傾向があります。
勤続年数が短い方の場合は、在籍証明書や雇用契約書などの追加書類の提出を求められる場合があります。

◇雇用形態
正社員の方が、アルバイトや派遣社員よりも、審査に通りやすい傾向があります。
これは、正社員の方が、安定した収入を得ていると判断されるためです。

２－２．家族構成や年齢

入居しようとしている物件によって、審査基準が変わってきます。

・シングルの物件（ワンルームや１Ｋ、１ＤＫなど）
これは主に一人暮らしの学生や社会人の入居を歓迎しています。
逆に二人以上の入居や、小さい子供のいる家族などは敬遠される傾向があります。
また、高齢者の一人暮らしなども万が一のトラブルを想定し敬遠されることがあります。

・二人入居向けの物件（１ＬＤＫ・２ＬＤＫなど）
これは主に二人入居のディンクスや婚約者同士などの入居を歓迎しています。
もちろん一人での入居も審査においては問題ありません。
逆に友人同士や大人数の家族の入居は敬遠される傾向があります。
また、同じ建物内に２ＬＤＫ以上のお部屋が多い物件の場合は、学生や若い人の入居は敬遠されることもあります。

・ファミリー向けの物件（２ＬＤＫ・３ＬＤＫやそれ以上）
これは主に結婚しているご夫婦や、お子さんがいる、またはこれから生まれてくるようなご家族の入居を想定しています。
先ほどと同様、騒いだりしてしまいそうな友人同士、若い学生さんなどの入居は敬遠されることもあります。
ご高齢の方も身内の方が一緒に入居されるような場合は問題なく入居できることも多いです。

２－３．人柄や応対態度、過去のトラブルの有無

大切な資産を貸し出すにあたって、相手の人柄や態度は大きな影響を与えます。

◇人柄
高圧的な態度や、暴力的な言動をする人は、審査に通りにくい傾向があります。
また、細かい交渉、たくさんの交渉をしてくるような人、しつこい人は入居後にもあれこれうるさいんじゃないかと思われ、敬遠されてしまうことが多いです。

◇応対態度
丁寧な応対をしてくれる人は、審査に通りやすい傾向があります。
必要書類をスムーズに提出する、電話には折り返しをすぐにするなどの借りるための誠意を見せてくれる人は好印象になります。

◇過去のトラブルの有無
過去に賃貸物件でトラブルを起こしたことがある人は、審査に通りにくい傾向があります。
保証会社のブラックリストに入ってしまっていたら、そもそも入居審査は通過しません。
また、犯罪歴などがあると急に門戸が狭くなります。

２－４．身分証、収入証明書など提出書類、引っ越し理由などに不審な箇所がないか

申込書への記載内容と併せて提出される各種書類についても細かく審査します。

◇身分証
氏名や住所が一致しているか、有効期限が切れていないかはもちろん、顔写真、転居履歴、国保なのか社保なのか、そもそも適切な身分証を持っているのかなども審査基準となります。

◇収入証明書
給料明細や源泉徴収票において必要とされる所得があるかを審査します。
また、それらの書類に偽造を疑うような不審な点がないかも確認します。

◇引っ越し理由
申込書に記載されている引っ越し理由と、入居審査を通じて想定されている入居者の属性に怪しい点がないかを判断します。
勤務先と物件との距離、今の家じゃなくてどうして新しい物件がいいのか、婚約者と書いてあるが本当に結婚しそうなのか、変に入居を急いでいないかなどが審査基準にあります。

疑わしいと感じた場合は、より深い情報の提出を求め、引っ越しする理由に整合性があるのかを判断していきます。

３．保証会社の審査だけではダメです。

「保証会社の審査が通っていればいい。」

という大家さんや管理会社がいますが、入居審査はそれだけでは十分ではありません。

そもそも保証会社の審査は、主に申込者の支払い能力・過去のトラブルの有無を審査基準としています。
金銭回収が出来なければ損失が出てしまうからです。
騒音トラブル、クレーマーかどうかはごくごくわずかしか検討されません。

ですので大家さんや管理会社はより深い情報を基に入居審査を行う必要があるのです。

・今の家の家賃とのバランスがおかしくないか？
これにはもちろん現住居の過去成約事例や想定賃料も調べます。
・引っ越し理由の深掘り
不審な引っ越し動機、整合性の取れない物件選定じゃないか、同居人の属性判断なども審査に影響します。
・勤務先が架空のものじゃないか？
アリバイ会社、ペーパーカンパニーなどじゃないかの判断をします。
・年齢の収入、業種の総合バランスの判断
明らかに偽った内容じゃないかも予測していきます。

これらには相当上級の審査の目を持っていないと出来ないかと思います。
「何か匂うんだよな。」
がないとダメですし、それが過剰でもダメです。

多くの取引を通じて得た仲介の経験、対処してきた滞納やトラブルを起こしてきた入居者の属性データを基に、まるで「刑事の勘」のようなものを働かせるのです。

そうすることで滞納やトラブル、突発的な退去や夜逃げなどを入居審査の時点で事前に防止することが出来るようになるのです。

４．不動産賃貸管理会社の一句

『管理する　意識を持って　審査する　資産と入居者　守る管理』

どういった人が最終的に滞納したのか？
どういう人が約定を破るのか？
どういう人が入居後も他の入居者と比較しても手がかかるのか？
どういう人が契約を反故にして逃げたりするのか？
どういった人がきちんと会話することすら出来ないのか？

実際に不動産賃貸トラブルに対応してきた経験が多ければ多いほど、入居審査の質は高くなります。
書面上での判断はほぼあてにならないと言っても過言ではありません。

たった一人の入居者のせいで一棟アパートやマンションの資産価値が下がることがあります。
しかし、一度賃貸借契約を締結してしまうとなかなか追い出しや契約解除は難しいのが現行の借地借家法です。
（定期借家もありますが、お客様からは敬遠されているのが実情です。
これについては改めて書いてみようと思います。）

そういったことになった際に、よりスムーズに適切な対応を行うことはもちろんですが、そういったことのないように「事前予防」を行うのが「入居審査」です。
入居に関する門番をしっかり務めるのが、我々プロの不動産管理会社の責任だと思います。

弊社では社員の大半が宅地建物取引士の有資格者です。（未取得者は、社員・アルバイトさん含めて全員宅建試験勉強中です！）
また、不動産コンサルティングマスターや、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナーなどの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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