高所作業のエアコン交換費用が高い！不動産管理会社として複数台交換とついでに防水工事を行ってみた。

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突然の厳しい言葉からスタートします。

賃貸管理を行わせていただいている際に思うことですが、やらないといけないことをやるだけなんて誰でも出来ます。
木を見てばかり仕事をするのではなく、森を見て仕事しないと管理会社の存在価値がありません。
ましてや、当たり前のことしか出来ないような不動産管理会社は、「管理しています。」とは言っても、「ただ管理しかしていません。」と言い直してほしいです。
もちろんそれしか出来ない従業員は、高い給料をもらう価値もありませんし、会社も高い給料を支払う必要もありません。

・・・ここまでを私、そして弊社、スタッフ達への戒めとして・・・。

賃貸オーナー様の利益の為に、経験と知識、アイデアを活かすことが賃貸管理会社に求められる仕事だと思います。

今回はそんな「提案型不動産管理会社」が行った、「不動産投資のコスト削減」「賃貸不動産の資産価値の向上」「将来的な賃貸トラブル抑止」につながったお仕事を一つご紹介します。

【目次】

1. １．管理物件の状況まとめ
2. ２．複合的な修繕のご提案
3. 　２－１．不動産投資のコスト削減
4. 　２－２．賃貸不動産の資産価値の向上
5. 　２－３．将来的な賃貸トラブル抑止
6. ３．リスクを予見し、効果的な予防策を打つ重要性
7. ４．不動産賃貸管理会社の一句

１．管理物件の状況まとめ

これからの夏のシーズンには必須のエアコン。
賃貸物件にエアコンが付いてないなんて今ではあり得ないですよね。

しかし、中にはバルコニーのない賃貸物件もございます。
それが２階建て程度であればいいのですが、今回の弊社管理物件は半地下のある３階建てマンション。

たまたまだいぶ老朽化していた３階部分のエアコンが壊れたので交換費用のお見積りを取ったところ、

「室外機は屋上設置なので作業員２名での高所作業が必要になります。」

と、業者に言われ、なんとそのお見積りが20万円！

この業者はオーナー様の指定業者なのですが、ただのワンルーム用のエアコン交換費用で20万円って高くないですか？
ネットで買えば4～5万円程度の6畳用エアコンですよ？
高所作業でのエアコン交換ってそんなに高くなるのか？

しかし、梅雨時期と、その先の真夏を控えている状況ではエアコン交換を躊躇している余裕はなく・・・。

２．複合的な修繕のご提案

大掛かりな工事を行う際、考えるべきことは、大きく分けて２つ。

・どうすればコストを抑えられるか？
・コストを抑えて工事の質を担保できるか？

弊社管理部スタッフが必死に考えて出した結果が、これからご紹介する３つです。

２－１．不動産投資のコスト削減

一般的に１基の交換工事よりもロットで製品を購入した方が値引き額が大きくなる傾向があります。

・まとめて購入し、在庫を抱えておき複数現場に導入させることでのコストカット（製品単価の圧縮）
・まとめて購入し、同時に同じ現場で交換工事を行うことによるコストカット（製品単価＋工事費圧縮）

このどちらかが効果的です。

今回の事案に関してですが、故障してしまったエアコンの他に、同時期もしくはそれよりも古いエアコンが全部で27室中、7台もありました。
同様の古いエアコンもいずれ壊れて、また高所作業での交換で１基当たりに大きな費用がかかるしまうのであれば、この際まとめて工事をすれば安くならないか？

そうして今回は結果的に７基のエアコンを同時に交換することでコストを削減することが出来ました。

当初のエアコン交換費用のお見積りは４基が高所作業、３基がハシゴ作業で、全ての室外機は壁付け。

高所作業エアコン交換：20万円×4基
ハシゴ作業でのエアコン交換：12万円×3基
—–
合計：116万円！！

これを高所作業とハシゴ作業をやめて、足場を組むことで工事費を圧縮に成功しました。

具体的な削減結果、その金額内訳については後程まとめて記載させていただきます。

２－２．賃貸不動産の資産価値の向上

古いエアコンが付いているよりは、新しいエアコンが付いている方が入居者満足度が高まり、自ずと資産価値が高まります。
新しいエアコンの室外機が整然と設置されていると、外観の印象も変わってきます。

そして今回はエアコン交換の数を増やすことで、当初予定していた高所作業とハシゴ作業ではなく安全性を高め、コスト下げる足場作業に切り替えることになりました。
更に、以前から合わせて問題となっていた、建物出窓部分の周りからの浸水防止の為のコーキング及び塗装工事も行うことをご提案しました。

・エアコンの複数台交換
・浸水防止工事

を同時に行うことでコストカットを達成しつつ、資産価値の向上も叶えられました。

２－３．将来的な賃貸トラブル抑止

エアコンが壊れると数日、過ごしにくい日が続く。
↓
物件への不満が募る。
↓
近隣物件に目が移る。
↓
退去や賃料減額になる。

お部屋に水が浸水する。
↓
家具や家電が汚れたり壊れたりする。
↓
物件への不満が募る。
↓
近隣物件に目が移る。
↓
退去や賃料減額になる。

これが負のスパイラルです。

ですので今回、壊れそうなエアコン交換と全住戸出窓部分の防水工事を行うことで、

・夏季のエアコン故障による入居者満足度低下と、賃料減額リスク
・突発的な漏水による入居者満足度低下と賃料減額リスク、更に建物への損傷リスク

のいくつかの賃貸トラブルやリスクを回避することが出来たと思います。

このあたりまで見据えてご提案するのが管理会社の役目ですね。

３．リスクを予見し、効果的な予防策を打つ重要性

今回はそもそもであれば１基のエアコン交換の工事の予定だったのですが、計７基のエアコン工事と、出窓周囲の防水工事という大掛かりな工事を許可してくださったオーナー様にも感謝しております。

そして、そのかかったコストですが、

【当初見積もり】
エアコン工事：116万円
防水工事：75万円
—–
合計：191万円

↓これを、

【最終ご請求額】
エアコン工事：70万円
足場工事：30万円
防水工事：45万円
—–
合計：145万円

へと、46万円も削減することができました！

これは本管理物件の満室想定賃料の半額相当です！

工事コストの大幅削減を達成しつつ、更には将来的なリスクを予見し、事前に手を打つことによって、様々なリスクを回避することが出来ました。

４．不動産賃貸管理会社の一句

『まっとうな　提案できれば　ご納得　リスクヘッジは　管理の責務』

賃貸管理の業務に携わってだいぶ長くなりますが、「壊れたら交換すればいい。」という考えのオーナー様は結構いらっしゃいます。
しかし、壊れた時に時すでに遅しというのが現状です。

壊れる、工事のスケジュールを調整する、発注する、納品される、工事するだと、余計な時間が延々とかかってしまいます。
そのしわ寄せは弊社のような管理会社だけじゃなく、不動産オーナー様の賃貸経営コストにも影響が出ます。

また、トラブルが起こってから対処していると、その分余計な緊急のコストがかかってしまったり、更には足元を見られたりすることもあります。

トラブルを予見し、事前に回避するための手立てを打っておくことも、不動産投資、賃貸経営においてもとても重要であることを、賃貸不動産のオーナー様は十分に理解していただけると幸いです。
また、不動産オーナー様に対して、きちんと提案の出来る管理会社でありたいなとスタッフ一同改めて心に刻みます。

弊社では社員の80％以上が宅地建物取引士の有資格者です。（未取得者は、社員・アルバイトさん含めて全員宅建試験勉強中です！）
また、不動産コンサルティングマスターや、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナー、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が賃貸・売買問わず、お部屋探し・賃貸管理のお手伝いをさせていただきます。

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